Налог на недвижимость: дьявол кроется в кадастровой оценке
Пятиэтажку и клубный дом почти уравняли в цене по стоимости метра
Адекватность восприятия населением модифицированного налога на недвижимое имущество во многом зависит от точности кадастровой оценки, которая должна учитывать не только местоположение дома, но и качественные характеристики жилья. Владельцу квартиры в убогой пятиэтажке вряд ли понравится, если метр его жилплощади практически уравняют в цене с квартирой в соседнем доме бизнес-класса, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Напомним, в конце сентября Госдума приняла закон о модернизации и переводе на кадастровую (близкую к рыночной) стоимость налога на имущество физических лиц, а 22 октября Мосгордума в первом чтении одобрила законопроект, в котором определяются ставки налога на территории столицы и порядок его введения. Предполагается, что владельцы жилья в Москве стоимостью до 10 млн руб. будут платить новый налог по ставке 0,1% от кадастра, стоимостью от 10 до 20 млн руб. – 0,15%, от 20 до 50 млн руб. – 0,2%, от 50 до 300 млн руб. – 0,3%. Хозяев сверхдорогих объектов, оцененных более чем в 300 млн руб., обяжут ежегодно отдавать государству 2% кадастровой стоимости недвижимости. Для всех категорий налогоплательщиков вводится налоговый вычет в размере 20 кв. м для квартир, 10 кв. м – для комнат и 50 кв. м – для объектов индивидуального жилищного строительства.
Пока налог на имущество рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, справедливость оценки не имела особого значения, так как в любом случае платежи были небольшими. Какая, в конце концов, разница, платить 400 руб. в год или 800 руб.? Сейчас, когда речь может идти о суммах с достаточно большим количеством нулей, точность кадастровой оценки жилья наверняка станет предметом повышенного внимания собственников недвижимости, отметил эксперт.
Естественно, массовая оценка недвижимости в принципе не может учесть все факторы, влияющие на стоимость конкретного объекта, однако основные характеристики – местоположение, тип дома и т.п. – должны приниматься во внимание.
Теоретически они и принимаются. Как сообщили IRN.RU в департаменте городского имущества Москвы, в число ценообразующих факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость жилой недвижимости, включена география – расстояние до станции метрополитена, до исторического центра Москвы, зон рекреации (лес, парк, сквер и т.д.), а также «такие факторы, характеризующие физические характеристики объектов недвижимости, как год постройки, материал стен оцениваемых объектов, применение которых позволяет наиболее полно учесть все параметры оцениваемых объектов».
По мнению департамента имущества, «тип и класс дома учитывается совокупностью таких факторов, как «год постройки» и «материал стен». Однако, как показывает практика, названных характеристик не всегда достаточно для адекватной оценки недвижимости.
Например, в районе станции метро «Алексеевская» метр квартиры в пятиэтажке сносимой серии по кадастру (эти данные доступны на сайте Росреестра) стоит столько же, сколько и в расположенных поблизости сталинских домах – 166 992 руб. Новый дом в том же районе, позиционируемый застройщиком в качестве элитного, оказался лишь чуть дороже – в нем метр оценили в 180 552 руб. Материалы стен и год постройки зданий вроде бы учтены: кирпичные стены сталинок нивелируются их более солидным по сравнению с хрущевками возрастом, поэтому оба типа домов оценены в одну сумму, а новостройка вышла подороже, так как, хоть и построена из кирпича, но сдана в эксплуатацию все-таки позже сталинок. А тот факт, что в хрущобе неудобные планировки, очень маленькие кухни, нет лифта и мусоропровода и что качество строительства таких домов заставляет город тратить огромные деньги на их расселение и снос, на кадастровую оценку, похоже, не влияет…
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
При этом нельзя сказать, что власти несправедливо обошлись с обитателями хрущевок. В базах предложений квартиры в блочных и панельных пятиэтажных домах в этой локации продаются по цене 170 000 – 190 000 руб. за метр, то есть дороже, чем они оценены в кадастре. Правда, в данном случае речь идет о пятиэтажках, которые сносить пока никто не собирается (квартир в домах под снос в базах нет). Проблема в том, что к владельцам более дорогого и комфортного жилья кадастр почему-то оказался еще более лояльным. Например, владельцы квартир в сталинских домах поблизости от «Алексеевской», согласно данным тех же баз, за метр хотят 215 000 – 300 000 руб., а девелопер клубного дома с кадастровой ценой в 180 552 руб. за 1 кв. м продает квартиры по 370 000 руб. за «квадрат».
Конечно, из-за того что площади квартир в высокобюджетной новостройке и сталинских домах больше, чем в хрущобах, разница в итоговой величине налоговых платежей будет существенной. Однако жильцы старых некомфортных домов наверняка воспримут подобную «уравниловку» в цене метра предельно негативно.
Как неоднократно писал IRN.RU, введение налога на недвижимость, рассчитываемого исходя из ее кадастровой стоимости (близкой к рыночной), – это правильный шаг, который не только поможет пополнить местные бюджеты, но и сделает жилье более доступным. Но для того, чтобы люди правильно относились к этому налогу, он должен быть справедливым, то есть владельцы квартир в клубных домах должны платить за свою недвижимость на порядок больше обитателей ветхого фонда. Понятно, что в Москве, где застройка смешанная и развалюхи часто соседствуют с роскошными жилыми комплексами, добиться адекватных результатов при массовой кадастровой оценке недвижимости, когда используются усредненные показатели, очень сложно. В такой ситуации, возможно, стоило бы применять значительные повышающие и понижающие коэффициенты – соответственно для новых дорогих домов и для физически и морально устаревшего жилья. Это позволило бы более справедливо распределить налоговую нагрузку, не жертвуя доходами бюджета.
Также см. по теме:
