А заемщики – еще больше, считает руководитель IRN.RU

Рост выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом не представлял бы большой проблемы, если бы с экономикой все было в порядке. Но учитывая нынешние нерадужные перспективы, такие кредиты весьма рискованны и для заемщиков, и для банков, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, комментируя тенденции в ипотечном кредитовании.

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в первом полугодии 2014 г. требования к заемщикам снизили практически все ведущие ипотечные банки, в совокупности занимающие более 70% рынка. Как отмечается в обзоре АИЖК, ослабление требований к заемщикам, начавшееся еще в 2013 г., уже отражается на структуре накопленного ипотечного портфеля, достигшего примерно 3 трлн руб. Банк России с начала прошлого года фиксирует существенное увеличение объема выдачи кредитов с первоначальным взносом в размере 10–20% и одновременно сокращение объемов выдачи кредитов с первоначальным взносом более 60%. В целом, по данным Банка России, в ипотечном портфеле банков доля кредитов с первоначальным взносом менее 30% составляет почти 50%, а с первоначальным взносом менее 20% – 34%.

На этом фоне растет объем проблемных кредитов (с просрочкой более 90 дней) – за шесть месяцев 2014 г. этот показатель увеличился на 15%, до 62,2 млрд руб.

Одновременно ипотека становится все более значимым фактором на рынке недвижимости. По данным Росреестра, доля сделок с ипотекой в I полугодии 2014 г. выросла до очередного рекордного уровня: каждое четвертое право собственности (26,4%), зарегистрированное в сделках с жильем, приобреталось с использованием ипотечного кредита. А доля договоров участия в долевом строительстве (то есть сделок с новостройками) с привлечением кредитных средств и средств целевого займа в общем объеме договоров участия в долевом строительстве увеличилась в I полугодии 2014 г. на 21% в годовом исчислении.

Увеличение доли ипотеки с маленьким первоначальным взносом – очередное свидетельство низкой платежеспособности покупателей жилья, подчеркивает руководитель IRN.RU. Острое желание решить квартирный вопрос, несмотря на отсутствие значительных сбережений, заставляет людей ввязываться в сомнительные предприятия в надежде на извечное «авось, пронесет». Подобная тенденция отмечалась и в 2007-2008 гг., когда на фоне резкого роста цен на жилье банки предлагали программы не только с низким, но и с полностью отсутствующим первоначальным взносом.

Если бы экономика – а вместе с ней и доходы населения – росли хорошими темпами, легкомыслие заемщиков и кредиторов можно было бы счесть в какой-то мере оправданным. Однако на фоне ухудшения макроэкономических показателей, когда впереди уже замаячил кризис ликвидности со всеми вытекающими из него нехорошими последствиями типа роста безработицы и т.п., ипотека с низким первоначальным взносом чревата весьма серьезными рисками как для заемщиков, так и для самих банков, уверен руководитель IRN.RU (см. «Западные санкции могут привести к снижению цен на российскую недвижимость»).

В России дорогое жилье и высокие ставки по кредитам, поэтому ипотечные выплаты ложатся тяжелым бременем на бюджет среднестатистической семьи, даже если речь идет о «классических» кредитах со взносом не менее 30% от стоимости жилья.

Например, семья, планирующая купить в Москве скромную квартиру стоимостью 8 млн руб. и имеющая накопления в размере 2,4 млн (30%), должна будет ежемесячно отдавать банку 68 294 руб. (при ставке 12,3% – средней по рынку в I полугодии 2014 г. и сроке кредита 15 лет). То есть платеж превысит средний уровень зарплат в российской столице, составляющий, по официальным данным, чуть более 60 000 руб. (Платежи по кредиту поможет рассчитать ипотечный калькулятор на www.irn.ru.)

А если первоначальный взнос снизить до 10% от цены жилья, ежемесячный платеж возрастает до 90 000 руб., что, естественно, увеличивает риски дефолта.

Но это еще не все. Согласно российскому законодательству, заемщик обязан полностью расплатиться с банком, даже если стоимость залога уже не покрывает сумму кредита. На практике это означает, что в случае падения цен на недвижимость – такого сценария сейчас нельзя исключать – неплатежеспособный заемщик может не только лишиться квартиры, но и остаться должным банку крупную сумму денег. В период кризиса 2008-2009 гг. было немало таких жертв чересчур либерального ипотечного кредитования.

Банкам излишняя мягкость при выдаче ипотеки также не сулит ничего хорошего. Напомним, смягчение условий ипотечного кредитования в США в 2000-х привело к обвалу сначала американского рынка недвижимости, а потом и всей мировой экономики. России, конечно, ничего столь глобального не грозит по причине значительного более низкого уровня проникновения ипотеки. Но ситуация, когда на фоне дефицита ликвидности банкиры останутся наедине с подешевевшими залогами и призрачными надеждами получить деньги с неплатежеспособных должников, вряд ли добавит здоровья отечественной банковской системе.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке

ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки4 кв. 2022 г.от 4 515 300 руб.от 4.59%
ShomeМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская2 кв. 2021 г.от 16 406 150 руб.от 5.15%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки3 кв. 2021 г.от 17 427 259 руб.от 4.3%
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК4 кв. 2022 г.от 9 421 060 руб.от 5.45%
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная1 кв. 2024 г.от 9 362 440 руб.от 5%
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2021 г.от 14 241 150 руб.от 4.3%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 15 084 970 руб.от 5.55%
Sky SkolkovoОдинцовский район, с. НемчиновкаСданот 5 527 935 руб.от 5.9%
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское4 кв. 2022 г.от 5 465 737 руб.от 4.6%
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 6 520 500 руб.от 5.45%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2022 г.от 5 575 641 руб.от 4.6%
Район «Белые ночи»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка1 кв. 2023 г.от 5 121 675 руб.от 4.6%
Фили СитиМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили2 кв. 2021 г.от 12 695 540 руб.от 4.7%
Городские резиденции SPIRESМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар3 кв. 2021 г.от 14 202 760 руб.от 5.45%
МетрополияМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК1 кв. 2024 г.от 6 883 094 руб.от 4.7%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 12 774 720 руб.от 5.45%
Квартал на набережной NOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2022 г.от 12 103 080 руб.от 5.45%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино1 кв. 2023 г.от 5 713 501 руб.от 4.6%
Смарт Квартал Лесная отрадаКрасногорский район1 кв. 2023 г.от 5 104 000 руб.от 5%
EniteoМосква, Юго-Западный округ, район Котловка, м. Крымская МЦК2 кв. 2023 г.от 14 510 640 руб.от 5.45%
Жилой квартал "Шагал"Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК1 кв. 2024 г.от 13 258 291 руб.от 4.3%
Талисман на РокоссовскогоМосква, Восточный округ, район Богородское, м. Бульвар Рокоссовского4 кв. 2023 г.от 7 200 000 руб.от 4.5%
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 5 291 785 руб.от 4.6%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все