Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)
Окт 14 Сен 14
Индекс стоимости жилья, Р/м2 184 953 +2,2%
Индекс стоимости жилья, $/м2 4 667 -4,0%
Индекс стоимости жилья, €/м2 3 673 -1,5%

Весь октябрь 2014 года прошел под знаком систематического ослабления рубля и роста курса доллара. Очевидно, что подобные условия всегда создают стрессовое напряжение у граждан, обычно выливающееся в повышенный спрос на недвижимость. Поэтому довольно примечательно, что этой осенью цены на недвижимость в Москве и Подмосковье почти перестали отыгрывать ослабление национальной валюты и даже частично расти вслед за долларом. Если весной квадратный метр отыгрывал ослабление рубля примерно наполовину, то сейчас прирост рублевых цен стал минимальным, а цены в долларовом выражении покатились вниз почти в той же пропорции, что и вырос доллар.

Так, долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, снизился за октябрь более чем на 4% и составил 4.667$ за «квадрат» против 4.863$ месяцем ранее. Это среднемесячные значения индекса. При этом более динамичный еженедельный индекс достиг к последней неделе октября еще более низкой отметки – 4.552$. До такого уровня индекс цен ни разу не опускался за все посткризисные годы. В этом смысле развитие ситуации не только в экономике в целом, но и на рынке недвижимости все больше напоминает 2008 год.

Динамика цен на квартиры в Москве в октябре по типам жилья и по географии оказалась вполне предсказуемой и полностью соответствующей периодам существенного роста курса доллара к рублю. Все народные типы квартир ушли в наибольший минус, а дорогой сегмент, продавцы которого традиционно пытаются привязаться к доллару, в большей степени пытается демонстрировать устойчивость. Многокомнатные квартиры единственные потеряли в цене меньше среднего по рынку, как и современные монолитно-кирпичные дома, среди которых немало жилья бизнес-класса, а также многие такие дома – недавние новостройки.

По округам наибольшую устойчивость продемонстрировали наиболее дорогие и престижные Центральный округ и Юго-Западный округ. Некоторое отклонение от системы продемонстрировал только Западный округ, который оказался в середине рейтинга.

Впрочем, как уже не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», повышенная устойчивость дорогого сегмента в первые месяцы после существенного ослабления рубля оказывается лишь видимой. Дорогой сегмент более инертен, продавцы дорогих квартир чаще склонны индексировать цены по доллару и дольше ждать продажи своей квартиры. Но после 2008 года даже в элитном сегменте покупатели уже не готовы переплачивать, поэтому спустя время коррекция цен на дорогие квартиры оказывается примерно такой же, как и в сегменте экономкласса, только происходит она позже. Подробное описание этого эффекта приведено в статье (вторая часть статьи) «Разгонит ли девальвация рубля цены на недвижимость в Москве и Подмосковье».

Рейтинги округов и районов г. Москвы в октябре 2014 года >>

Традиционно ослабление рубля, приправленное громким словом «девальвация», воспринимается негативно и рассматривается как руководство к каким-то активным действиям по спасению сбережений. Однако для рынка недвижимости, как и для прочих реальных секторов экономики, умеренное ослабление рубля вполне позитивно.

Так, к концу 2008 года рубль ослаб по отношению к доллару примерно в той же пропорции, что и сейчас. Падение долларовых цен на недвижимость в 2008-2009 годах было существенным – порядка 30-40% в зависимости от объекта. Однако за счет ослабления рубля снижение рублевых цен составило только около 10%, на уровне торга или «праздничных скидок». Это позволило большинству застройщиков не разориться, а достроить новые дома. Более того, после панической осени 2008 года рубль отыграл назад 60% прежних потерь.

Проще говоря, ослабление рубля (как и национальной валюты любой другой страны в период сложной ситуации) имеет «эффект батута», позволяющего сгладить основной удар. Потом обычно происходит обратное движение, возвращающее часть потерь национальной валюты, но главное, что в итоге остается работающим производство и строительство.

По мнению руководителя www.irn.ru Олега Репченко, в нынешней ситуации ослабление рубля, возможно, и не следует рассматривать как «большую беду». В отношении рынка недвижимости оно стабилизирует рублевые цены и позволяет застройщикам жилья достроить дома, а покупателям – получить оплаченные квартиры. Что же касается падения долларовых цен на недвижимость – то это неизбежный процесс. Еще кризис 2008 года показал, что попытка привязать цены к доллару больше не работает и обречена на провал. Поэтому при намерении продать квартиру привязка цены к доллару приведет лишь к потере времени – у покупателей сейчас нет возможности потянуть цену в долларе, зато становится все больше альтернатив для покупки.


Цены на жильё по типам домов

(www.irn.ru)
РУБ USD  EUR  Окт 14 Сен 14
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3 214 -2,7%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 3 350 -2,3%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 3 559 -1,7%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3 533 -2,5%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 4 186 -1,3%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 4 386 +0,4%
Все панельные и блочные дома 3 374 -2,3%
Все монолитные и кирпичные дома 4 035 -1,0%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)
РУБ USD  EUR  Окт 14 Сен 14
Однокомнатные квартиры 3 654 -1,9%
Двухкомнатные квартиры 3 629 -2,0%
Трехкомнатные квартиры 3 576 -1,8%
Многокомнатные квартиры 4 087 +0,6%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)
РУБ USD  EUR  Окт 14 Сен 14
Центральный округ 5 984 -0,3%
Юго-Западный округ 4 364 -1,0%
Западный округ 4 169 -1,8%
Северо-Западный округ 3 780 -1,6%
Северный округ 3 647 -1,4%
Северо-Восточный округ 3 418 -1,8%
Восточный округ 3 361 -1,9%
Южный округ 3 221 -2,4%
Юго-Восточный округ 3 111 -2,2%
Все районы старой Москвы за МКАД 2 888 -2,3%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ USD  EUR  Окт 14 Сен 14
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир
5 635 -1,2%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир
2 699 -2,4%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
2,09 +1,3%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)
Окт 14 Сен 14
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
+2,2 %/мес. +0,1%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
2,2 б.деп. +0,2 б.д.

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>