Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Налог на недвижимость: дьявол кроется в кадастровой оценке

Пятиэтажку и клубный дом почти уравняли в цене по стоимости метра

Адекватность восприятия населением модифицированного налога на недвижимое имущество во многом зависит от точности кадастровой оценки, которая должна учитывать не только местоположение дома, но и качественные характеристики жилья. Владельцу квартиры в убогой пятиэтажке вряд ли понравится, если метр его жилплощади практически уравняют в цене с квартирой в соседнем доме бизнес-класса, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Напомним, в конце сентября Госдума приняла закон о модернизации и переводе на кадастровую (близкую к рыночной) стоимость налога на имущество физических лиц, а 22 октября Мосгордума в первом чтении одобрила законопроект, в котором определяются ставки налога на территории столицы и порядок его введения. Предполагается, что владельцы жилья в Москве стоимостью до 10 млн руб. будут платить новый налог по ставке 0,1% от кадастра, стоимостью от 10 до 20 млн руб. – 0,15%, от 20 до 50 млн руб. – 0,2%, от 50 до 300 млн руб. – 0,3%. Хозяев сверхдорогих объектов, оцененных более чем в 300 млн руб., обяжут ежегодно отдавать государству 2% кадастровой стоимости недвижимости. Для всех категорий налогоплательщиков вводится налоговый вычет в размере 20 кв. м для квартир, 10 кв. м – для комнат и 50 кв. м – для объектов индивидуального жилищного строительства.

Пока налог на имущество рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, справедливость оценки не имела особого значения, так как в любом случае платежи были небольшими. Какая, в конце концов, разница, платить 400 руб. в год или 800 руб.? Сейчас, когда речь может идти о суммах с достаточно большим количеством нулей, точность кадастровой оценки жилья наверняка станет предметом повышенного внимания собственников недвижимости, отметил эксперт.

Естественно, массовая оценка недвижимости в принципе не может учесть все факторы, влияющие на стоимость конкретного объекта, однако основные характеристики – местоположение, тип дома и т.п. – должны приниматься во внимание.

Теоретически они и принимаются. Как сообщили IRN.RU в департаменте городского имущества Москвы, в число ценообразующих факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость жилой недвижимости, включена география – расстояние до станции метрополитена, до исторического центра Москвы, зон рекреации (лес, парк, сквер и т.д.), а также «такие факторы, характеризующие физические характеристики объектов недвижимости, как год постройки, материал стен оцениваемых объектов, применение которых позволяет наиболее полно учесть все параметры оцениваемых объектов».

По мнению департамента имущества, «тип и класс дома учитывается совокупностью таких факторов, как «год постройки» и «материал стен». Однако, как показывает практика, названных характеристик не всегда достаточно для адекватной оценки недвижимости.

Например, в районе станции метро «Алексеевская» метр квартиры в пятиэтажке сносимой серии по кадастру (эти данные доступны на сайте Росреестра) стоит столько же, сколько и в расположенных поблизости сталинских домах – 166 992 руб. Новый дом в том же районе, позиционируемый застройщиком в качестве элитного, оказался лишь чуть дороже – в нем метр оценили в 180 552 руб. Материалы стен и год постройки зданий вроде бы учтены: кирпичные стены сталинок нивелируются их более солидным по сравнению с хрущевками возрастом, поэтому оба типа домов оценены в одну сумму, а новостройка вышла подороже, так как, хоть и построена из кирпича, но сдана в эксплуатацию все-таки позже сталинок. А тот факт, что в хрущобе неудобные планировки, очень маленькие кухни, нет лифта и мусоропровода и что качество строительства таких домов заставляет город тратить огромные деньги на их расселение и снос, на кадастровую оценку, похоже, не влияет…

При этом нельзя сказать, что власти несправедливо обошлись с обитателями хрущевок. В базах предложений квартиры в блочных и панельных пятиэтажных домах в этой локации продаются по цене 170 000 – 190 000 руб. за метр, то есть дороже, чем они оценены в кадастре. Правда, в данном случае речь идет о пятиэтажках, которые сносить пока никто не собирается (квартир в домах под снос в базах нет). Проблема в том, что к владельцам более дорогого и комфортного жилья кадастр почему-то оказался еще более лояльным. Например, владельцы квартир в сталинских домах поблизости от «Алексеевской», согласно данным тех же баз, за метр хотят 215 000 – 300 000 руб., а девелопер клубного дома с кадастровой ценой в 180 552 руб. за 1 кв. м продает квартиры по 370 000 руб. за «квадрат».

Конечно, из-за того что площади квартир в высокобюджетной новостройке и сталинских домах больше, чем в хрущобах, разница в итоговой величине налоговых платежей будет существенной. Однако жильцы старых некомфортных домов наверняка воспримут подобную «уравниловку» в цене метра предельно негативно.

Как неоднократно писал IRN.RU, введение налога на недвижимость, рассчитываемого исходя из ее кадастровой стоимости (близкой к рыночной), – это правильный шаг, который не только поможет пополнить местные бюджеты, но и сделает жилье более доступным. Но для того, чтобы люди правильно относились к этому налогу, он должен быть справедливым, то есть владельцы квартир в клубных домах должны платить за свою недвижимость на порядок больше обитателей ветхого фонда. Понятно, что в Москве, где застройка смешанная и развалюхи часто соседствуют с роскошными жилыми комплексами, добиться адекватных результатов при массовой кадастровой оценке недвижимости, когда используются усредненные показатели, очень сложно. В такой ситуации, возможно, стоило бы применять значительные повышающие и понижающие коэффициенты – соответственно для новых дорогих домов и для физически и морально устаревшего жилья. Это позволило бы более справедливо распределить налоговую нагрузку, не жертвуя доходами бюджета.

Также см. по теме:


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4396 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 297 410
до 17 904 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Золотая Звезда Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Шоссе Энтузиастов Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 101 кв.м. м. Шоссе Энтузиастов, 10 мин. пешком Буденного пр-т, вл.51, к.1 Буденного пр-т, вл.51, к.2(3) Буденного пр-т, вл.51, к.3 (4) Буденного пр-т, вл.51, к.4 (5) Буденного пр-т, вл.51, к.5 (6) Показать все 8 корпусов Застройщик: Золотая Звезда.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 096 020
до 18 585 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 9 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 028 880
до 18 684 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Текстильщики Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 20 - 112 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к.L1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Рязанский пр-т, вл.2, к.М1 Показать все 15 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте