Руководитель IRN.RU: апартаменты выгодно покупать для сдачи в аренду

Апартаменты – не самый удобный формат недвижимости для проживания семей с детьми, однако в качестве арендного бизнеса такое жилье может стать весьма удачной инвестицией, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Апартаменты – в России так называют жилье, построенное на землях, не предназначенных для жилищного строительства, – в последние годы приобретает в Москве все большую популярность. За прошлый год объем предложения апартаментов в столице вырос более чем в 2,5 раза, а доля в общей структуре предложения жилья увеличилась с 15% до 29% (см. «Картина маслом: апартаменты в Москве вызывают все больше опасений»).

Если раньше апартаменты строили исключительно в элитном сегменте, то сейчас появляется все больше проектов комфорт- и даже экономкласса (см. «Руководитель IRN.RU: покупатели апартаментов оплатят заботу о себе»). О минусах этого формата недвижимости IRN.RU писал неоднократно, один из главных – недостаток инфраструктуры: апартаменты официально относятся к нежилой недвижимости, поэтому девелоперы не обязаны возводить школы, детсады, медучреждения и т. п. в рамках проектов с таким статусом. С доступом к уже имеющимся соцобъектам у жильцов апартаментов тоже могут возникнуть проблемы, так как закон не позволяет зарегистрироваться в них на постоянной основе.

Кроме того, расходы на содержание апартаментов выше, чем на обычное жилье аналогичного качества: за коммунальные услуги жильцам приходится платить по тарифам, установленным для коммерческой недвижимости. А когда в России все-таки введут рыночный налог на недвижимость, дельта между затратами на эксплуатацию обычных квартир и апартаментов еще более увеличится: жилье планируется облагать налогом по ставке 0,1% от кадастровой (близкой к рыночной) стоимости недвижимости, а нежилые помещения – по 0,5%.

Однако помимо недостатков у апартаментов есть и несомненное достоинство, а именно - более низкая по сравнению с официальным жильем цена (дисконт может достигать 20%), которая и привлекает покупателей. Людям семейным, для которых инфраструктура не роскошь, а средство первой необходимости, такая экономия может выйти боком: все-таки возить ребенка каждый день в школу в другой район – для большинства не вариант. Другое дело, если апартаменты покупаются не для собственного проживания, а для сдачи в наем.

Ставки аренды апартаментов и обычных квартир примерно одинаковы: для арендаторов важно местоположение жилья и качество самой недвижимости, а не ее статус – снимают квартиры, как правило, одиночки или пары без детей, еще не озабоченные детсадами и школами. Но так как апартаменты дешевле, доходность бизнеса по сдаче их в аренду выше, чем в квартирном сегменте, за счет более низкой стоимости входа. Разница в цене между апартаментами и обычной квартирой с лихвой покроет расходы на более высокий налог, а оплату коммунальных услуг у нас принято перекладывать на арендаторов. Собственно, на Западе, откуда мы и позаимствовали данный термин, апартаментами принято называть как раз арендное жилье, а не квартиры в нежилом фонде…