Руководитель IRN.RU: рынок готов к снижению цен на недвижимость
Активизация рынка в начале года высосала платежеспособный спрос
Увеличение доли ипотечных сделок и снижение продаж новостроек свидетельствует об ухудшении ситуации с платежеспособным спросом на жилье по сравнению с прошлым годом. Соответственно, при такой низкой активности рынка мы, скорее всего, не увидим существенного роста цен на недвижимость по итогам второго полугодия 2014 г. даже в рублях, а долларовый индекс стоимости жилья продемонстрирует ощутимое падение в связи с укреплением курса американской валюты, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Как неоднократно писал IRN.RU, в первые месяцы 2014 г. рынок недвижимости пережил период резкой активизации. Ряд внешних факторов – девальвация рубля, инициированная ЦБ зачистка банковского сектора от неблагонадежных кредитных учреждений, геополитический кризис и т.п. – привели к взрывному увеличению спроса на жилье. Во-первых, те, кто нуждался в решении квартирного вопроса, стремились побыстрее выйти на сделку, так как опасались роста цен, ипотечных ставок, общего ухудшения макроэкономической ситуации и т.п. Во-вторых, с помощью инвестиций в недвижимость люди пытались спасти рублевые капиталы от обесценения. Фактически жилье стало конкурентом банковским вкладам, растерявшим популярность из-за массового отзыва лицензий у банков: если по итогам первого полугодия 2013 г. прирост депозитной базы составил 10%, то по итогам аналогичного периода 2014 г. объем депозитов сократился, отмечается в обзоре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
Однако, как подчеркивали эксперты www.irn.ru, активизация рынка в условиях низкого платежеспособного спроса чревата исчерпанием потенциального спроса будущих периодов и не может продолжаться долго. Собственно, уже весной, когда геополитическая напряженность временно пошла на спад, риелторские и девелоперские компании заявили о существенном снижении числа сделок. На рынок пришла стагнация.
Все эти пертурбации отразились и в статистике московского отделения Росреестра, но с некоторым опозданием, потому что на организацию сделки, напомним, в среднем уходит примерно два месяца. Число зарегистрированных прав на недвижимость в марте (статистика за март де-факто отражает ситуацию на рынке в январе) подскочило почти на 28% по сравнению с аналогичным периодом 2013 г., с 12 653 до 16 154. В апреле 2014 г. рост составил 31,3%, в мае – 44,4%, в июне – 20,1%. Но уже июльские данные статведомства говорят о затухании покупательской активности: показатель текущего года превысил прошлогодний лишь на 9%. В августе разрыв сократился до 3,4%, то есть в начале лета активность на рынке вернулась к уровню прошлого года.
Однако что любопытно, при примерно одинаковом числе зарегистрированных прав – 12 468 в августе 2014 г. и 12 053 в августе 2013 г. – в текущем году число ипотечных сделок выросло на 9,4%, а количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве жилья, напротив, упало на 20%.
Такая ситуация – увеличение доли ипотеки и снижение числа сделок с новостройками – сигнализирует о снижении платежеспособного спроса на жилье относительно прошлогоднего уровня, подчеркнул Олег Репченко. Финансовые ресурсы покупателей жилья сильно ограничены, поэтому они:
- а) вынуждены занимать деньги у банков, несмотря на очень высокие проценты по ипотеке;
- б) предпочитают заключать сделки на вторичном рынке, где есть возможность выстроить цепочку альтернатив, без привлечения значительного количества «живых» денег (на первичном рынке теоретически тоже можно обменять старую квартиру на новую в рамках схемы trade in, но такую услугу застройщики предлагают не очень часто).
Судя по ситуации с платежеспособным спросом, рынок скорее готов к снижению цен, чем к их росту, считает эксперт. Напомним, даже ажиотажный спрос на жилье в начале 2014 г. не привел к сколько-нибудь значимому подорожанию недвижимости. Согласно индексу стоимости жилья www.irn.ru, за первые четыре месяца долларовые цены на квартиры в Москве снизились примерно на 6%, а рублевые – подросли на 4%. За этот же период курс отечественной валюты просел с 32,7 до 36,4 рубля за доллар. То есть цены на недвижимость на фоне всплеска спроса даже не смогли полностью отыграть ослабление национальной валюты. (См. «Разгонит ли девальвация рубля цены на недвижимость в Москве и Подмосковье».)
Соответственно, надеяться на рост цен на фоне падения активности на рынке и снижения уровня платежеспособного спроса не приходится. Скорее всего, по итогам второго полугодия 2014 г., когда успокоятся валютные курсы, стоимость жилья не покажет существенного прироста даже в рублях, а в долларах произойдет ощутимое снижение за счет увеличения курса американской валюты.
Если недостаток ликвидности в экономике будет расти (в связи с западными санкциями и т.п.), начало 2015 г., вероятно, будет похожим на начало 2009 г. Со всеми вытекающими последствиями в виде коррекции цен не только в твердой валюте, но и в рублях. Просадка рублевых цен вряд ли превысит 10-15% в связи с ослаблением рубля. В долларах цены могут упасть значительно больше. Насколько – зависит от глубины падения курса отечественной валюты относительно американской.
Также по теме:
Западные санкции могут привести к снижению цен на российскую недвижимость
