Субсидирование ипотеки не приведет к ажиотажу, но предотвратит обвал спроса на новостройки, считает руководитель IRN.RU

Субсидирование ипотеки – правильная мера, которая, с одной стороны, позволит обеспечить доступность жилищных кредитов для граждан в условиях высокой ключевой ставки ЦБ, а с другой – не породит у банков соблазна поспекулировать на валютном рынке, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Как и прогнозировал www.irn.ru, ключевая ставка Центробанка недолго продержалась на уровне 17%: 30 января совет директоров регулятора принял решение о снижении ставки до 15%. Мегарегулятор объяснил свои действия «изменением баланса рисков ускорения роста потребительских цен и охлаждения экономики». Рекордный рост ставки в середине декабря изначально выглядел вынужденной мерой, направленной на борьбу с валютными спекулянтами. Поэтому после стабилизации валютных курсов можно ожидать снижения показателя до более разумных значений, писал IRN.RU в заметке «Центробанк борется с валютными спекулянтами, а не с ипотекой» в середине декабря.

Но надо учитывать, что снижение ключевой ставки на 2% носит скорее психологический, чем практический характер. Фондирование для банков и, соответственно, кредиты подешевеют не сильно, зато бизнес несколько ободрится в надежде на дальнейшее смягчение кредитно-денежной политики, отмечает Олег Репченко.

Напомним, резкий рост ключевой ставки ЦБ в конце прошлого года привел к резкому увеличению стоимости заемных денег для банковской системы и, соответственно, к росту ставок по кредитам для бизнеса и населения, в том числе ипотечным. Частные банки подняли ипотечные ставки до 18-20% и более, государственные - кредитуют покупку жилья под 14,5 - 17%. Для сравнения: в январе-октябре 2014 г., по данным ЦБ, средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составляла 12,3%, в октябре ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 12,8%.

Астрономические ставки по ипотечным программам стали пренеприятным известием не только для покупателей жилья, но и для девелоперов, которые сильно пострадали от начавшегося еще до эпохального решения ЦБ пересмотра условий проектного финансирования («Ипотека в России: в нее банки еще верят, но кредитование застройщиков уже сокращают»; «Повышение цен на новостройки в кризис: главное, не перестараться»). В 2014 г., по предварительным данным участников рынка, объем ипотечных кредитов составил 1,7 трлн руб. В настоящий момент общая доля ипотеки в сделках с жильем составляет около 30%, а на первичном рынке – не менее 40%, пишет «Коммерсантъ».

Значительное снижение ключевой ставки Банка России могло бы оказать существенную поддержку рынку недвижимости и строительству. Однако пока рубль остается слабым на фоне дешевой нефти, такой шаг ЦБ создал бы дополнительные риски для финансовой стабильности страны: получив доступ к дешевому фондированию, банки могут вновь выйти на валютный рынок. Предложение правительства перейти от раздачи дешевых денег всем к поддержке ключевых отраслей, прежде всего ипотеки и строительства – куда более разумная мера, считает эксперт.

На прошлой неделе стало известно, что правительство рассматривает вопрос о запуске программы субсидирования ипотеки на рынке новостроек, на которую планируется выделить из бюджета ориентировочно 20 млрд руб. Скорее всего, из этой суммы будет производиться фондирование розничных банков под 10% годовых, а те в свою очередь будут выдавать ипотечные кредиты населению под 13% годовых, рассказал исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков Юрий Кормош на круглом столе «Рынок недвижимости: стратегии выживания в условиях кризиса», организованном компанией ORDO Group совместно с Международным университетом. По подсчетам чиновников, эта программа позволит выдать около 400 млрд руб. ипотечных кредитов на покупку квартир в новостройках.

По словам Кирилла Проскурина, замминистра строительного комплекса Подмосковья, в регионе ипотечные кредиты под 13% годовых будут выдаваться уже в апреле-мае текущего года. Впрочем, по всей видимости, получить льготную ипотеку смогут далеко не все. По мнению Минэкономразвития, оказывать помощь необходимо только заемщикам, которые приобретают единственное жилье (или увеличивают площадь в случае рождения двух и более детей). Жилье должно относиться к категории экономкласса, а максимальная сумма кредита должна быть ограничена в зависимости от местонахождения новостройки. Позиция МЭР по поводу льготной ипотеки изложена в письме министерства в Минстрой, сообщает ИА «Интерфакс».

Эффективность данной программы, естественно, будет зависеть от условий ее реализации на практике. Но если все будет сделано грамотно, льготная ипотека окажет серьезную поддержку рынку недвижимости, не увеличив риски для стабильности рубля, полагает руководитель IRN.RU.

«Как показывает опыт предыдущего и нынешнего кризиса, ипотечная ставка в 15-16% является запретительной. Людям тяжело занимать деньги под такой процент как по финансовым, так и по чисто психологическим причинам. В нынешних условиях, когда цены на недвижимость остаются высокими, сбережения, которые могли бы быть направлены на покупку жилья, практически исчерпаны в ходе двух волн панического спроса в 2014 г. А возможность заработать новые в ближайшие год-два вряд ли появится. Так что заградительные ставки по ипотеке чреваты крайне негативными последствиями для рынка недвижимости. Прежде всего первичного, который значительно больше зависит от ипотечных покупателей, чем вторичный, где большинство сделок – альтернативные. Конечно, программа субсидирования ипотеки не породит кредитного бума и не сможет переломить тенденцию на сокращение спроса, но кредиты под 13% обеспечат возможность функционирования ипотеки и предотвратят обвальное падение спроса на новостройки», – подчеркивает эксперт.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке

ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
Май город-курортЛенинский районСданот 5 711 200 руб.от 4.5%
Сердце столицыМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха2 кв. 2019 г.от 12 302 700 руб.от 0.1%
ShomeМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская4 кв. 2020 г.от 10 935 000 руб.от 4.7%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки1 кв. 2021 г.от 11 485 670 руб.от 1.2%
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная1 кв. 2023 г.от 9 145 680 руб.от 0.1%
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская4 кв. 2020 г.от 8 531 761 руб.от 1.2%
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская1 кв. 2021 г.от 9 872 500 руб.от 0.5%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 12 369 800 руб.от 5.85%
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское1 кв. 2021 г.от 6 556 000 руб.от 0.1%
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 7 924 644 руб.от 6%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка1 кв. 2022 г.от 6 100 000 руб.от 0.1%
НебоМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки4 кв. 2020 г.от 10 243 291 руб.от 3.2%
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 5 205 600 руб.от 0.1%
FreshМосква, Южный округ, район Зябликово, м. Красногвардейская1 кв. 2022 г.от 10 106 280 руб.от 0.1%
МетрополияМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК3 кв. 2023 г.от 6 566 250 руб.от 4.7%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 9 724 860 руб.от 5.85%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино1 кв. 2023 г.от 4 862 667 руб.от 2.55%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все