Лужков и стройка неразделимы, но цены на жилье – независимы
Рынок вряд ли отреагирует на смену мэра
В понедельник мэр Москвы Юрий Лужков вышел на работу после отпуска. По-человечески аналитикам центра «Индикаторы рынка недвижимости» понятно, что эта вакация оказалась для него не самой беззаботной и расслабляющей в жизни, когда можно полностью отрешиться от текучки и забыть на время о делах. Но события продолжали развиваться, к чему-то они приведут. Поэтому приходится, как всем разумным людям, попробовать представить последствия смены градоначальника для рынка недвижимости.
В определенном смысле это станет «концом эпохи»: только так можно назвать длительный период пребывания Лужкова у руля столичной бригантины, воплотившейся в печально известном памятнике Петру I (планировавшемся как Колумбу, но отвергнутом американцами) напротив Храма Христа Спасителя. Но ведь и сам Храм восстановлен, мягко говоря, не без участия противоречивой личности градоначальника.
Вот что парадоксально: Москва и рынок недвижимости неразрывно слиты между собой. Региональные аналитики высчитывают коэффициенты отставания аналогичных процессов на своих рынках от Москвы, чтобы вовремя делать прогнозы. Смена лидера неизбежно приведет к изменениям политического и социального курса города. Пенсионерам стоит задуматься, будет сохранен для них бесплатный проезд в транспорте. Но вот сами цены на недвижимость (а «стройка и Лужков» звучит как в прежние времена «Ленин и партия») такое событие, как отставка мэра, по мнению специалистов центра www.irn.ru, не затронет. По крайней мере, на протяжении 2-3 лет.
Нельзя сказать, что смена градоначальника вообще не затронет рынок недвижимости. Затронет, и еще как, особенно в той части, которая касается распределения влияния и возможностей его игроков. А вот на конечной стоимости жилья не скажется.
Допустим, на место градоначальника пришел новый человек, или два (которые поделят кресла мэра и председателя правительства), как думают некоторые аналитики. Для этого, по словам главы Мосгордумы Владимира Платонова, даже никаких изменений в нынешнее столичное законодательство не потребуется. Такая норма прописана в Уставе города Москвы и в столичном законе о правительстве города.
Но за 20 лет сложилась определенная система, правила игры, которые даже нынешнее городское руководство при желании не силах быстро и резко поломать. И неважно, насколько эта система коррумпирована или нацелена на благо москвичей: она просто существует. Да, ей присущи длительные согласования разрешений на строительство, непрозрачное распределение земельных участков. Но даже если предположить некие революционные шаги со стороны вновь назначенной личности (личностей), то плоды они дадут не через год, и вряд ли через два.
Любые новые проекты начинаются с распределения участков. Для этого нужно проводить аукционы, согласно федеральному законодательству, которое ни один мэр или глава городского правительства отменить не в силах. Чтобы организовать аукционы, нужно время для подготовки документации по каждому участку. Необходимо выработать и согласовать в разных инстанциях планы разрешенной этажности, целевого назначения будущего объекта и многого другого. Увязать участок с Генпланом. А после того, как эта документация будет готова, участок будет выставлен на аукцион, тот будет проведен (не ранее чем через определенный срок после объявления его даты), начнется бизнес-процесс застройщика: подготовка его документации, согласования и прочие прелести жизни девелопера. В результате после революционных шагов до первых результатов пройдет года два-три, а, может, и больше.
Впрочем, все революционные шаги, которые может сделать новое градоначальство в области строительства и недвижимости, лежат только в плоскости перераспределения образующейся сверхприбыли. Разница между инвестиционной себестоимостью и конечной ценой квадратного метра жилья обычно огромна. И определяется она только одним фактором: числом желающих купить квартиру в Москве. Очень многие стремятся в столицу, сюда стекаются деньги, поэтому цены остаются завышенными. Так всегда происходит, когда спрос превышает предложение.
Если бы город вдруг начал продавать муниципальное жилье по 30 000 руб. за кв.м, все частные предприниматели выстроились бы в очередь и скупили бы все на корню. А потом спокойно распродавали бы по ценам вторичного рынка (см. «Индексы цен за неделю от 27 сентября» на www.irn.ru).
У многих есть ощущение, что сейчас эта маржа распределяется неправильно. Она «размазывается» на подношения чиновникам различных уровней, на сверхприбыли девелоперов и т.д. Но даже это «размазывание» вполне рыночно. Чиновники не получат больше, чем застройщики могут «вынуть» из экономики проекта без ущерба для себя, поставщики стройматериалов и энергоносителей тоже не могут взять больше возможного. Сколько-то зарабатывают риэлторы – продать сейчас тоже непросто.
Что в этой ситуации может сделать новый мэр? Он может постараться, чтобы ее значительная часть оседала в городском бюджете, запретив воровать чиновникам и увещевая девелоперов работать с минимальной прибылью. А дополнительно полученные бюджетом средства направить на зарплаты учителям, врачам и т.д. Звучит красиво, правда? Пусть даже сказка станет былью, и не надо раздумывать, как этого можно добиться, можно же просто помечтать.
Но как это скажется на конечной цене жилья? Никак. Как бы сверхприбыль ни перераспределялась, ее размер останется прежним. А как только она вдруг станет меньше и стоимость жилья понизится, сразу возникнут толпы желающих – от риэлторов до частников – приобрести такие инвестиционные квартиры и перепродавать по рыночным ценам. Все равно продавать жилье конечному потребителю будут за столько, за сколько он готов купить. А в действительности цены могут снизиться только при условии существенного роста объемов нового строительства и соответствующего увеличения предложения. Но для Москвы это не очень перспективный путь: город-то не резиновый, и обеспечить дешевыми квартирами всех желающих он никогда не будет в состоянии. Такой вариант более разумно выглядит для Подмосковья и других регионов России. Благо размеры страны в целом такие возможности как раз дают, в отличие от столицы.
В Москве же предложение всегда будет ограничено. Оно может стать больше, можно сократить сроки согласований (см. статью «Прежняя рентабельность без повышения цен»), способствовать развитию кредитования (см. «Строители просят у банков денег»), предпринять другие усилия для увеличения объемов строительства. Но превысить спрос оно вряд ли сможет.