Макроэкономическая ситуация определит в будущем году картину рынка жилья в Москве и Московской области. Об этом неоднократно писали специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Однако среди многих факторов, способных придать вектор повышению или понижению цен, существует локальный – вступающий с 1 января 2014 г. в силу закон об обязательном страховании договоров долевого строительства.

С его вступлением в силу продолжать продажи новостроек девелоперы смогут, но только те, у кого не истек срок разрешения на строительство. Все остальные должны будут либо оформить страховые полисы, либо уйти «в тень», прекратив продажи по 214-ФЗ. Об этом заявил заместитель руководителя www.irn.ru Сергей Жарков в интервью телеканалу НТВ.


Зачем придумано
У властей больше не будет нужды заботиться об обманутых дольщиках. Если квартира куплена по 214-ФЗ, то эта сделка (договор долевого участия, ДДУ) должна быть застрахована, и вся финансовая ответственность лежит на страхователе. Если квартира куплена по другому договору, не долевого участия, – власти разводят руки и объясняют: мы всех предупреждали, вы совершили сделку на свой страх и риск.


Как должно работать
Принятие 214-ФЗ закрыло тему двойных продаж, избавив приобретателей жилья от опасности явного мошенничества. Договоры нужно регистрировать в Росреестре, «титул» вроде бы защищен. Теперь очередь защиты от риска недостроя объекта.

По мысли инициаторов законопроекта, существует три варианта страхования сделки с гарантией достройки дома:

  • страхование в коммерческой страховой компании;
  • страхование в обществе взаимного страхования;
  • банковская гарантия.


Разберемся
Хотя несколько страховщиков уже получили лицензии на страхование ДДУ, ни одна из компаний еще не готова реально взяться за такое страхование (подробнее см. «Слишком многим банкам и страховым компаниям позволят страховать ответственность застройщиков - Москомстройинвест»). Причина проста: возникают для страховщиков слишком непрозрачные и непонятные риски. Потому для них самый простой путь – назначить «отсекающие цены» – в 15-30% от суммы сделки.

Если кто-то из застройщиков сможет продать квартиры на 15-30% выше рынка – честь и хвала такому отделу продаж. Но верится с трудом.

Второй путь – в Общество взаимного страхования (ОВС). Но он по большей части годится для крупных застройщиков, типа ПИКа, который является учредителем этого общества. Соответственно, он будет пользоваться ценой страхования в 1,5 - 1,7%. А для сторонних застройщиков повышающие коэффициенты быстро приведут к планке в 10%. Даже повышение в 10% продажной цены квартиры немедленно сведет на нет любое конкурентное преимущество – от местоположения в 5 км от МКАД до частного детсада за счет девелопера.

Кстати, еще вопрос – когда ОВС заработает. Регистрационные документы и лицензию общество должно получить в предновогодние дни, но стоит ли ожидать, что прямо с 9 января создающаяся организация начнет работать без сбоев и периода становления.

Остается наиболее перспективный вариант – банковская гарантия. Правда, последние события на финансовом рынке позволяют с настороженностью взглянуть на них (см. «Руководитель IRN.RU: неустойчивость банковской системы чревата большими проблемами для рынка недвижимости»).

Для кого банковская гарантия обойдется дешевле всего и одновременно будет наиболее надежной? Конечно, для застройщиков, за которыми и так стоят крупные госбанки, типа «Дон-Строя».

А для остальных? Вопрос сложнее. Обычно более мелкие застройщики работают не с одним, а с несколькими банками, так что ждать, что один из них вдруг размахнется и выдаст гарантию бесплатно, – неразумно. Значит, выдаст за деньги (по осторожным оценкам экспертов, стоимость гарантии может составить 5-7% от цены квартиры). Во-вторых, банкиры вообще в последнее время стремятся не кредитовать строительство: зачем рисковать, связываясь с профессионалами? Контролировать финансовые потоки застройщика, наблюдать, что творится на площадке? Гораздо проще прокредитовать ипотечного заемщика (деньги все равно пойдут на строительство), который в сравнении с банком бесправен, обсуждать условия кредита ему никто не позволит (тебе одобрили? Ну и будь счастлив!). Зато заемщик остается крайним в случае недостроя дома, а перед банком отвечает не балансовым (как в случае строительной организации), а всем своим реальным имуществом.


В сухом остатке
Итак, в сложившейся ситуации власти себя обезопасили от бюджетных расходов и от требований следить, что происходит на стройплощадках. Разумеется, исключительно заботясь о безопасности дольщиков. Но опять за счет самих дольщиков. Более того. Предположим, что у застройщика срок разрешения на строительство истекает летом. После его возобновления покупателю квартиры дается страховая защита. Но тем, кто купил квартиру в этом же доме ранее, когда страховой полис еще не был оформлен, такой защиты не положено. Вот такой «двойной стандарт» получается.


По теме:

Новостройки в Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеГКПлощади
EVOг. Реутов1 кв. 2026 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСданСтудии, 1-5-комнатные квартиры площадью 22 - 222 м2
ПарксайдМосква, Южный округ, район Чертаново Центральное, м. Новоясеневская3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Семеновский парк 2Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Соколиная Гора МЦК3 кв. 2025 г.Студии, 2-4-комнатные квартиры
Дмитровское небоМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Верхние Лихоборы3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСтудии, 1-4-комнатные квартиры
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская1 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. Калужская2 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 29 - 115 м2
RepublicМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. БелорусскаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеСпециальное предложение
EVOг. РеутовСкидки до 15 000 р/м2.
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСкидка до 9% в марте!
ПарксайдМосква, Южный округ, район Чертаново Центральное, м. НовоясеневскаяСкидка до 9%!
Дмитровское небоМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Верхние ЛихоборыСкидка 9%!
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСтарт продаж новой очереди
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. КалужскаяСкидка до 9%!
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтарт продаж
OPUSМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. ПавелецкаяРассрочка 0%
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспектСкидка 15%!
Level АкадемическаяМосква, Юго-Западный округ, район АкадемическийСкидка 20%!
Level НижегородскаяМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. НижегородскаяСкидка 15% + дополнительные 3%!
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. НагатинскаяСкидка 15%
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. СелигерскаяСкидка 15%
Level БауманскаяМосква, Центральный округ, район Басманный, м. БауманскаяСкидка 15%!
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. КалужскаяСкидки до 20%
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. ШелепихаСкидка 15%.
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. КожуховскаяСкидка 15%!
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все