Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
06 октября 2008 года

Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз?

По мнению аналитического центра IRN.RU слишком долгий рост цен на недвижимость все больше вредит развитию бизнеса всех игроков этого рынка.

В нынешних непростых условиях существуют самые разные оценки как текущей ситуации на московском рынке недвижимости, так и его дальнейших перспектив. При этом невооруженным глазом видно, что основная масса участников рынка недвижимости предпочитает считать, что цены на квартиры в Москве уж точно не упадут. Они в худшем случае могут какое-то время постоять на месте, как уже не раз бывало (в 2004 и 2007 годах), но вскоре снова продолжат расти. Обычно эта позиция аргументируется довольно просто: нового жилья в Москве строится все меньше, строить с каждым годом все сложнее, а вкладывать лишние деньги всем гражданам большой России все равно больше некуда. На этом фоне аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» со своими прогнозами о коррекции цен на московские квартиры вниз на 20%-25% в течение ближайшего года выглядит если не белой вороной, то уж точно оказывается в меньшинстве. 

Более того, нередко в поведении коллег читаются упреки – мол, зачем вы тут со своими прогнозами о падении цен смущаете рынок? Действительно, за последние годы на рынке недвижимости стало нормой совсем иное поведение: в любых условиях с улыбкой на устах утверждать, что на рынке все отлично, квартиры расхватывают как горячие пирожки, а цены продолжают расти и будут расти всегда. К слову следует отметить, что аналитический центр www.irn.ru делает свои прогнозы вовсе не с целью кому-то «насолить» а, напротив, с целью наиболее объективно и адекватно предвидеть изменения рынка и вовремя проинформировать об этом коллег. Было бы странно думать, что если Гидрометцентр замолчит, то зима никогда не наступит, и круглый год будет стоять вечное лето. 

Интересен и еще один аспект этой темы. По мнению большинства сотрудников www.irn.ru, слишком продолжительный рост цен на недвижимость в Москве стал приносить рынку вред и приводить ко все более негативному влиянию как на бизнес застройщиков и девелоперов, так и риэлторов, и даже инвесторов жилья. Поэтому в данной статье хотелось бы абстрагироваться от справедливости тех или иных прогнозов о динамике цен на недвижимость, и обсудить тему влияния возможной коррекции цен на жилье на бизнес основных участников рынка и на всю строительную отрасль в целом. Проще говоря, принесет ли возможная коррекция цен на жилье больше вреда или, напротив, пользы бизнесу всех участников московского рынка недвижимости? 

Как станет понятно к концу статьи, коррекция стоимости квартир в Москве вовсе не так страшна для всех игроков рынка недвижимости, как им сейчас это кажется. Более того, при правильной стратегии ведения бизнеса в этих условиях коррекция цен может дать строительной отрасли и всем ее участникам куда больше плюсов, нежели минусов. А последующий период развития рынка недвижимости, схожий с периодом 2000-2005 годов, может оказаться куда более плодотворным и доходным, нежели нынешняя патовая ситуация с низкими объемами строительства, недоступными ценами, признаками инвестиционной пирамиды и постоянным риском «схлопывания» этой пирамиды. Но обо всем по порядку. 

Как получить новые площадки под застройку?
На фондовом рынке хорошо известно правило: больше всего можно заработать на высокой волатильности (постоянной смене трендов вверх-вниз), а не на монотонном росте индексов. Ведь любой постоянный рост не может быть слишком большим, он в любом случае ограничен по величине. А вот регулярная смена периодов роста и падения рынка позволяет сначала недорого покупать, а потом выгодно продавать. И именно этой периодичности не хватает последние годы московскому рынку недвижимости

Давайте вспомним, как начинало большинство сегодняшних девелоперов и застройщиков. Многие из них вышли из среды риэлторов, заработавших относительно небольшие (по нынешним меркам) деньги до и после кризиса 1998 года на посреднических операциях вторичного рынка и комиссии от продажи новостроек правительства Москвы. Другие девелоперы пришли из иных сфер бизнеса, но всех их объединило одно – возможность приобретения площадок под застройку по относительно невысоким ценам. Так стоимость входа в строительные проекты в Москве начиналась тогда от 100.000$ и редко превышала 1 миллион долларов (если не брать крупные суперпроекты). Сейчас столько стоит одна среднестатистическая квартира в новостройке. Цена сотки самой дорогой земли на Рублевке не превышала 1000$-1500$. Проще говоря, благодаря кризису 1998 года те люди и компании, которые имели даже очень скромные финансовые ресурсы, сохранив или заработав деньги в то время, смогли выгодно приобрести земельные активы как в Москве, так и в Подмосковье. 

Это обстоятельство и поспособствовало заметному расцвету строительного и девелоперского бизнеса в последующие годы. Причем в период 2000-2003 годов строительный бизнес в основном работал на обороте – компании стремились побыстрее и побольше построить, побыстрее продать по умеренным ценам, чтобы выручить средства и занять новые площадки под застройку, потому что тогда это еще возможно было сделать. Но с каждым годом ситуация менялась в худшую сторону. 

По мере того как строительный бизнес набирал обороты и становился все более привлекательным, выросли аппетиты всех участников строительной цепочки. Правительство Москвы больше не торопилось привлекать коммерческих инвесторов, намереваясь большую долю строить самостоятельно, выросли аппетиты чиновников на всех уровнях выдачи согласований и разрешений, семимильными шагами стало дорожать подключение к инженерным коммуникациям, а также расти цены на стройматериалы, зарплаты персонала в сфере недвижимости и строительства и т.д. и т.п. В результате к 2005-2006 году у застройщиков с одной стороны стали кончаться площадки под застройку, а с другой – строить стало все сложнее и накладнее. Вот тогда рынок и вошел в свое нынешнее патовое состояние. 

Строить с 2005-2006 годов стали гораздо меньше и медленнее (по крайней мере, если говорить о доле коммерческого жилья в Москве). Продавать – еще меньше по резко взлетевшим ценам, придерживая остатки драгоценного жилья, так как новых площадок под застройку у большинства компаний уже не оставалось, либо оставались только проблемые площадки. Подобное патовое состояние рынка, особенно на фоне заявленного национального проекта «Доступное жилье», вряд ли можно назвать нормальным. Однако оно просуществовало довольно долго вплоть до текущего момента благодаря огромным вливаниям в экономику России дешевых западных кредитных денег, иностранных инвестиций, а также нефтяной выручки. Но с развитием мирового финансового кризиса такое положение дел на московском рынке недвижимости неизбежно должно измениться. Основной вопрос – как? 

Впрочем, последние годы многие участники рынка недвижимости могут расценивать как вполне успешные, поэтому они так боятся изменений, связанных с возможным падением цен. Но давайте постараемся посмотреть объективно – были ли последние годы для игроков рынка недвижимости на самом деле столь уж успешными? Возьмем, например, девелоперов и застройщиков. С одной стороны, за последние годы им удавалось продавать квартиры крайне дорого и получать с квадратного метра куда больше, чем ранее. Но с другой стороны, их бизнес за это время заметно свернулся. Ведь даже самые «раскрученные» и «крупные» компании строят сейчас в Москве не более 2-3 объектов, не имея возможности из-за перегретости рынка приобрести новые площадки под застройку по адекватной цене и расширить свой бизнес.  

В то же время в Москве остается огромное количество территорий под промзонами, ЛЭП, пятиэтажками и ветхой застройкой, которые явно нуждаются в редевелопменте или реконструкции. По информации московского стройкомплекса это не менее 70 миллионов квадратных метров, хотя, по мнению www.irn.ru, реальная цифра того, что в Москве нужно реконструировать и перестроить – куда больше. Но сейчас многие застройщики вынуждены уходить из Москвы в регионы и на рынок загородной недвижимости, хотя и там с каждым годом площадки под застройку или земельные участки приобретать все сложнее. И основная причина сложностей в получении земельных ресурсов – слишком долгий рост цен и инвестиционная перегретость рынка недвижимости за последние годы. В ожидании все больших дивидендов все придерживают участки: – и городские администрации, и отдельные чиновники, и посредники на вторичном рынке площадок под застройку, и частные землевладельцы. 

У риэлторов успехи за последние годы тоже нельзя назвать впечатляющими. Из-за сокращения объемов строительства и дефицита предложения на первичном рынке, риэлторы, по сути, потеряли основной стабильный канал заработка – продажу новостроек. На вторичном рынке постоянное подорожание квартир разрушает альтернативные цепочки и препятствует реализации ипотечных сделок. И даже для инвесторов столь резкий и постоянный рост цен на недвижимость имеет важный негативный аспект. Ведь те из них, кто предпочитает недвижимость фондовому рынку за ее стабильность и обеспеченность реальным спросом, как на товар первой необходимости, а не просто бумаги, сейчас этой стабильности фактически лишены из-за отрыва сложившихся цен от реальной платежеспособности покупателей.  

С одной стороны, приятно знать, что купленная когда-то за 50.000$ квартира сейчас стоит с полмиллиона долларов и пока ее даже реально можно продать за эти деньги. Но с другой стороны, завтра она может не уйти и за полцены или продаваться очень долго из-за того, что сложившийся уровень цен был обеспечен не достаточным количеством конечных потребителей жилья, а другими такими же инвесторами. Получается, что в нынешних условиях особых преимуществ перед спекулятивным фондовым рынком у рынка недвижимости больше нет, что и показали недавние обвалы цен на недвижимость в США, Англии и Испании

Но нынешняя патовая ситуация на московском рынке недвижимости могла бы и не возникнуть, спусти рынок лишний «пар» несколькими годами ранее, скажем в 2004-2005-2006 годах. Например, тогда, после локального банковского кризиса 2004 года, стагнация на рынке недвижимости могла бы вылиться не просто во временную передышку и остановку цен на месте, а в корректировку хотя бы на 15%-20% назад. После двукратного роста цен накануне (с лета 2002 по лето 2004 года) такая коррекция не принесла бы существенных потерь ни застройщикам, ни инвесторам, ни тем более риэлторам.  

Но зато подобный временный «кризис» на рынке недвижимости позволил бы заметно сбить цены на землю и дал бы застройщикам шанс вновь получить площадки под застройку в нужном объеме и на выгодных условиях, как это было в 1998-2000 годах. Часть инвесторов распродали бы свои квартиры, а потом, после окончания коррекции, вновь стали бы покупать. В результате совокупная прибыть и застройщиков, и риэлторов, и инвесторов оказалась бы выше, нежели при нынешнем патовом состоянии рынка. Причем примерно на такой сценарий развития событий и намекал аналитический центр www.irn.ru в своей нашумевшей первой статье про инвестиционные квартиры, вышедшей весной 2004 года. 

В нынешних условиях продолжительный рост цен на квартиры настолько взрастил аппетиты всех участников строительной цепочки, что они ставят под угрозу существование самого рынка недвижимости. Действительно, строить в нынешних условиях становится все сложнее, начиная от получения площадки под застройку и заканчивая оформлением документов на уже построенный дом. При этом многие участники этого процесса, пожалуй, не принимают во внимание, что сами для себя создают серьезный политический риск. В условиях заявленного проекта «Доступное жилье» и поставленной Президентом задачи строить не менее 1 квадратного метра на человека в год остается только вопросом времени, когда у федеральных властей кончится терпение.  

Происходящие в нефтегазовом секторе процессы по передаче активов госкорпорациям, а также неоднократно звучавшие идеи о создании единой государственной строительной компании могут в любой момент вообще поставить крест на рынке девелопмента. По мнению аналитического центра www.irn.ru тотальный госконтроль в сфере недвижимости – не выход. По крайней мере, об этом говорит весь опыт советского периода. Но если объемы строительства, возраставшие до этого года, теперь начнут падать, при том, что уровень цен на жилье остается запредельным для подавляющей доли населения (для более, чем 95%), то вполне естественно ожидать резких действий федеральных властей в строительной отрасли. И эта одна из существенных причин, по которой аналитический центр www.irn.ru считает коррекцию цен на жилье вниз просто необходимой для сохранения самой отрасли в ее нынешнем виде. Потому что только коррекция цен вниз способна вывести рынок недвижимости из текущего патового состояния последних лет и открыть строительному бизнесу второе дыхание, как это было после кризиса 1998 года. 

Где найти деньги на финансирование строительства?
На московском рынке недвижимости продавцы и, прежде всего, застройщики не привыкли снижать цены, и чисто психологически воспринимают этот шаг крайне негативно, готовые стоять до последнего. Но не всегда такая догматичная позиция себя оправдывает. В шахматах хорошо известен прием под названием гамбит, суть которого состоит в том, чтобы пожертвовав пешку, выиграть инициативу. Сегодня на московском рынке недвижимости подобной разменной пешкой должна стать коррекция цен на жилье. 

Выше были приведены как минимум 2 существенные причины для застройщиков и других участников рынка недвижимости пойти на подобный гамбит. Первая – сбить аппетиты людей и компаний, закрепивших за собой те или иные земельные ресурсы и площадки под застройку в московском регионе, очевидно, со спекулятивными целями. А также напомнить чиновникам и городской администрации, что строить все на бюджетные деньги – далеко не лучший и не самый целесообразный подход. На фоне потребности в средствах из-за общего кризиса ликвидности, а также коррекции цен на жилье, дисконт при приобретении площадок под застройку может стать существенным, в разы большим, чем сама коррекция цен на квартиры. Это позволит застройщикам получить новые объемы работ на будущие годы.  

Вторая причина – избежать активного вмешательства государства на рынок девелопмента из-за недоступности жилья и низких объемов строительства. По сути, эти причины означают для застройщиков задачу сохранения собственного бизнеса, что вполне оправдывает жертву порядка 20% цены для покупателей квартир. Причем следует отметить, что за последние 3 года (с лета 2005) цены на недвижимость в Москве выросли в 3 раза – с уровня порядка 2000$ за метр до более 6000$ за метр (по индексу стоимости www.irn.ru). После этого отскок назад на 20% и даже на 30% вряд ли можно считать такой уж невосполнимой потерей. Рентабельность строительных и инвестиционных проектов от этого не перестанет быть привлекательной. 

Впрочем, указанные стратегические цели являются далеко не единственными, и принятие участниками рынка необходимости коррекции цен вниз в нынешних условиях вполне может позволить решить и текущие тактические сложности. Застройщики нередко заявляли, что последнее время банковское кредитование заметно подорожало и сейчас зачастую превышает 20% годовых. По информации аналитического центра www.irn.ru, некоторые застройщики готовы кредитоваться даже под 22%-24% годовых, хотя проблема в том, что даже на таких условиях банки не очень-то торопятся выдавать кредиты под строительство. И на этих цифрах следует остановиться поподробнее.  

Когда заемные деньги стоили застройщикам в пределах 10% годовых и немногим больше имело смысл вообще не продавать квартиры, дорожавшие прежние годы куда большими темпами, а дожидаться окончания строительства. Любую стагнацию при такой стоимости ресурсов также можно было не сильно нервничая переждать. Но при стоимости денег 20%-25% годовых приоритеты должны измениться, хотя многие участники рынка, похоже, еще не готовы перестроить свой образ мышления. 

С экономической точки зрения возникает вопрос: – какой смысл платить банку 20%-25% за пользование деньгами только для того, чтобы стойко держать цены, повышая при этом с каждым месяцем риск кассового разрыва и банкротства бизнеса, так как по прежней цене квартиры все равно могут так и не купить? Не целесообразнее ли в этих условиях дать тот же дисконт порядка 20%-25% реальным покупателям квартир и наверняка привлечь деньги с рынка? Ведь потенциальный спрос на жилье в Москве действительно огромный, поэтому риск заметно снизить цены и не продать куда меньше, чем во что бы то ни стало держать цены, все дальше и дальше влезая в долги.  

Конечно, здесь уместно возражение, что снижение цен обычно не стимулирует продажи, а наоборот, вызывает выжидательную позицию покупателей, ожидающих еще больший дисконт. Но следует отметить, что подобная практика сложилась при минимальном дисконтировании на уровне 3%-5%. Такая величина скидки действительно не слишком значима и только раззадоривает ожидание чего-то большего. Но при более существенном дисконте положение дел меняется. 

Следует отметить, но нынешние покупатели жилья, которым нужно выложить за новую квартиру в Москве минимум четверть миллиона долларов, а в среднем – от полумиллиона до миллиона долларов, далеко не обыватели, ничего не понимающие в деньгах и бизнесе. По опыту аналитического центра www.irn.ru, это скорее достаточно «продвинутые» люди, вполне имеющие свою точку зрения и понимание ситуации, а также опыт зарабатывания денег. Причем еще со времен кризиса 1998 года почти у всех сложилось четкое представление, что если падение цен на жилье и возможно, то оно вряд ли превысит 30%-35%, как это было тогда. Всем очевидно, что в отличие от фондового рынка недвижимость имеет осязаемую себестоимость, а также пользуется реальным спросом, как необходимый для жизни товар. 

Многие сегодняшние специалисты в компаниях по недвижимости привыкли работать только на восходящем рынке. Они хорошо научились оперативно повышать цены наперегонки с конкурентами или стоять на месте в период стагнации. При этом им сложно перестроить свой образ мышления на нисходящий рынок, который также имеет свои правила игры, о чем старожилы, работавшие еще в 90-х и пережившие падение цен на недвижимость в Москве в 1995-1996 и 1998-1999 годах, должны помнить. И сводятся данные правила к довольно простым вещам. 

Выигрывает тот, кто первым, а не последним, дает покупателям хороший дисконт, так как именно он снимает с рынка поужавшийся платежеспособный спрос и получает столь ценное сейчас финансирование. Остальные, даже снизив цены на такой же процент, но с задержкой, продать уже не могут, так как спрос при данной цене уже выбран, и они вынуждены снижаться еще больше. В результате, тот, кто снизил цену первым и собрал с рынка деньги, получает возможность скупить активы менее расторопных коллег по более низкой цене, чем продавал сам. Все подобные приемы хорошо известны игрокам фондового рынка, где падение цен не является столь же редким событием, как появление кометы Галлея вблизи Земли. 

Есть на падающем рынке и другая стратегия – коррекция с отскоком назад. Состоит она в том, чтобы сразу дать покупателям дисконт с запасом, например, не 20%, а 30% и очень скоро начать снова повышать цены до величины дисконта 20% от начальной цены, то есть постепенно нарастить лишние 10% назад. Для многих специалистов рынка недвижимости, привыкших работать на восходящем рынке, такой прием наиболее близок и понятен – покупатели жилья осознают, что пик падения пройден, а они еще не успели купить квартиру и психологически начинают активизировать свои действия по покупке.

Но так или иначе, при существенном дисконте для покупателя порядка 20%-30% от начальной цены, причем правильно преподнесенном с точки зрения рекламы и PR есть все основания ожидать заметной активизации продаж. Причем спрос будет как со стороны реальных покупателей, которым до этого не хватало денег, так и со стороны инвесторов, понимающих, что глубже дисконта все равно ждать нельзя, а в среднесрочной перспективе, через пару лет, рынок, скорее всего, отыграет эту коррекцию в обратную сторону. 

Другими словами, понимают это девелоперы или нет, но они стоят сейчас перед выбором кому заплатить 20%-25% – банкирам за предоставление кредита или конечным покупателям жилья. Когда кредитные деньги стоили в 2-3 раза дешевле, чем сейчас, были все основания играть в стойких партизан и держать цены. Сейчас эти 2 варианта с экономической точки зрения сравнялись с той лишь разницей, что привлечение кредита не гарантирует продажу квартир по прежней цене и кредитные деньги с процентами потом еще надо будет отдавать, а продажа квартир с дисконтом конечным покупателям полностью решает задачу привлечения финансирования.  

Разумеется, эта схема применима только к тем проектам, которые уже строятся и продаются. Но и в отношении привлечения средств на реализацию совсем новых проектов активизация продаж уже почти построенных домов также может помочь. Проще говоря, как и в прежние годы, привлечение денег конечных покупателей проще и дешевле, чем иные формы финансирования. Но для использования этого канала в условиях кризисной ситуации на рынке нужно уметь проводить более изощренную ценовую политику, ориентированную не только на постоянное повышение ценников. 

Кстати, упомянутый выше период стагнации 2004 года примечателен сейчас и еще по одной причине. Кризис в банковской сфере, как и стагнация на рынке недвижимости, имевшие тогда место, обладали минимальным масштабом. Большинство компаний рынка недвижимости их без проблем пережили, но все-таки не все. Кассовые разрывы у «Социальной инициативы», «Стройметресурса» и ряда других строительных компаний вылились немалым негативом в сторону всей строительной отрасли. Стоит ли говорить, что в нынешних условиях куда более существенного финансового кризиса и проблем с ликвидностью стойко держать цены несмотря ни на что оказывается уже не дальновидным. 

Естественно ожидать, что немало застройщиков и продавцов жилья во многом благодаря сложившимся стереотипам и самовнушению будут до последнего надеяться, что граждане откуда-то достанут припрятанные миллионы долларов и как ни в чем ни бывало продолжат скупать московские новостройки по прежним ценам. Но вспомним, что в этой статье мы рассматриваем худший вариант развития событий, согласно которому – не продолжат, по крайней мере, в нужном объеме, если не сбросить цены. Поэтому политика «стоять до последнего» сейчас может быть чревата серьезными последствиями цепочки банкротств среди девелоперов и застройщиков, не справившихся с кассовыми разрывами.  

Пусть подобная участь затронет далеко не всех. Но даже нескольких громких дел будет достаточно для того, чтобы тысячи обманутых дольщиков вышли на улицы, создали новый резонанс в СМИ и потребовали решительных действий властей. А это снова создаст реальный риск активного вмешательства государства в строительную отрасль в виде создания единой строительной госкорпорации вместо множества «сомнительных» коммерческих застройщиков, не способных не только обеспечить людей доступным жильем, но и даже выполнить взятые на себя обязательства.  

В связи со всеми озвученными выше причинами, аналитический центр www.irn.ru и считает необходимым переломить сложившийся в профессиональном сообществе стереотип о вечном росте цен на недвижимость, как о великом благе. Сейчас нужно рассматривать коррекцию цен на жилье вниз не как недопустимый вариант развития событий, а напротив, как наиболее приемлемый и просто необходимый в нынешних условиях. Сейчас не время отстаивать амбиции – неправильная ценовая политика может привести к схлопыванию рынка недвижимости, как такового, и тогда всем его участникам зарабатывать станет просто не на чем. 

Какова цена вопроса?
С изложенной выше позицией можно соглашаться или не соглашаться, но аналитический центр www.irn.ru считает необходимым ее изложить и донести до профессионального сообщества. Более того, мы надеемся, что данная статья, по крайней мере, позволит нашим коллегам понять, что наша позиция по вопросу коррекции цен на недвижимость в Москве вниз направлена не против них или их бизнеса а, напротив, на оказание помощи в сохранении бизнеса путем формирования оптимальной стратегии, адекватной изменившимся условиям. И для полноты картины следует ответить на последний вопрос: если коррекция цен на квартиры так необходима, то какой она должна быть и откуда взялась оценка коррекции в 20%-25%? Ответ довольно прост и он состоит из двух аргументов. 

Первый аргумент сводится к следующему. Рынок недвижимости Москвы вышел за пределы платежеспособности основной массы реальных покупателей к концу 2006 года, когда значение индекса стоимости жилья по www.irn.ru слегка превысило уровень в 4000$ за метр, после чего последовала стагнация и коррекция цен вниз. Тогда же стал понятен и смысл этого предела – за ним семья характерных представителей среднего класса с доходом порядка 2000$ на человека стала не в состоянии приобрести квартиру с нуля даже с помощью ипотеки. Собственно это обстоятельство и вызвало стагнацию 2007 года, даже несмотря на крайне ограниченные объемы предложения новостроек по сравнению с прежними годами. 

Впрочем, инфляцию никто не отменял и если привести уровень цен периода стагнации первой половины 2007 года к сегодняшнему дню, то он соответствовал бы примерно 4500$ за метр, что, кстати, примерно равно уровню цен на начало этого года. А как неоднократно отмечалось в аналитических статьях IRN.RU скачок цен этого года почти целиком был обусловлен не реальным спросом, а инвестиционными причинами. Следовательно, для того, чтобы цены хотя бы отчасти вернулись на уровень реального спроса, они должны скорректироваться к значениям конца 2007 – начала 2008 годов, то есть примерно на 20%-25% от нынешнего уровня. Проще говоря, разрыв между ценами и реальным спросом заметно сократился бы, если, по крайней мере, срезать инвестиционный «горб» этого года. 

Второй аргумент связан с простыми аналогиями. Так история московского рынка недвижимости дает нам две реперные точки. Первая – коррекция цен во время стагнации 2007 года. Ее формальная величина, которую зафиксировала статистика, составила 5%-7%, но полное проседание цен с учетом скрытой коррекции, торга, игры с курсами валют и т.д. достигло 10%-15%. Вторая реперная точка – кризис 1998 года, когда падение цен на недвижимость составило 30%-35%. Очевидно, что сейчас ситуация явно хуже, чем была в 2007 году, но не настолько плоха, как в 1998 году. А, следовательно, и величина коррекции цен на недвижимость в Москве в нынешних условиях, скорее всего, будет где-то между цифрами 2007 и 1998 годов, то есть на уровне 20%-25%. 

Как показывает мировая практика, цены на недвижимость, как и на любой другой товар, могут не только расти, но и снижаться. В этом отношении игрокам московского рынка недвижимости, а также журналистам, освещающим этот рынок, следует преодолеть пару въевшихся стереотипов. Во-первых, недвижимость может не только дорожать, но иногда и дешеветь, и это абсолютно нормально. Во-вторых, коррекция цен на недвижимость вниз вовсе не означает кризис, крах или конец света. Снижение цен на жилье в ограниченных пределах, которое, по мнению аналитического центра www.irn.ru, ожидает московский рынок недвижимости, является естественной реакцией на сокращение платежеспособного и инвестиционного спроса с одной стороны, и увеличения предложения за счет возврата на рынок придержанных объемов и инвестиционных квартир, с другой стороны.  

В нынешних условиях ключoм к успеху для девелоперского, риэлтерского или инвестиционного бизнесов является своевременное изменение стратегии и ценовой политики. Вместо систематической игры на повышение, характерной для восходящего рынка, сейчас необходимо перестроиться на стратегию снижающегося рынка. Кто из игроков московского рынка недвижимости сделает это среди первых, тот не только переживет кризисную ситуацию и спасет свой бизнес, но и заметно усилит его позиции за счет других, более инертных и догматично настроенных участников.

А вот полное отрицание возможности снижения стоимости жилья в нынешних условиях и догматичное удерживание цен на прежнем уровне даже при явном отсутствии продаж по этим ценам способно выйти боком как отдельно взятой компании, так и всей строительной отрасли в целом. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» надеется, что участники рынка недвижимости отнесутся к его предостережениям благоразумно и изберут правильную стратегию поведения в нынешних непростых условиях вместо того, чтобы встречать объективную оценку ситуации в штыки и затаивать обиды. Перед наступлением зимы лучше запастись теплыми вещами и вовремя сменить резину на машине, нежели ругать Гидрометцентр за «плохие» прогнозы погоды.

 
Олег Репченко, руководитель аналитического центра, IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1454 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
Только до 31 августа! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 40 вариантов планировок. Квартиры от 3,1 млн руб. Химки Микрогород «В лесу» Новые 1-4-комнатные квартиры. Красногорский район. Площадь от 26 до 117 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от застройщикаRoseGroup Новые Ватутинки Москва. Новые Ватутинки. Квартиры с ремонтом под ключ от 3,9 млн руб. Сдача домов в 2016 г. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст» ЖК «Панорама Сколково» Минское шоссе, 1,5 км от МКАД. Свободная планировка, подземный паркинг, потолки 3,1 м. от 102 000 руб./кв.мГК «СМУ-6» ЖК SREDA от застройщика. ЖК SREDA от застройщика. Квартиры рядом с метро от 4,2 млн руб. 10% скидка на 10 квартир только в августе! Торопитесь! Рязанский проспект Пока шеф в отпуске! Скидка до 16%! Комплекс клубных домов с парком и прудом. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Квартиры в готовом ЖК Южное Видное Квартиры от 1,8 млн руб. Акция "Летний Аукцион". Готовый мкр. в 15 мин от м.Домодедовская. Скидка 9% в августе. от застройщика, рассрочкаRDI Group Скидки до 15%! Сдаем в 2016г.! Золотая осень на Золотом Острове! Квартал клубныx особняков в историческом центре Москвы. Рассрочка 0%! от 22 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК "Испанские Кварталы" 10 мин от м.Саларьево. Ипотека, рассрочка. Надежный застройщик. 3 варианта дизайнерской отделки. Старт продаж! от 2,3 млн руб.А101 Девелопмент Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивайте с Новогорск. Квартиры в Куркино! от застройщика Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 августа. Вся инфраструктура, дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 2,2 млн руб.Urban Group Квартиры в г. Химки Спешите! Новые 1-4-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 49 до 160 кв.м. Монолит. от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» Город - курорт Митино О2 Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. м.Митино. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе. от 2,4 млн рублейUrban Group ЖК "Кварталы 21/19" Новые квартиры у м.Рязанский проспект. 1-3-комнатные. Площадь от 38 до 80 кв.м. П-44Т. Спешите! ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. Квартиры в ЖК "Рассказово" Квартиры в ЖК "Рассказово" в 850 м от метро Рассказовка. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. Квартиры в ЖК "Лица" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Беговая. Площадь от 48 до 170 метров Монолит. Звоните! Capital Group Квартиры у м. Бауманская Новые апартаменты у м.Бауманская. 1-5-комнатные, пентхаусы. Площадь от 38 до 329 кв.м. Панель-кирпич. от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб.ГК «Новые Кварталы» Квартиры в г. Щелково 1-3-комнатные квартиры площадью от 35 метров. г. Щелково. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 2.3 млн руб. м. Автозаводская 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Автозаводская. Площадь от 46 до 72 метров Монолит. Звоните! Жилой комплекс "Загорье" Спешите! 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Царицыно. Площадь от 30 до 140 метров Монолит-кирпич. oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Квартиры в г. Серпухов Торопитесь! г. Серпухов. Квартиры пл. от 31 метра. Монолит-кирпич. студии,1-2-комнатные квартиры ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,96 млн руб. Вид из окна в подарок! Только в августе скидка 5% на ряд видовых квартир на 20 и 22 этажах. ЖК рядом с метро. Ипотека. Рассрочка. ДДУ от 154 100 руб./кв.мРГ - Девелопмент ЖК "Пироговская Ривьера" Квартиры пл. 24-95 кв.м. п. Пироговский. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Город-парк "Первый Московский" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Метро "Саларьево". Скидки от 155 000 руб.! от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК "Родной город. Каховская" Торопитесь! Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 34 метров. рядом с метро Каховская. Монолит. от 145 800 руб./кв.мРГ - Девелопмент ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,3 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 71 500 руб./кв.мООО "НДВ" Копить на квартиру больше не нужно! 99 130 руб. и квартира в ЖК "Опалиха О3" ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group Квартиры у м. Юго-Западная 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Юго-Западная. Площадь от 44 до 118 метров ГК: III кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 148 500 руб/кв.мООО "НДВ" Квартиры в Химках 1-5-комнатные квартиры пл. от 45 метров. г. Химки. Монолит-кирпич. от застройщика Жилой комплекс "Пеликан" Новые 1-2-комнатные квартиры. г. Старая Купавна. Площадь от 30 до 65 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! ЖК «Зеленый Город», 27 км от МКАД Готовые квартиры от 40 кв.м по спец.ценам и лоджия в подарок! 5 мин пешком до ж/д ст., лес. Ключи, собственность! от 2,68 млн руб.ГК «Домстрой» Жилой комплекс "Томилино" 1-3-комнатные квартиры пл. от 24 метров. Люберецкий район. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 65 000 за кв.м Квартиры в г. Одинцово Современные 1-4-комнатные квартиры. г. Одинцово. Площадь от 29 до 89 кв.м. Монолит-кирпич. Спешите! Квартиры у м. Коломенская Торопитесь! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Коломенская. Площадь от 31 до 146 метров ЕвроПа. ЖК "Видный Берег" Ленинский район. 1-3-комнатные квартиры пл. 28-106 метров. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! м. Преображенская площадь В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-174 кв.м. м.Преображенская площадь. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК «ЛУЧИ» Рассрочка 0%/18 мес. Новый ЖК в Солнцево от 114 000 руб. кв.м. Новый взгляд на комфортную жизнь от крупнейшего застройщика России! от 114 000 руб./кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Квартиры у м. Марьино В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 31-102 кв.м. 20 мин. пешком от м.Марьино. Подробности по телефону! Квартиры у м. ВДНХ В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-204 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Звоните! летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group ЖК "Art Residence" Спешите! Новые апартаменты у м.Белорусская. 1-5-комнатные. Площадь от 30 до 552 кв.м. Монолит-кирпич. 270-450 тыс. руб./кв.м.STONE HEDGE ЖК "Потапово Lite " 1-5-комнатные квартиры рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 46 до 169 метров ГК: II кв. 2017 г. Монолит. от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК «Царицыно»! Успей купить! Внутри МКАД: 1к.кв.- от 3,7 млн руб; 2к.кв.- от 5,7 млн руб; 3к.кв.-от 7,0 млн руб+100 квартир по уникальной цене от 80000 руб./кв.мЦНН ЖК "Центр-2" г.Железнодорожный 30 мин. до центра Москвы. Школа, д/с рядом с домом. Регистрация в подарок! Квартиры с ключами от 3,3 млн руб. от 3,3 млн руб. ДСК-1 и Ко «Южная Долина», 9 км по Каширское ш Купить квартиру? Легко! От 528 руб./день по ипотеке. Скидки в августе 7%. 15 мин от м Домодедовская. Звоните! от 1,8 млн руб.RDI Group ЖК"Хорошевский". Выгода до 3,1 млн Квартиры бизнес-класса в 5 мин. от метро Октябрьское поле! Своя территория, рядом Серебряный Бор. Рассрочка 0%! выгода до 3,1 млнООО "НДВ" В августе выгода до 800 000 руб.! Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 8% в августе. Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком до м. Домодедовская. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. MR Group ЖК «Баркли Медовая долина» Ипотека 8% годовых. 40 минут до центра. Дизайнерская отделка. Старт 2-й очереди. Успей купить! Новая Москва Barkli Сдаем в 2016 г.! Успей купить! Лайнер на посадку – цены на взлет! Новостройка бизнес-класса. 1,5 км от ТТК. Первый взнос 0%. от 4,9 млн руб!ГК "ИНТЕКО" "Переделкино Ближнее" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. М. "Рассказовка" (2017г.). Боровское ш., 8 км. Скидки от 250 000 руб.! от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость Акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. ЖК «Царская Площадь»! 5 минут пешком от м. Динамо. Скидка 9%. Цены от 6,5 млн руб. ФЗ-214. Ипотека. от 6,5 млн руб.Coalco 4,35 млн за трёшку! Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! 4,35 млн за трёшку! Новорижское ш., 17 км от МКАД. 4,35 млн руб.АО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК «Фили Град» Квартиры с видом на реку. Свой паркинг. Виды на центр. Филевский парк. 1 очередь сдана! 10 мин.пешком от м. Фили. MR Group