Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Налог на недвижимость: дьявол кроется в кадастровой оценке

Пятиэтажку и клубный дом почти уравняли в цене по стоимости метра

Адекватность восприятия населением модифицированного налога на недвижимое имущество во многом зависит от точности кадастровой оценки, которая должна учитывать не только местоположение дома, но и качественные характеристики жилья. Владельцу квартиры в убогой пятиэтажке вряд ли понравится, если метр его жилплощади практически уравняют в цене с квартирой в соседнем доме бизнес-класса, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Напомним, в конце сентября Госдума приняла закон о модернизации и переводе на кадастровую (близкую к рыночной) стоимость налога на имущество физических лиц, а 22 октября Мосгордума в первом чтении одобрила законопроект, в котором определяются ставки налога на территории столицы и порядок его введения. Предполагается, что владельцы жилья в Москве стоимостью до 10 млн руб. будут платить новый налог по ставке 0,1% от кадастра, стоимостью от 10 до 20 млн руб. – 0,15%, от 20 до 50 млн руб. – 0,2%, от 50 до 300 млн руб. – 0,3%. Хозяев сверхдорогих объектов, оцененных более чем в 300 млн руб., обяжут ежегодно отдавать государству 2% кадастровой стоимости недвижимости. Для всех категорий налогоплательщиков вводится налоговый вычет в размере 20 кв. м для квартир, 10 кв. м – для комнат и 50 кв. м – для объектов индивидуального жилищного строительства.

Пока налог на имущество рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, справедливость оценки не имела особого значения, так как в любом случае платежи были небольшими. Какая, в конце концов, разница, платить 400 руб. в год или 800 руб.? Сейчас, когда речь может идти о суммах с достаточно большим количеством нулей, точность кадастровой оценки жилья наверняка станет предметом повышенного внимания собственников недвижимости, отметил эксперт.

Естественно, массовая оценка недвижимости в принципе не может учесть все факторы, влияющие на стоимость конкретного объекта, однако основные характеристики – местоположение, тип дома и т.п. – должны приниматься во внимание.

Теоретически они и принимаются. Как сообщили IRN.RU в департаменте городского имущества Москвы, в число ценообразующих факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость жилой недвижимости, включена география – расстояние до станции метрополитена, до исторического центра Москвы, зон рекреации (лес, парк, сквер и т.д.), а также «такие факторы, характеризующие физические характеристики объектов недвижимости, как год постройки, материал стен оцениваемых объектов, применение которых позволяет наиболее полно учесть все параметры оцениваемых объектов».

По мнению департамента имущества, «тип и класс дома учитывается совокупностью таких факторов, как «год постройки» и «материал стен». Однако, как показывает практика, названных характеристик не всегда достаточно для адекватной оценки недвижимости.

Например, в районе станции метро «Алексеевская» метр квартиры в пятиэтажке сносимой серии по кадастру (эти данные доступны на сайте Росреестра) стоит столько же, сколько и в расположенных поблизости сталинских домах – 166 992 руб. Новый дом в том же районе, позиционируемый застройщиком в качестве элитного, оказался лишь чуть дороже – в нем метр оценили в 180 552 руб. Материалы стен и год постройки зданий вроде бы учтены: кирпичные стены сталинок нивелируются их более солидным по сравнению с хрущевками возрастом, поэтому оба типа домов оценены в одну сумму, а новостройка вышла подороже, так как, хоть и построена из кирпича, но сдана в эксплуатацию все-таки позже сталинок. А тот факт, что в хрущобе неудобные планировки, очень маленькие кухни, нет лифта и мусоропровода и что качество строительства таких домов заставляет город тратить огромные деньги на их расселение и снос, на кадастровую оценку, похоже, не влияет…

При этом нельзя сказать, что власти несправедливо обошлись с обитателями хрущевок. В базах предложений квартиры в блочных и панельных пятиэтажных домах в этой локации продаются по цене 170 000 – 190 000 руб. за метр, то есть дороже, чем они оценены в кадастре. Правда, в данном случае речь идет о пятиэтажках, которые сносить пока никто не собирается (квартир в домах под снос в базах нет). Проблема в том, что к владельцам более дорогого и комфортного жилья кадастр почему-то оказался еще более лояльным. Например, владельцы квартир в сталинских домах поблизости от «Алексеевской», согласно данным тех же баз, за метр хотят 215 000 – 300 000 руб., а девелопер клубного дома с кадастровой ценой в 180 552 руб. за 1 кв. м продает квартиры по 370 000 руб. за «квадрат».

Конечно, из-за того что площади квартир в высокобюджетной новостройке и сталинских домах больше, чем в хрущобах, разница в итоговой величине налоговых платежей будет существенной. Однако жильцы старых некомфортных домов наверняка воспримут подобную «уравниловку» в цене метра предельно негативно.

Как неоднократно писал IRN.RU, введение налога на недвижимость, рассчитываемого исходя из ее кадастровой стоимости (близкой к рыночной), – это правильный шаг, который не только поможет пополнить местные бюджеты, но и сделает жилье более доступным. Но для того, чтобы люди правильно относились к этому налогу, он должен быть справедливым, то есть владельцы квартир в клубных домах должны платить за свою недвижимость на порядок больше обитателей ветхого фонда. Понятно, что в Москве, где застройка смешанная и развалюхи часто соседствуют с роскошными жилыми комплексами, добиться адекватных результатов при массовой кадастровой оценке недвижимости, когда используются усредненные показатели, очень сложно. В такой ситуации, возможно, стоило бы применять значительные повышающие и понижающие коэффициенты – соответственно для новых дорогих домов и для физически и морально устаревшего жилья. Это позволило бы более справедливо распределить налоговую нагрузку, не жертвуя доходами бюджета.

Также см. по теме:


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4457 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 3 200 000
до 9 746 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Сказочный лес Москва, Северо-Восточный округ Площади : 20 - 89 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2021 г. м. Ботанический сад, 15 мин. транспортом м. ВДНХ, 12 мин. транспортом Застройщик: Seven Suns Development.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 924 878
до 36 085 740 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Крылья Москва, Западный округ, район Раменки Площади : 36 - 147 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Раменки, 18 мин. транспортом Лобачевского ул., вл.120, к.1 Лобачевского ул., вл.120, к.2 Застройщик: Лидер Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 13 119 543
до 47 438 430 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Сердце столицы Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 45 - 141 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Фили, 9 мин. транспортом м. Шелепиха, 12 мин. пешком Шелепихинская наб., вл.34, к.1 (1 оч.) (ЖД 1) Шелепихинская наб., вл.34, к.2 (1 оч.) (ЖД 2) Шелепихинская наб., вл.34, к.3 (1 оч.) (ЖД3) Шелепихинская наб., вл.34, к.4 (2 оч.) (ЖД4) Шелепихинская наб., вл.34, к.5 (2 оч.) (АП1) Показать все 7 корпусов Застройщик: Дон-Строй Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте