Строительство жилья в Подмосковье: область идет по стопам Москвы
Но перенесет встряску безболезненно, в отличие от столицы, считает руководитель IRN.RU
Упорядочивание жилищного строительства в Подмосковье будет способствовать консолидации девелоперского бизнеса – возведение масштабных жилых комплексов с инфраструктурой под силу лишь достаточно крупным застройщикам. Маленькие строительные фирмы, переквалифицировавшись в подрядчики, тоже без работы не останутся, а покупатели смогут получить более качественное жилье, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Напомним, подмосковные власти в последнее время усиленно занимаются наведением порядка в строительной сфере. В частности, врио губернатора Московской области Андрей Воробьев распорядился приостановить выдачу разрешений на строительство многоэтажного жилья до окончания ревизии действующих инвестконтрактов – жители региона, в последние годы лидирующего по объему ввода квадратных метров, страдают от недостатка инфраструктуры. Всего планируется пересмотреть соглашения на возведение примерно 17 млн кв. м недвижимости.
Кроме того, разрабатываются поправки к Градостроительному кодексу, в соответствии с которыми получать разрешения на строительство подмосковным девелоперам придется уже не у муниципальных, а у региональных властей. По словам зампреда правительства области Германа Елянюшкина, отсутствие практики централизованной выдачи разрешений в Московской области нередко приводило к нарушению нормативов застройки и этажности.
Примерно с теми же целями был создан Градостроительный совет Московской области, который будет заниматься рассмотрением и утверждением генпланов и проектов планировок территорий муниципальных образований. Основная задача совета - избежать недостатка транспортной и социальной инфраструктуры при растущих темпах строительства, пишет газета «Коммерсантъ».
Подмосковные власти явно берут пример с московских коллег: Сергей Собянин, заняв кресло столичного градоначальника в 2010 г., также прежде всего занялся ревизией инвестконтрактов и решением инфраструктурных проблем, отмечает руководитель www.irn.ru. Так что, по-видимому, речь идет о федеральном векторе на упорядочивание жилищного строительства, и в дальнейшем опыт Москвы и Подмосковья может быть распространен и на другие регионы, испытывающие трудности в этой сфере.
При этом рынок недвижимости Подмосковья, скорее всего, перенесет пертурбации в строительной отрасли значительно легче, чем в свое время московский (см. «Руководитель IRN.RU: рост цен на жилье из-за запретов на строительство высоток Подмосковью не грозит»). Конечно, и проверка инвестконтрактов, и изменения порядка выдачи новых разрешений затормозят темпы ввода жилья в области, однако Подмосковье, в отличие от Москвы, страдавшей от недостатка предложения жилья еще до назначения Собянина, располагает огромными запасами как многоэтажной, так и малоэтажной недвижимости. Уже представленных на рынке объектов хватит не на один год активных продаж – особенно учитывая, что часть спроса, по-видимому, перетянет на себя Москва, где как раз наметилось потепление градостроительной политики (одних только разрешений на строительство столичные власти в 2012 г. выдали в три раза больше, чем в 2011-м). Так что некоторое снижение объемов строительства пойдет даже на пользу подмосковному рынку недвижимости, спасая его от затоваривания.
Другое дело, что принимаемые подмосковным правительством меры сильно усложнят жизнь небольшим застройщикам. Особенно это касается отказа согласовывать жилые проекты без социальной инфраструктуры. Маленькие стройфирмы просто не имеют финансовых ресурсов, необходимых для возведения школ, детсадов, больниц и т.п. Однако это не означает скорую и неизбежную кончину множества подмосковных строительных компаний – такие фирмы смогут найти свою нишу на обширном подмосковном рынке, например, в качестве подрядчиков. Или стать соинвесторами более крупных застройщиков: скажем, выкупать участки без подряда, возводить на них коттеджи и продавать всем желающим готовое жилье. Возможно, такая схема работы менее доходна, чем самостоятельное плавание, но зато позволяет хеджировать риски, что в существующих экономических условиях куда важнее погони за сверхприбылями. (См. статью «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: как долго продлится стабильность?»)
Покупателям подмосковной недвижимости укрупнение девелоперского бизнеса также пойдет скорее на пользу, чем наоборот. Да, мелкие, неизвестные компании нередко предлагают очень конкурентоспособное по цене жилье – не в последнюю очередь благодаря отсутствию инфраструктуры, но именно такие объекты чаще всего и попадают в списки проблемных. Из-за того, что у застройщика с уставным капиталом в 10 000 руб. внезапно, на середине строительства дома, кончились деньги. Или документы на землю были оформлены неправильно, а потому все, что на ней построено, суд признал самостроем, подлежащим сносу… В конце концов, лучше заплатить несколько больше за качественное жилье, чем сэкономить и в итоге остаться ни с чем.
