Купить квартиру в кризис: миссия выполнима
Советы руководителя IRN.RU
Тем, кто хочет сейчас купить квартиру, имеет смысл особенно внимательно мониторить рынок вторичного жилья. Если в обычное время большие скидки на «вторичку» крайне редки и, скорее всего, означают серьезные проблемы с документами, то в кризис серьезный дисконт вынуждены предлагать и владельцы качественной недвижимости, которым просто надо продать ее побыстрее, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Если квартира нужна для собственного проживания, то в любой экономической ситуации надо выбирать объект, который подходит именно вам по своим потребительским свойствам – местоположению, площади, обеспеченности транспортной и социальной инфраструктурой и т.п., советует руководитель IRN.RU. Цена, конечно, – очень важный фактор, но в данном случае не стоит ставить ее во главу угла. Если нет денег на хороший вариант, то лучше отложить покупку, чтобы накопить нужную сумму, чем приобретать что попало и потом мучиться из-за того, что квартира маловата для вашей семьи или находится слишком далеко от цивилизации.
В принципе, если большая часть суммы у вас уже есть, можно взять кредит. Но, учитывая повышенные риски потери работы в кризис и очень высокие – даже с учетом запуска государственной программы субсидирования ипотеки – ставки по кредитам, надо особенно тщательно рассчитывать нагрузку на бюджет. Ипотека на пределе возможностей ведет к дефолту. Из-за сокращения доходов и роста расходов заемщик, не имеющий «подушки безопасности», может не только лишиться квартиры, но и остаться с огромным долгом перед банком.
Если жилье покупается с инвестиционными целями, то прежде всего необходимо определиться, хотите вы просто сохранить капитал или все-таки заработать. На кризисном рынке последнее возможно, как правило, только при покупке объекта на ранних этапах строительства, когда застройщики предлагают самые низкие цены. Но, решаясь на такую покупку, надо понимать, что бизнесмены вообще и депевелоперы в частности не склонны к благотворительности и привлекательная ценовая политика объясняется повышенными рисками. На первичном рынке всегда существует опасность затягивания сроков строительства, а в кризис этот риск повышается многократно – из-за проблем с получением застройщиками банковского финансирования, резким падением спроса и т.п.
По мнению эксперта, инвесторам сейчас стоит обратить внимание на вторичный рынок, где отсутствует риск недостроя и при этом можно найти объекты по привлекательным ценам. Вообще, когда экономика в норме, большие скидки на «вторичке» – редкое явление, обычно связанное с какими-то серьезными изъянами недвижимости. Скажем, квартира была приватизирована с нарушениями и через некоторое время обойденные родственники продавцов могут предъявить претензии новым владельцам. Или в ней случился пожар. А если с квартирой все в порядке, то в обычное время даже самый настойчивый покупатель вряд ли сможет добиться скидки, превышающей считаные проценты от стоимости недвижимости, так как для частника квартира – его главное достояние, а 100 000 руб. – большие деньги. Но в кризис, когда покупатели в дефиците, многие продавцы соглашаются на серьезные уступки – даже если квартира никаких недостатков не имеет.
«Конечно, в любом случае квартиру надо тщательно проверять на предмет юридических засад. Но если в период подъема экономики практически не бывает такого, чтобы нормальная квартира стоила сильно ниже рынка, то в кризис и хорошие варианты могут продаваться с приличным дисконтом, если продавцу срочно нужны деньги», – поясняет руководитель IRN.RU.
Если стоит задача сохранить капитал, то имеет смысл покупать квартиру, пригодную для сдачи в аренду, – чтобы таким образом хотя бы компенсировать расходы на содержание объекта. С 2015 г. вводится модернизированный налог на имущество физических лиц, в результате чего с 2020 г., когда налог заработает в полную силу, затраты собственников вырастут в разы. Причем для инвесторов налог будет выше, чем для обычных граждан, так как налоговый вычет (от 10 кв. м до 50 кв. м в зависимости от типа жилого помещения) предоставляется только для одного объекта каждого типа (квартира, дом или гараж).
В аренду легче всего сдаются небольшие, одно-двухкомнатные квартиры в сегменте эконом- и комфорткласса с нормальным ремонтом, паркингом, расположенные в шаговой доступности от метро или железнодорожных станций, если речь идет о Подмосковье. Подходят как новостройки на высокой стадии строительства – застройщики сейчас часто предлагают квартиры с отделкой, так и квартиры на вторичном рынке с относительно новым ремонтом.
Можно рассмотреть и покупку апартаментов для сдачи в аренду – при условии, что они стоят дешевле жилья аналогичного качества и этот дисконт на последующие 20 лет перекроет повышенные расходы на коммунальные услуги и налог на имущество (см. «Апартаменты в Москве: владельцам квартир в офисах придется туго»).
