На рынок недвижимости может прийти оттепель
Курс рубля вернулся к отметке в 31-32 руб. за доллар, как и прогнозировал IRN.RU
Прогнозы IRN.RU вновь оправдались: слухи о девальвации рубля оказались сильно преувеличенными – доллар опять откатился к отметке 31-32 руб. При дорогой нефти реальных причин для существенного ослабления национальной валюты нет, и в обозримом будущем можно даже ожидать оттепели в российской экономике вообще и на рынке недвижимости в частности. Но цены на жилье все равно серьезно не вырастут, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Самочувствие отечественной валюты практически весь текущий год оставляло желать лучшего – с февраля курс рубля относительно доллара медленно, но верно снижался. Причин было много, начиная с негативного внешнего фона, выразившегося среди прочего в снижении цен на нефть, и заканчивая замедлением темпов роста отечественного ВВП. К середине июня дело дошло до разговоров о скорой и неминуемой девальвации, причем антирекламой рубля занялся не кто иной, как главный финансист страны. 17 июня министр финансов Антон Силуанов рассказал в интервью Bloomberg, что правительство России рассматривает возможность ослабления рубля – для стимулирования экономического роста и пополнения бюджета.
Почему чиновник такого ранга решил вдруг предупредить население и бизнес о том, что российским деньгам доверять нельзя, сказать трудно. Раньше девальвации у нас всегда случались внезапно, и избавляться от ненадежных денежных знаков с высоких трибун никто не призывал.
Тем не менее даже с помощью Силуанова рубль девальвироваться не спешил. В целом с зимы – начала весны текущего года к середине сентября рубль подешевел примерно на 10% – с 30 руб. с небольшим до 33,5 за доллар, притом что только за май-июнь 2012 г. и в августе – сентябре 2011 г. доллар на плохих новостях подскакивал сразу на 5 – 5,5 руб., с 28,5 до 34 руб. и с примерно 27,5 руб. до 33 руб. соответственно.
Устойчивость курса отечественной валюты к негативу заставила IRN.RU еще в июне прийти к выводу о том, что мрачный настрой относительно будущего рубля обусловлен в основном эмоциональными факторами, не отражающими реального положения дел в экономике, и в обозримом будущем стоит ожидать не девальвации, а укрепления рубля в связи с ростом напряженности вокруг Сирии – см. статьи «Слухи о девальвации рубля могут оказаться преувеличенными» и «Макроэкономический фон и рынок недвижимости – куда качнется «маятник»?».
Курс отечественной валюты зависит в основном от нефтяных цен. Страхи снижения нефтяных котировок летом привели к тому, что доллар оказался переоценен: при стоимости нефти выше $100 за баррель курс американской валюты раньше всегда находился в районе 30 руб. Однако нестабильная ситуация на Ближнем Востоке держит цены на черное золото на высоком уровне, и пока этот регион остается пожароопасным, нефтяные котировки вряд ли серьезно просядут.
В общем, если отбросить эмоции, при ценах на нефть выше $100 за баррель за финансовую стабильность страны и доходы российского бюджета можно сильно не беспокоиться.
Что касается технических факторов, позволивших рублю восстановиться до уровня весны буквально за пару недель, то ими стали удачный дипломатический демарш РФ в сирийском вопросе и неожиданное решение Федеральной резервной системы (ФРС) США сохранить объемы программы по выкупу гособлигаций и ипотечных бумаг – QE3.
Успех мирной инициативы по Сирии уменьшил вероятность резкого ухудшения отношений РФ с США и тем самым снизил политические риски, которые могли привести к бегству капитала из России, как это случилось в 2008 г. из-за войны в Грузии. Тренд на рост курса рубля укрепило и заявление главы ФРС Бена Бернанке, сообщившего 18 сентября по итогам заседания комитета по открытым рынкам, что давно ожидавшееся решение о начале сворачивания программы QE3 пока не принято. На практике это означает, что США и дальше продолжат печатать доллары в огромных количествах, стимулируя тем самым инфляцию.
Заявление Бернанке вызвало взрывную реакцию на рынках: доллар сильно упал относительно других мировых валют, в том числе рубля. Только за 20 сентября рубль подорожал сразу на 66 копеек относительно доллара, достигнув отметки в 31,58 за доллар.
Как долго продлится относительно благоприятный для российской валюты и экономики период? Скорее всего, не менее полугода, а может быть, и дольше – год-полтора. Конечно, цены на нефть слишком зависят от политической обстановки в мире, чтобы можно было точно прогнозировать их динамику. Однако выручка от продажи сырья поступает в экономику с задержкой, так что дорогая нефть сейчас обеспечит поддержку рублю и несколько месяцев спустя.
Кроме того, ситуация на фондовых рынках также складывается в пользу отечественной валюты. Дорогая нефть делает российские акции очень привлекательными для иностранных инвесторов, учитывая, что на начало осени американские биржевые индексы уже превзошли докризисные максимумы, а отечественный РТС был вдвое ниже уровня 2008 г.
В случае прихода на российский фондовый рынок зарубежных инвесторов – а цикл инвестирования обычно составляет как минимум полгода-год – отток капитала из страны может смениться притоком, что также будет поддерживать курс рубля. И, надо отметить, индекс РТС с начала сентября демонстрирует достаточно устойчивый рост.
Приток иностранного капитала на отечественной рынок – если эта гипотеза окажется верна – будет способствовать оживлению российской экономики в целом, в том числе рынка недвижимости. Выразится это, скорее всего, в увеличении активности, росте числа сделок – но не цен, так как платежеспособность населения остается низкой.
Однако надо помнить, что структурные проблемы, существующие в российской экономике, никуда не делись. Высокие цены на нефть позволяют на некоторое время замести их под ковер, но через год-два-три те вновь выберутся на поверхность.
