Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.9 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
от
1000 тыс
руб.
от
937 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, когда путешествуете по России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз?

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

По мнению аналитического центра IRN.RU слишком долгий рост цен на недвижимость все больше вредит развитию бизнеса всех игроков этого рынка.

В нынешних непростых условиях существуют самые разные оценки как текущей ситуации на московском рынке недвижимости, так и его дальнейших перспектив. При этом невооруженным глазом видно, что основная масса участников рынка недвижимости предпочитает считать, что цены на квартиры в Москве уж точно не упадут. Они в худшем случае могут какое-то время постоять на месте, как уже не раз бывало (в 2004 и 2007 годах), но вскоре снова продолжат расти. Обычно эта позиция аргументируется довольно просто: нового жилья в Москве строится все меньше, строить с каждым годом все сложнее, а вкладывать лишние деньги всем гражданам большой России все равно больше некуда. На этом фоне аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» со своими прогнозами о коррекции цен на московские квартиры вниз на 20%-25% в течение ближайшего года выглядит если не белой вороной, то уж точно оказывается в меньшинстве. 

Более того, нередко в поведении коллег читаются упреки – мол, зачем вы тут со своими прогнозами о падении цен смущаете рынок? Действительно, за последние годы на рынке недвижимости стало нормой совсем иное поведение: в любых условиях с улыбкой на устах утверждать, что на рынке все отлично, квартиры расхватывают как горячие пирожки, а цены продолжают расти и будут расти всегда. К слову следует отметить, что аналитический центр www.irn.ru делает свои прогнозы вовсе не с целью кому-то «насолить» а, напротив, с целью наиболее объективно и адекватно предвидеть изменения рынка и вовремя проинформировать об этом коллег. Было бы странно думать, что если Гидрометцентр замолчит, то зима никогда не наступит, и круглый год будет стоять вечное лето. 

Интересен и еще один аспект этой темы. По мнению большинства сотрудников www.irn.ru, слишком продолжительный рост цен на недвижимость в Москве стал приносить рынку вред и приводить ко все более негативному влиянию как на бизнес застройщиков и девелоперов, так и риэлторов, и даже инвесторов жилья. Поэтому в данной статье хотелось бы абстрагироваться от справедливости тех или иных прогнозов о динамике цен на недвижимость, и обсудить тему влияния возможной коррекции цен на жилье на бизнес основных участников рынка и на всю строительную отрасль в целом. Проще говоря, принесет ли возможная коррекция цен на жилье больше вреда или, напротив, пользы бизнесу всех участников московского рынка недвижимости? 

Как станет понятно к концу статьи, коррекция стоимости квартир в Москве вовсе не так страшна для всех игроков рынка недвижимости, как им сейчас это кажется. Более того, при правильной стратегии ведения бизнеса в этих условиях коррекция цен может дать строительной отрасли и всем ее участникам куда больше плюсов, нежели минусов. А последующий период развития рынка недвижимости, схожий с периодом 2000-2005 годов, может оказаться куда более плодотворным и доходным, нежели нынешняя патовая ситуация с низкими объемами строительства, недоступными ценами, признаками инвестиционной пирамиды и постоянным риском «схлопывания» этой пирамиды. Но обо всем по порядку. 

Как получить новые площадки под застройку?
На фондовом рынке хорошо известно правило: больше всего можно заработать на высокой волатильности (постоянной смене трендов вверх-вниз), а не на монотонном росте индексов. Ведь любой постоянный рост не может быть слишком большим, он в любом случае ограничен по величине. А вот регулярная смена периодов роста и падения рынка позволяет сначала недорого покупать, а потом выгодно продавать. И именно этой периодичности не хватает последние годы московскому рынку недвижимости. 

Давайте вспомним, как начинало большинство сегодняшних девелоперов и застройщиков. Многие из них вышли из среды риэлторов, заработавших относительно небольшие (по нынешним меркам) деньги до и после кризиса 1998 года на посреднических операциях вторичного рынка и комиссии от продажи новостроек правительства Москвы. Другие девелоперы пришли из иных сфер бизнеса, но всех их объединило одно – возможность приобретения площадок под застройку по относительно невысоким ценам. Так стоимость входа в строительные проекты в Москве начиналась тогда от 100.000$ и редко превышала 1 миллион долларов (если не брать крупные суперпроекты). Сейчас столько стоит одна среднестатистическая квартира в новостройке. Цена сотки самой дорогой земли на Рублевке не превышала 1000$-1500$. Проще говоря, благодаря кризису 1998 года те люди и компании, которые имели даже очень скромные финансовые ресурсы, сохранив или заработав деньги в то время, смогли выгодно приобрести земельные активы как в Москве, так и в Подмосковье. 

Это обстоятельство и поспособствовало заметному расцвету строительного и девелоперского бизнеса в последующие годы. Причем в период 2000-2003 годов строительный бизнес в основном работал на обороте – компании стремились побыстрее и побольше построить, побыстрее продать по умеренным ценам, чтобы выручить средства и занять новые площадки под застройку, потому что тогда это еще возможно было сделать. Но с каждым годом ситуация менялась в худшую сторону. 

По мере того как строительный бизнес набирал обороты и становился все более привлекательным, выросли аппетиты всех участников строительной цепочки. Правительство Москвы больше не торопилось привлекать коммерческих инвесторов, намереваясь большую долю строить самостоятельно, выросли аппетиты чиновников на всех уровнях выдачи согласований и разрешений, семимильными шагами стало дорожать подключение к инженерным коммуникациям, а также расти цены на стройматериалы, зарплаты персонала в сфере недвижимости и строительства и т.д. и т.п. В результате к 2005-2006 году у застройщиков с одной стороны стали кончаться площадки под застройку, а с другой – строить стало все сложнее и накладнее. Вот тогда рынок и вошел в свое нынешнее патовое состояние. 

Строить с 2005-2006 годов стали гораздо меньше и медленнее (по крайней мере, если говорить о доле коммерческого жилья в Москве). Продавать – еще меньше по резко взлетевшим ценам, придерживая остатки драгоценного жилья, так как новых площадок под застройку у большинства компаний уже не оставалось, либо оставались только проблемые площадки. Подобное патовое состояние рынка, особенно на фоне заявленного национального проекта «Доступное жилье», вряд ли можно назвать нормальным. Однако оно просуществовало довольно долго вплоть до текущего момента благодаря огромным вливаниям в экономику России дешевых западных кредитных денег, иностранных инвестиций, а также нефтяной выручки. Но с развитием мирового финансового кризиса такое положение дел на московском рынке недвижимости неизбежно должно измениться. Основной вопрос – как? 

Впрочем, последние годы многие участники рынка недвижимости могут расценивать как вполне успешные, поэтому они так боятся изменений, связанных с возможным падением цен. Но давайте постараемся посмотреть объективно – были ли последние годы для игроков рынка недвижимости на самом деле столь уж успешными? Возьмем, например, девелоперов и застройщиков. С одной стороны, за последние годы им удавалось продавать квартиры крайне дорого и получать с квадратного метра куда больше, чем ранее. Но с другой стороны, их бизнес за это время заметно свернулся. Ведь даже самые «раскрученные» и «крупные» компании строят сейчас в Москве не более 2-3 объектов, не имея возможности из-за перегретости рынка приобрести новые площадки под застройку по адекватной цене и расширить свой бизнес.  

В то же время в Москве остается огромное количество территорий под промзонами, ЛЭП, пятиэтажками и ветхой застройкой, которые явно нуждаются в редевелопменте или реконструкции. По информации московского стройкомплекса это не менее 70 миллионов квадратных метров, хотя, по мнению www.irn.ru, реальная цифра того, что в Москве нужно реконструировать и перестроить – куда больше. Но сейчас многие застройщики вынуждены уходить из Москвы в регионы и на рынок загородной недвижимости, хотя и там с каждым годом площадки под застройку или земельные участки приобретать все сложнее. И основная причина сложностей в получении земельных ресурсов – слишком долгий рост цен и инвестиционная перегретость рынка недвижимости за последние годы. В ожидании все больших дивидендов все придерживают участки: – и городские администрации, и отдельные чиновники, и посредники на вторичном рынке площадок под застройку, и частные землевладельцы. 

У риэлторов успехи за последние годы тоже нельзя назвать впечатляющими. Из-за сокращения объемов строительства и дефицита предложения на первичном рынке, риэлторы, по сути, потеряли основной стабильный канал заработка – продажу новостроек. На вторичном рынке постоянное подорожание квартир разрушает альтернативные цепочки и препятствует реализации ипотечных сделок. И даже для инвесторов столь резкий и постоянный рост цен на недвижимость имеет важный негативный аспект. Ведь те из них, кто предпочитает недвижимость фондовому рынку за ее стабильность и обеспеченность реальным спросом, как на товар первой необходимости, а не просто бумаги, сейчас этой стабильности фактически лишены из-за отрыва сложившихся цен от реальной платежеспособности покупателей.  

С одной стороны, приятно знать, что купленная когда-то за 50.000$ квартира сейчас стоит с полмиллиона долларов и пока ее даже реально можно продать за эти деньги. Но с другой стороны, завтра она может не уйти и за полцены или продаваться очень долго из-за того, что сложившийся уровень цен был обеспечен не достаточным количеством конечных потребителей жилья, а другими такими же инвесторами. Получается, что в нынешних условиях особых преимуществ перед спекулятивным фондовым рынком у рынка недвижимости больше нет, что и показали недавние обвалы цен на недвижимость в США, Англии и Испании

Но нынешняя патовая ситуация на московском рынке недвижимости могла бы и не возникнуть, спусти рынок лишний «пар» несколькими годами ранее, скажем в 2004-2005-2006 годах. Например, тогда, после локального банковского кризиса 2004 года, стагнация на рынке недвижимости могла бы вылиться не просто во временную передышку и остановку цен на месте, а в корректировку хотя бы на 15%-20% назад. После двукратного роста цен накануне (с лета 2002 по лето 2004 года) такая коррекция не принесла бы существенных потерь ни застройщикам, ни инвесторам, ни тем более риэлторам.  

Но зато подобный временный «кризис» на рынке недвижимости позволил бы заметно сбить цены на землю и дал бы застройщикам шанс вновь получить площадки под застройку в нужном объеме и на выгодных условиях, как это было в 1998-2000 годах. Часть инвесторов распродали бы свои квартиры, а потом, после окончания коррекции, вновь стали бы покупать. В результате совокупная прибыть и застройщиков, и риэлторов, и инвесторов оказалась бы выше, нежели при нынешнем патовом состоянии рынка. Причем примерно на такой сценарий развития событий и намекал аналитический центр www.irn.ru в своей нашумевшей первой статье про инвестиционные квартиры, вышедшей весной 2004 года. 

В нынешних условиях продолжительный рост цен на квартиры настолько взрастил аппетиты всех участников строительной цепочки, что они ставят под угрозу существование самого рынка недвижимости. Действительно, строить в нынешних условиях становится все сложнее, начиная от получения площадки под застройку и заканчивая оформлением документов на уже построенный дом. При этом многие участники этого процесса, пожалуй, не принимают во внимание, что сами для себя создают серьезный политический риск. В условиях заявленного проекта «Доступное жилье» и поставленной Президентом задачи строить не менее 1 квадратного метра на человека в год остается только вопросом времени, когда у федеральных властей кончится терпение.  

Происходящие в нефтегазовом секторе процессы по передаче активов госкорпорациям, а также неоднократно звучавшие идеи о создании единой государственной строительной компании могут в любой момент вообще поставить крест на рынке девелопмента. По мнению аналитического центра www.irn.ru тотальный госконтроль в сфере недвижимости – не выход. По крайней мере, об этом говорит весь опыт советского периода. Но если объемы строительства, возраставшие до этого года, теперь начнут падать, при том, что уровень цен на жилье остается запредельным для подавляющей доли населения (для более, чем 95%), то вполне естественно ожидать резких действий федеральных властей в строительной отрасли. И эта одна из существенных причин, по которой аналитический центр www.irn.ru считает коррекцию цен на жилье вниз просто необходимой для сохранения самой отрасли в ее нынешнем виде. Потому что только коррекция цен вниз способна вывести рынок недвижимости из текущего патового состояния последних лет и открыть строительному бизнесу второе дыхание, как это было после кризиса 1998 года. 

Где найти деньги на финансирование строительства?
На московском рынке недвижимости продавцы и, прежде всего, застройщики не привыкли снижать цены, и чисто психологически воспринимают этот шаг крайне негативно, готовые стоять до последнего. Но не всегда такая догматичная позиция себя оправдывает. В шахматах хорошо известен прием под названием гамбит, суть которого состоит в том, чтобы пожертвовав пешку, выиграть инициативу. Сегодня на московском рынке недвижимости подобной разменной пешкой должна стать коррекция цен на жилье. 

Выше были приведены как минимум 2 существенные причины для застройщиков и других участников рынка недвижимости пойти на подобный гамбит. Первая – сбить аппетиты людей и компаний, закрепивших за собой те или иные земельные ресурсы и площадки под застройку в московском регионе, очевидно, со спекулятивными целями. А также напомнить чиновникам и городской администрации, что строить все на бюджетные деньги – далеко не лучший и не самый целесообразный подход. На фоне потребности в средствах из-за общего кризиса ликвидности, а также коррекции цен на жилье, дисконт при приобретении площадок под застройку может стать существенным, в разы большим, чем сама коррекция цен на квартиры. Это позволит застройщикам получить новые объемы работ на будущие годы.  

Вторая причина – избежать активного вмешательства государства на рынок девелопмента из-за недоступности жилья и низких объемов строительства. По сути, эти причины означают для застройщиков задачу сохранения собственного бизнеса, что вполне оправдывает жертву порядка 20% цены для покупателей квартир. Причем следует отметить, что за последние 3 года (с лета 2005) цены на недвижимость в Москве выросли в 3 раза – с уровня порядка 2000$ за метр до более 6000$ за метр (по индексу стоимости www.irn.ru). После этого отскок назад на 20% и даже на 30% вряд ли можно считать такой уж невосполнимой потерей. Рентабельность строительных и инвестиционных проектов от этого не перестанет быть привлекательной. 

Впрочем, указанные стратегические цели являются далеко не единственными, и принятие участниками рынка необходимости коррекции цен вниз в нынешних условиях вполне может позволить решить и текущие тактические сложности. Застройщики нередко заявляли, что последнее время банковское кредитование заметно подорожало и сейчас зачастую превышает 20% годовых. По информации аналитического центра www.irn.ru, некоторые застройщики готовы кредитоваться даже под 22%-24% годовых, хотя проблема в том, что даже на таких условиях банки не очень-то торопятся выдавать кредиты под строительство. И на этих цифрах следует остановиться поподробнее.  

Когда заемные деньги стоили застройщикам в пределах 10% годовых и немногим больше имело смысл вообще не продавать квартиры, дорожавшие прежние годы куда большими темпами, а дожидаться окончания строительства. Любую стагнацию при такой стоимости ресурсов также можно было не сильно нервничая переждать. Но при стоимости денег 20%-25% годовых приоритеты должны измениться, хотя многие участники рынка, похоже, еще не готовы перестроить свой образ мышления. 

С экономической точки зрения возникает вопрос: – какой смысл платить банку 20%-25% за пользование деньгами только для того, чтобы стойко держать цены, повышая при этом с каждым месяцем риск кассового разрыва и банкротства бизнеса, так как по прежней цене квартиры все равно могут так и не купить? Не целесообразнее ли в этих условиях дать тот же дисконт порядка 20%-25% реальным покупателям квартир и наверняка привлечь деньги с рынка? Ведь потенциальный спрос на жилье в Москве действительно огромный, поэтому риск заметно снизить цены и не продать куда меньше, чем во что бы то ни стало держать цены, все дальше и дальше влезая в долги.  

Конечно, здесь уместно возражение, что снижение цен обычно не стимулирует продажи, а наоборот, вызывает выжидательную позицию покупателей, ожидающих еще больший дисконт. Но следует отметить, что подобная практика сложилась при минимальном дисконтировании на уровне 3%-5%. Такая величина скидки действительно не слишком значима и только раззадоривает ожидание чего-то большего. Но при более существенном дисконте положение дел меняется. 

Следует отметить, но нынешние покупатели жилья, которым нужно выложить за новую квартиру в Москве минимум четверть миллиона долларов, а в среднем – от полумиллиона до миллиона долларов, далеко не обыватели, ничего не понимающие в деньгах и бизнесе. По опыту аналитического центра www.irn.ru, это скорее достаточно «продвинутые» люди, вполне имеющие свою точку зрения и понимание ситуации, а также опыт зарабатывания денег. Причем еще со времен кризиса 1998 года почти у всех сложилось четкое представление, что если падение цен на жилье и возможно, то оно вряд ли превысит 30%-35%, как это было тогда. Всем очевидно, что в отличие от фондового рынка недвижимость имеет осязаемую себестоимость, а также пользуется реальным спросом, как необходимый для жизни товар. 

Многие сегодняшние специалисты в компаниях по недвижимости привыкли работать только на восходящем рынке. Они хорошо научились оперативно повышать цены наперегонки с конкурентами или стоять на месте в период стагнации. При этом им сложно перестроить свой образ мышления на нисходящий рынок, который также имеет свои правила игры, о чем старожилы, работавшие еще в 90-х и пережившие падение цен на недвижимость в Москве в 1995-1996 и 1998-1999 годах, должны помнить. И сводятся данные правила к довольно простым вещам. 

Выигрывает тот, кто первым, а не последним, дает покупателям хороший дисконт, так как именно он снимает с рынка поужавшийся платежеспособный спрос и получает столь ценное сейчас финансирование. Остальные, даже снизив цены на такой же процент, но с задержкой, продать уже не могут, так как спрос при данной цене уже выбран, и они вынуждены снижаться еще больше. В результате, тот, кто снизил цену первым и собрал с рынка деньги, получает возможность скупить активы менее расторопных коллег по более низкой цене, чем продавал сам. Все подобные приемы хорошо известны игрокам фондового рынка, где падение цен не является столь же редким событием, как появление кометы Галлея вблизи Земли. 

Есть на падающем рынке и другая стратегия – коррекция с отскоком назад. Состоит она в том, чтобы сразу дать покупателям дисконт с запасом, например, не 20%, а 30% и очень скоро начать снова повышать цены до величины дисконта 20% от начальной цены, то есть постепенно нарастить лишние 10% назад. Для многих специалистов рынка недвижимости, привыкших работать на восходящем рынке, такой прием наиболее близок и понятен – покупатели жилья осознают, что пик падения пройден, а они еще не успели купить квартиру и психологически начинают активизировать свои действия по покупке.

Но так или иначе, при существенном дисконте для покупателя порядка 20%-30% от начальной цены, причем правильно преподнесенном с точки зрения рекламы и PR есть все основания ожидать заметной активизации продаж. Причем спрос будет как со стороны реальных покупателей, которым до этого не хватало денег, так и со стороны инвесторов, понимающих, что глубже дисконта все равно ждать нельзя, а в среднесрочной перспективе, через пару лет, рынок, скорее всего, отыграет эту коррекцию в обратную сторону. 

Другими словами, понимают это девелоперы или нет, но они стоят сейчас перед выбором кому заплатить 20%-25% – банкирам за предоставление кредита или конечным покупателям жилья. Когда кредитные деньги стоили в 2-3 раза дешевле, чем сейчас, были все основания играть в стойких партизан и держать цены. Сейчас эти 2 варианта с экономической точки зрения сравнялись с той лишь разницей, что привлечение кредита не гарантирует продажу квартир по прежней цене и кредитные деньги с процентами потом еще надо будет отдавать, а продажа квартир с дисконтом конечным покупателям полностью решает задачу привлечения финансирования.  

Разумеется, эта схема применима только к тем проектам, которые уже строятся и продаются. Но и в отношении привлечения средств на реализацию совсем новых проектов активизация продаж уже почти построенных домов также может помочь. Проще говоря, как и в прежние годы, привлечение денег конечных покупателей проще и дешевле, чем иные формы финансирования. Но для использования этого канала в условиях кризисной ситуации на рынке нужно уметь проводить более изощренную ценовую политику, ориентированную не только на постоянное повышение ценников. 

Кстати, упомянутый выше период стагнации 2004 года примечателен сейчас и еще по одной причине. Кризис в банковской сфере, как и стагнация на рынке недвижимости, имевшие тогда место, обладали минимальным масштабом. Большинство компаний рынка недвижимости их без проблем пережили, но все-таки не все. Кассовые разрывы у «Социальной инициативы», «Стройметресурса» и ряда других строительных компаний вылились немалым негативом в сторону всей строительной отрасли. Стоит ли говорить, что в нынешних условиях куда более существенного финансового кризиса и проблем с ликвидностью стойко держать цены несмотря ни на что оказывается уже не дальновидным. 

Естественно ожидать, что немало застройщиков и продавцов жилья во многом благодаря сложившимся стереотипам и самовнушению будут до последнего надеяться, что граждане откуда-то достанут припрятанные миллионы долларов и как ни в чем ни бывало продолжат скупать московские новостройки по прежним ценам. Но вспомним, что в этой статье мы рассматриваем худший вариант развития событий, согласно которому – не продолжат, по крайней мере, в нужном объеме, если не сбросить цены. Поэтому политика «стоять до последнего» сейчас может быть чревата серьезными последствиями цепочки банкротств среди девелоперов и застройщиков, не справившихся с кассовыми разрывами.  

Пусть подобная участь затронет далеко не всех. Но даже нескольких громких дел будет достаточно для того, чтобы тысячи обманутых дольщиков вышли на улицы, создали новый резонанс в СМИ и потребовали решительных действий властей. А это снова создаст реальный риск активного вмешательства государства в строительную отрасль в виде создания единой строительной госкорпорации вместо множества «сомнительных» коммерческих застройщиков, не способных не только обеспечить людей доступным жильем, но и даже выполнить взятые на себя обязательства.  

В связи со всеми озвученными выше причинами, аналитический центр www.irn.ru и считает необходимым переломить сложившийся в профессиональном сообществе стереотип о вечном росте цен на недвижимость, как о великом благе. Сейчас нужно рассматривать коррекцию цен на жилье вниз не как недопустимый вариант развития событий, а напротив, как наиболее приемлемый и просто необходимый в нынешних условиях. Сейчас не время отстаивать амбиции – неправильная ценовая политика может привести к схлопыванию рынка недвижимости, как такового, и тогда всем его участникам зарабатывать станет просто не на чем. 

Какова цена вопроса?
С изложенной выше позицией можно соглашаться или не соглашаться, но аналитический центр www.irn.ru считает необходимым ее изложить и донести до профессионального сообщества. Более того, мы надеемся, что данная статья, по крайней мере, позволит нашим коллегам понять, что наша позиция по вопросу коррекции цен на недвижимость в Москве вниз направлена не против них или их бизнеса а, напротив, на оказание помощи в сохранении бизнеса путем формирования оптимальной стратегии, адекватной изменившимся условиям. И для полноты картины следует ответить на последний вопрос: если коррекция цен на квартиры так необходима, то какой она должна быть и откуда взялась оценка коррекции в 20%-25%? Ответ довольно прост и он состоит из двух аргументов. 

Первый аргумент сводится к следующему. Рынок недвижимости Москвы вышел за пределы платежеспособности основной массы реальных покупателей к концу 2006 года, когда значение индекса стоимости жилья по www.irn.ru слегка превысило уровень в 4000$ за метр, после чего последовала стагнация и коррекция цен вниз. Тогда же стал понятен и смысл этого предела – за ним семья характерных представителей среднего класса с доходом порядка 2000$ на человека стала не в состоянии приобрести квартиру с нуля даже с помощью ипотеки. Собственно это обстоятельство и вызвало стагнацию 2007 года, даже несмотря на крайне ограниченные объемы предложения новостроек по сравнению с прежними годами. 

Впрочем, инфляцию никто не отменял и если привести уровень цен периода стагнации первой половины 2007 года к сегодняшнему дню, то он соответствовал бы примерно 4500$ за метр, что, кстати, примерно равно уровню цен на начало этого года. А как неоднократно отмечалось в аналитических статьях IRN.RU скачок цен этого года почти целиком был обусловлен не реальным спросом, а инвестиционными причинами. Следовательно, для того, чтобы цены хотя бы отчасти вернулись на уровень реального спроса, они должны скорректироваться к значениям конца 2007 – начала 2008 годов, то есть примерно на 20%-25% от нынешнего уровня. Проще говоря, разрыв между ценами и реальным спросом заметно сократился бы, если, по крайней мере, срезать инвестиционный «горб» этого года. 

Второй аргумент связан с простыми аналогиями. Так история московского рынка недвижимости дает нам две реперные точки. Первая – коррекция цен во время стагнации 2007 года. Ее формальная величина, которую зафиксировала статистика, составила 5%-7%, но полное проседание цен с учетом скрытой коррекции, торга, игры с курсами валют и т.д. достигло 10%-15%. Вторая реперная точка – кризис 1998 года, когда падение цен на недвижимость составило 30%-35%. Очевидно, что сейчас ситуация явно хуже, чем была в 2007 году, но не настолько плоха, как в 1998 году. А, следовательно, и величина коррекции цен на недвижимость в Москве в нынешних условиях, скорее всего, будет где-то между цифрами 2007 и 1998 годов, то есть на уровне 20%-25%. 

Как показывает мировая практика, цены на недвижимость, как и на любой другой товар, могут не только расти, но и снижаться. В этом отношении игрокам московского рынка недвижимости, а также журналистам, освещающим этот рынок, следует преодолеть пару въевшихся стереотипов. Во-первых, недвижимость может не только дорожать, но иногда и дешеветь, и это абсолютно нормально. Во-вторых, коррекция цен на недвижимость вниз вовсе не означает кризис, крах или конец света. Снижение цен на жилье в ограниченных пределах, которое, по мнению аналитического центра www.irn.ru, ожидает московский рынок недвижимости, является естественной реакцией на сокращение платежеспособного и инвестиционного спроса с одной стороны, и увеличения предложения за счет возврата на рынок придержанных объемов и инвестиционных квартир, с другой стороны.  

В нынешних условиях ключoм к успеху для девелоперского, риэлтерского или инвестиционного бизнесов является своевременное изменение стратегии и ценовой политики. Вместо систематической игры на повышение, характерной для восходящего рынка, сейчас необходимо перестроиться на стратегию снижающегося рынка. Кто из игроков московского рынка недвижимости сделает это среди первых, тот не только переживет кризисную ситуацию и спасет свой бизнес, но и заметно усилит его позиции за счет других, более инертных и догматично настроенных участников.

А вот полное отрицание возможности снижения стоимости жилья в нынешних условиях и догматичное удерживание цен на прежнем уровне даже при явном отсутствии продаж по этим ценам способно выйти боком как отдельно взятой компании, так и всей строительной отрасли в целом. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» надеется, что участники рынка недвижимости отнесутся к его предостережениям благоразумно и изберут правильную стратегию поведения в нынешних непростых условиях вместо того, чтобы встречать объективную оценку ситуации в штыки и затаивать обиды. Перед наступлением зимы лучше запастись теплыми вещами и вовремя сменить резину на машине, нежели ругать Гидрометцентр за «плохие» прогнозы погоды.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1555 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 045 430
до 11 074 300 руб.
Узнать подробнее
Жилой комплекс "Лучи" Москва, Западный округ, район Солнцево, м.Румянцево 1, 2, 3, 4-комнатные квартиры Площади : 34 - 99 кв.м. м. Румянцево, 15 мин. транспортом Производственная ул., вл.6, к.1 Производственная ул., вл.6, к.2 Производственная ул., вл.6, к.6 Производственная ул., вл.6, к.5 Застройщик: Группа ЛСР.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 386 700
до 58 898 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "Басманный, 5" Москва, Центральный округ, район Басманный, м.Красные ворота, Рязанский пер., вл. 13 Студии, 1-4-комнатные апартаменты Площади : 40 - 213 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2017 г. м. Красные ворота, 8 мин. пешком, м.Красные ворота Застройщик: Ведомство-Капитал, ЗАО.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 064 000
до 9 872 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "На Базовской" Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м.Петровско-Разумовская 1, 2, 3-комнатные квартиры Площади : 38 - 83 кв.м. м. Петровско-Разумовская, 15 мин. транспортом Базовская ул., д.15, к.6 Базовская ул., д.15, к.5 Базовская ул., д.15, к.9 Базовская ул., д.15, к.8 Базовская ул., д.15, к.7 Показать все корпуса

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы от 275 000 руб./кв.мКОРТРОС Застройщик: Строитель, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Две столицы, Химки. 4 км от МКАД Акция до 31 октября: кладовая в подарок! Двор без машин. Работает д/сад. 20 минут м. Планерная. Застройщик: Аксон, ЗАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фили Град" Выдаём ключи! Квартиры от 6,3 млн руб. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Паркинг. от 6,3 млн руб.MR Group Застройщик: Фили-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Ново-Молоково" Акция! Квартиры от 2,2 млн руб. Ключи в 2017г. 15 мин от м. Домодедовская. Вся инфраструктура. Ипотека от 7,4%. от 2,2 млн руб. Застройщик: ЖК "Молоково", ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес На Машиностроения" Старт продаж! Готовый монолитный дом. Квартиры с отделкой от 9,1 млн руб. М. "Дубровская". Ипотека от 8,9% Квартира в Park Avenue с выгодой до 10% Единственный* ЖК с квартирами премиум-класса на Новой Риге. Заключительный этап продаж. Полностью готовый квартал! от 6,6 млн руб.*Среди всех ЖК Villagio Estate Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди! 300м от метро Полежаевская. Закрытый двор с парком 2га, подземный паркинг. от 8,2 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Изумрудные Холмы Квартиры в Красногорске от 2,1 млн рублей. Рассрочка до 2023 года. Ипотека от 7,4%. Рядом лесопарковая зона. Развитая инфраструктура. от 2,1 млн руб. Застройщик: Затонское, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры у м. Динамо! Акция! Квартира+машиноместо=скидка 15%! 2 бассейна, кинотеатр, ресторан! Рассрочка 0%. Ипотека. Выдаем ключи! от 13 млн руб.Capital Group Застройщик: Новко, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Абсолютный комфорт – выше ожиданий. 2 мин. до ст.м. «Марьина Роща» от 9,29 млн руб.SMINEX Застройщик: Сущевский Вал, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Дома сданы. Осталось 9 квартир с ремонтом! Развитая инфраструктура. Рядом парк «Дубки». от застройщикаGalaxy Group Застройщик: Galaxy group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лесобережный" Красногорский район. Студии,1-5-комнатные квартиры площадью 19-110 метров. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 2,0 млн руб.Urban Group Застройщик: Хайгейт, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебряный Фонтан Старт продаж! Квартиры бизнес-класса в домах европейского уровня от 210 тыс. руб./кв.м. м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Дома сданы, идет заселение! 850 м от метро Рассказовка. Своя развитая инфраструктура. Выгодная ипотека! от 4,7 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южный, г. Красногорск От 1,99 млн руб. м. Тушинская. Скидка 5%. 3,5 км до МКАД от 1,99 млн руб. Застройщик: ПРОГРЕСС, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Котельнические Высотки Сталинская архитектура, просторные квартиры. П/парковка! До метро 7 минут! Всего 3,5 км от МКАД. Ключи в 2017! Биг Девелопмент Застройщик: БИГ Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес На Чертановской" Cтарт продаж! Готовый монолитный дом. Квартиры от 7,3 млн руб. Метро "Пражская". Ипотека от 8,9% ЖК Бизнес-класса «Пресня Сити». От 185 000 руб./кв.м. ЦАО. 7 минут пешком от м. «Улица 1905 года». Скидки до 9%. ФЗ-214. Coalco. MR Group. Группа ВТБ Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Яуза Парк"! Дом готов! Скидки до 12%! Выгода до 1,8 млн руб! Ипотека от 7,4%! Дом у реки Яуза, парки Сокольники и Лосиный остров! м.Преображенская площадь. Застройщик: МОСПРОМСТРОЙМАТЕРИАЛЫ, ОАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Бабушкинская Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 34 метров. рядом с метро Бабушкинская. Монолит. Подробности по телефону! от 130 000 руб./кв.мЭталон-Инвест Застройщик: ЛС-Риэлти, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «мой адрес На Рокоссовского» Cтарт продаж! Готовый дом. Квартиры с отделкой от 6,9 млн руб. М. "Бульвар Рокоссовского". Ипотека от 8,9 % ЖК «1147», м. Алексеевская Квартиры бизнес-класса от 179000 руб./кв.м. рассрочка на 18 мес. 25 октября – повышение цен! от 9 млн руб. Застройщик: Маломосковия, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал класса premium RedSide Элитный квартал на Красной Пресне готов. Собственный фитнес с бассейном в центре. 800 м от м.Улица 1905 года от 16 000 000 руб.INSIGMA Застройщик: 7-й таксомоторный парк, ОАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Поселок "Орловъ", 28 от МКАД Таунхаусы в 28 км от МКАД по Каширскому шоссе. Площади 130-350 кв.м. Звоните! от 4 600 000 Астерра ЖК "Ленинградский" Современные студии,1-3-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 24 до 83 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 2,6 млн руб.НДВ-Недвижимость Застройщик: АГИАСМА, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Маяк" 1-4-комнатные квартиры пл. от 35 метров. г. Химки. Монолит. Спешите! от 4,4 млн руб. Застройщик: МАЯК, ОАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Полянка, 44" Новые 1-6-комнатные квартиры, пентхаусы пл. от 49 метров. рядом с метро Полянка. Монолит-кирпич. Звоните! Застройщик: Телеком, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки на квартиры до 15%. Квартиры с отделкой в Балашихе. Ипотека 7,5%. Первый взнос 0%. Рассрочка до 10 лет. 7 км от МКАД. от 55 000 руб./кв.м Застройщик: Римэка, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Карамель". Дом сдан! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву! Скидки до 10% в октябре! м. Савеловская Застройщик: Нива, медицинский центр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Купавна 2018" Акция! Скидки до 3500 руб. с кв.м! Только до 31.10. Кладовая в подарок! Предложение ограничено! Горьковское ш. 1,3 млн руб. Застройщик: Аквацентр, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фаворит, 38 от МКАД Участки площадью от 7 сот. Киевское шоссе, 38 км от МКАД. Подробности по телефону! от 1,25 млн руб.СтройИнвестТопаз ЖК "Маяковский" Спешите! 1-3,5-комнатные квартиры рядом с м.Водный стадион. Площадь от 40 до 136 метров Монолит. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление "Северное". Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район "Белые ночи" Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Ипотека 6,25%! Застройщик: А101, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Шоссе Энтузиастов Новые студии,1-4-комнатные квартиры пл. от 30 метров. рядом с метро Шоссе Энтузиастов. Монолит. Звоните! от 5,1 млн руб.Эталон-Инвест Застройщик: Золотая Звезда, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрогород в лесу Новые студии,1-4-комнатные квартиры. Красногорский район. Площадь от 26 до 117 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 3,9 млн руб.Rose Group Застройщик: Джевоссет, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Город-событие Лайково" Новые студии,1-4-комнатные квартиры. Одинцовский район. Площадь от 19 до 135 кв.м. Монолит-кирпич. Спешите! от 2,0 млн руб.Urban Group Застройщик: Ивастрой, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лукино-Варино" Студии,1-4-комнатные квартиры пл. от 20 метров. п. Свердловский. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 1,15 млн руб Застройщик: Строительное управление 22, ГК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Жилой дом на Коминтерна" Торопитесь! Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 47 метров. рядом с метро Бабушкинская. Монолит. от 150 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Желдорипотека, ЗАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Митино О2" Спешите! Красногорский район. 1-4-комнатные квартиры площадью 27-123 метра. Монолит-кирпич. от 2,0 млн руб.Urban Group Застройщик: Экоквартал, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Мытищи г. Мытищи. Квартиры площадью от 22 метров. Монолит-кирпич. студии,1-3-комнатные квартиры Звоните! от 1,5 млн руб.ООО «Лидер М» Застройщик: Лидер М, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Город Счастья" Квартиры площадью 25-75 кв.м. г. Домодедово. Монолит-кирпич. Застройщик: ЛИДЕР ГРУПП ДОМОДЕДОВО, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Болтино" Мытищинский район. 1-4-комнатные квартиры площадью 48-118 метров. ГК: 3 кв. 2017 г. Монолит-кирпич. 10 км от МКАД. от 3,9 млн руб. СТД Девелопмент проект Застройщик: СТД Девелопмет Проект, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ЗИЛАРТ от застройщика ЛСР Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 170 000 руб./ кв.мАО «ЛСР. ОБЪЕКТ-М» Застройщик: ЛСР.Объект-М. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сити-комплекс «Барбарис» 500 метров до м.Бибирево! Ипотека 7,4% Звоните! от 2,8 млн рублей Застройщик: МИЦ, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "ЛЮБЕРЦЫ 2018" Квартиры с отделкой от 2,4 млн руб! Еще ближе к метро! Первый взнос 0%! Скидка до 5%! от 2,4 млн руб. Застройщик: Самолет Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район "Москва А101" Квартиры комфорт-класса. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Ипотека 6,75%! Новая Москва. Застройщик: А101, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 0%. Ипотека от 6,2% от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес На Дмитровском 169" Новый корпус! Готовые дома. 2-3 комн. кв. с отделкой. М. "Алтуфьево" в 10 минутах езды. Ипотека от 8,9% Жилой район "Испанские кварталы" От 2,97 млн руб. Новая Москва. 4,7 км от МКАД. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. Застройщик: А101 Девелопмент, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые Аллеи» Квартиры от 2 млн руб. 3 вида отделки. Московская прописка. Успейте купить выгодно! от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-Инвест, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Старт продаж Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,5 млн рублей Застройщик: Самолет-Томилино, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. Старт продаж 2-й очереди! 5 мин. пешком от м. Динамо. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Застройщик: АСГАРД, спортивно-развлекательный центр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК комфорт-класса «Пикассо» в ЗАО Удваиваем скидки на квартиры в ЖК рядом с метро Очаково (200м) и парком. Высокая степень готовности. Свой двор Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район "Скандинавия" 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва. Застройщик: ГудРоадВэй, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Квартиры с отделкой от 1,5 млн руб! 4 км от МКАД. Ленинский р-он. Рядом лес и река! Скидка до 8%! от 1,5 млн руб! Застройщик: МЕГАГОРОД, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой Новая Москва. Старт продаж новых корпусов. Квартиры с отделкой. Московская прописка, готовая инфраструктура. от 2,4 млн руб.ООО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Донской Олимп 8 мин. пешком до «Шаболовская» и «Тульская». Охраняемая территория, подземный паркинг, видовые террасы от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-М» Застройщик: ЛСР. Недвижимость-М, ЗАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский сити" Живите рядом с центром! От 5,4 млн руб. Ипотека от 6,45%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 5,4 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте