Руководитель IRN.RU: ипотека на пределе возможностей в кризис чревата дефолтом
Кредит надо не только взять, но и вернуть
Стремительное обесценение рубля и рост ставок по ипотеке заставляет людей брать кредиты на покупку жилья, не задумываясь о прочности собственного финансового положения. В кризис такое необдуманное поведение особенно опасно – из-за сокращения доходов и роста расходов заемщик, не имеющий «подушки безопасности», может не только лишиться квартиры, но и остаться с огромным долгом перед банком, предупреждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Доля ипотечных сделок на рынке недвижимости бьет рекорды: по данным Росреестра, 26,9% всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в России в январе-сентябре 2014 г., приобретались с использованием ипотечного кредита, сообщает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
В Москве также растет количество ипотечных сделок: если в январе – ноябре 2013 г. столичное управление Росреестра зарегистрировало 30 639 ипотечных договоров, то за 11 месяцев текущего года – 38 720.
В целом, согласно информации Банка России, за три квартала 2014 г. отечественные банки выдали более 700 000 ипотечных кредитов на общую сумму 1,2 трлн рублей, что в 1,26 раза превышает уровень января-сентября 2013 года в количественном и в 1,35 – в денежном выражении. В январе-сентябре 2014 года средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что примерно соответствует уровню четвертого квартала 2012 г., однако в сентябре ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 12,5% - это на 0,2 п.п. выше значения предыдущего месяца. Учитывая сохранение высокой стоимости фондирования и коррекцию ценовых параметров ипотечных программ основных участников, АИЖК ожидает роста ставок. По прогнозам агентства, по итогам 2014 г. средняя ставка по ипотечным кредитам составит не менее 12,5%, притом что в декабре месячная ставка выдачи может вырасти до 13 - 13,5%.
Рост ставок по ипотеке в условиях удорожания стоимости фондирования – напомним, с марта ключевая ставка ЦБ увеличилась практически вдвое, с 5,5% до 10,5% - явление закономерное и, в общем-то, неизбежное. По всей видимости, ипотека будет постепенно дорожать и дальше, пропорционально повышению ставки Банка России. Но стремление срочно купить квартиру, даже на пределе возможностей, пока ипотечная ставка не достигла заоблачных высот, а рубль еще окончательно не обесценился, сродни желанию во что бы то ни стало запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда, невзирая на уже набранную тем скорость. В кризис, когда доходы сокращаются из-за снижения зарплат и разгона инфляции, а риск потери работы резко возрастает, ипотека на пределе возможностей вместо радости от новоселья с большой вероятностью обернется потерей денег и жилья из-за невозможности обслуживать кредит. Более того, по причине падения цен на недвижимость сумма, полученная от продажи квартиры на торгах, может не покрыть кредит полностью, в результате чего неудачливый заемщик не только лишится жилья, но и останется должен банку значительную сумму.
Конечно, когда жилье действительно необходимо, а собственных накоплений недостаточно, обойтись без ипотеки сложно или вообще невозможно. Но в кризис условия кредита должны быть такими, чтобы даже в случае значительного сокращения доходов заемщик мог обслуживать свои обязательства, не переходя в режим жесткой экономии. Потребности у всех разные, но ориентиром могут служить расходы на аренду: если ежемесячный платеж по ипотеке не превышает затрат на наем такой квартиры, то кредит можно брать. Если ипотека сильно дороже, то лучше воздержаться.
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
На практике приемлемый размер ежемесячных платежей можно обеспечить лишь при значительном первоначальном взносе – в 50% от стоимости квартиры и более (против «классических» 30%).
Приведем конкретные расчеты для небольшой двухкомнатной квартиры в спальном районе Москвы. Согласно калькулятору «Оценка квартир онлайн» на www.irn.ru, «двушка» площадью около 55 кв. м в панельном доме, расположенном в пределах 15 минут ходьбы от метро «Бабушкинская», стоит сейчас примерно 9 млн руб. Аренда такой квартиры обойдется в 40 000 руб. (с небольшим) в месяц (см. калькулятор «Оценка аренды квартир»). Чтобы ежемесячный ипотечный платеж за эту квартиру составил примерно такую же сумму, в качестве первоначального взноса придется отдать 60% стоимости недвижимости, то есть 5,4 млн руб. (при ставке 13% и сроке кредита 20 лет – см. «ипотечный калькулятор»).
В общем, принимая решение о покупке квартиры в ипотеку в период кризиса, надо особенно тщательно взвешивать все аргументы за и против, чтобы в итоге не остаться у разбитого корыта, подчеркивает эксперт. Получение денег – это только первый и самый легкий этап многолетнего сосуществования заемщика с кредитом, которое совсем не обязательно заканчивается счастливым снятием с квартиры обременения. И в кризис риск неблагополучного финала особенно велик.
