Руководитель IRN.RU: цену патента на сдачу жилья в аренду лучше привязывать к кадастру, а не к площади квартиры
Размер жилья не всегда коррелирует с величиной арендной ставки
Дифференциация стоимости патентов на сдачу жилья в аренду – правильный шаг, который сделает этот вид налогообложения более привлекательным для владельцев недорогих квартир и позволит увеличить доходы бюджета. Однако цену патента было бы уместнее привязывать к кадастровой стоимости квартиры, а не к ее площади – доходность аренды всегда коррелирует со стоимостью недвижимости, а между размером жилья и арендной ставкой такой прямой зависимости нет, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Напомним, 13 октября правительство Москвы приняло поправки в городской закон «О патентной системе налогообложения», в ближайшее время они будут внесены в Мосгордуму. Поправки предполагают дифференциацию стоимости патента по пяти самым востребованным видам деятельности, на которые приходится значительное количество зарегистрированных в столице индивидуальных предпринимателей: аренда жилья, розничная торговля и общественное питание, пассажирские и грузовые перевозки. Стоимость патента на сдачу в аренду жилья планируется привязать к местоположению квартиры и ее площади. В результате цена патента составит от 1750 руб. в месяц (за квартиру площадью до 50 кв. м в Зеленограде или Новой Москве) до 50 000 руб. (за жилье площадью свыше 600 кв. м в пределах МКАД). В настоящее время патент на сдачу в аренду любого жилья обходится в 5000 руб. в месяц.
Аренда жилья
Предложения по дифференциации по территориальному признаку и в зависимости от площади объекта
| Площадь помещения | ЗелАО, ТиНАО, К=0,7;рублей в месяц | ЦАО, К=1,5;рублей в месяц | Остальные округа, К=1,0; рублей в месяц |
|---|---|---|---|
| До 50 кв. м | 1750 | 3750 | 2500 |
| 50 – 100 кв. м | 3500 | 7500 | 5000 |
| 100 – 200 кв. м | 5250 | 11300 | 7500 |
| 200 – 300 кв. м | 10500 | 22500 | 15000 |
| 300 – 600 кв. м | 17500 | 37500 | 25000 |
| Свыше 600 кв. м | 35000 | 50000 | 50000 |
Источник: департамент экономической политики и развития города Москвы
Патент – удобная форма уплаты налогов для арендодателей, так как освобождает их от необходимости вести сложную бухгалтерию, заполнять налоговую декларацию и т.п. Однако, как подчеркивал www.irn.ru еще в 2009 г., когда патенты только планировалось ввести, из-за одинаковой для всех квартир цены задачу по выведению арендного рынка из тени патент решить не мог. При стоимости в 60 000 руб. в год патент интересен лишь владельцам квартир, которые сдаются дороже 80 000 руб. в месяц. Остальным выгоднее платить 6% налога как индивидуальным предпринимателям или не регистрироваться в качестве ИП и отдавать 13% по НДФЛ. При этом в дорогом сегменте и до появления патентов не существовало глобальных проблем с собираемостью налогов: владельцы недвижимости бизнес- и элитного класса, опасаясь за сохранность своей собственности, и раньше предпочитали заключать официальные договоры и аккуратно платили налоги. Да и арендаторы таких квартир – часто это экспаты или юрлица – обычно настаивают на соблюдении всех формальностей. (См. «Налоговики предложили еще один способ сдавать жилье честно».)
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Но львиная доля арендных сделок – до 80% – приходится на сегмент относительно дешевой аренды, ставки в котором сильно не дотягивают до обозначенной планки в 80 000 руб. По данным компании «Инком», в сентябре аренда однокомнатной квартиры экономкласса в среднем обходилась в 30 800 руб. (а четырехкомнатной элитной – в 204 900 руб.).
Арендодатели, получающие 25 000 – 35 000 руб. в месяц от сдачи в аренду квартиры или 10 000 – 15 000 руб. – за комнату, не жаждут отдавать государству даже 13% налога на доходы физлиц, что уж говорить о покупке более дорогого патента?
Таким образом, патент позволял сэкономить на налогах владельцам дорогого жилья, которые могли платить и больше; но был совершенно невыгоден для хозяев дешевого, которые налоги как не платили, так и не платят.
Дифференциация стоимости патента, которая предполагает снижение его цены для владельцев дешевого жилья и рост – для хозяев дорогого, призвана исправить эти перекосы и, по идее, будет способствовать росту собираемости налогов с доходов от сдачи в аренду жилья экономкласса. То есть с того сегмента арендного рынка, который сейчас преимущественно находится в тени.
Однако, отмечает эксперт, стоимость патента лучше все-таки привязывать не к площади сдаваемой в аренду недвижимости, а к ее кадастровой стоимости: доходность арендного бизнеса – величина постоянная и составляет 4-6% от стоимости недвижимости. Ведь квартиру площадью свыше 50 кв. м в пятиэтажке могут сдавать дешево, а небольшую в элитном доме – дорого.
К тому же привязка к кадастру укладывалась бы в общую логику налоговой политики на рынке недвижимости: со следующего года планируется ввести модифицированный налог на имущество (недвижимость), который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости жилья.
«В любом случае дифференциация стоимости патента должна позволить собрать больше денег в бюджет. Для арендодателей дорогих квартир увеличится стоимость патента, а для арендодателей дешевых вырастет привлекательность этой системы, что будет способствовать легализации данного сегмента», – резюмировал эксперт.
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
Застройщик ООО «Специализированный застройщик «ТРАНСИНВЕСТКОНСАЛТИНГ» (ООО «СЗ «ТИК»)».Проектная декларация на сайте наш.дом.рф, подробности предложения на сайте a101.ru.
