Руководитель IRN.RU: рост кадастровой стоимости земли в Москве в 1,5 раза может распугать инвесторов
И поспособствовать росту цен на жилье
Увеличение кадастровой стоимости земли в 1,5 раза существенно снизит рентабельность девелоперских проектов в Москве. А это в свою очередь может привести к снижению строительной активности в городе и росту цен на жилье, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью РБК-ТВ.
В Москве завершена переоценка кадастровой стоимости земли, сообщил на пресс-конференции глава столичного департамента земельных ресурсов Владимир Ефимов. По его словам, в среднем земля в Москве подорожала в 1,5 раза. При этом рост цен был различным в разных административных округах, так как земли оценивались с учетом потенциала развития территории и транспортной инфраструктуры. Больше всего стоимость участков увеличилась в Зеленограде, меньше всего – в Новой Москве, где цены выросли на 30-40% по базовым расчетным ставкам и лишь на 12% - «по фактическим участкам», уточнил чиновник.
Так как ставки аренды земли рассчитываются исходя из кадастровой стоимости участков, в Москве возрастут и земельные платежи. По словам Ефимова, доходы города от сдачи земель в аренду в целом увеличатся на 30-40%, пишет «Интерфакс».
Девелоперы арендуют у города участки под застройку, поэтому в результате столь значительного повышения кадастровой стоимости земли существенно вырастет и себестоимость строительства в Москве, уменьшив тем самым рентабельность девелоперских проектов, отметил эксперт. Не приходится сомневаться, что по крайней мере часть своих потерь застройщики попытаются компенсировать за счет клиентов. То есть рост кадастровой стоимости земли может вылиться в подорожание недвижимости в столице.
«По сути, власти наступают на горло собственной песне: на федеральном уровне говорят, что надо делать жилье доступным, а на муниципальном – способствуют его подорожанию», - подчеркнул Олег Репченко.
Впрочем, от увеличения цен на землю могут пострадать не только рядовые граждане - покупатели жилья, но и столичный бюджет. Хотя цель вроде бы ставится противоположная – пополнить столичную казну путем повышения земельных платежей. Однако тут важно не перестараться: чрезмерное повышение налогов и сборов может привести к снижению строительной активности в городе, в том числе на территории Новой Москвы, и в итоге бюджет будет вынужден тратить деньги на то, что могло бы быть построено за счет частных инвесторов.
Нечто подобное уже случилось в Сочи. На волне ажиотажа после объявления Сочи столицей зимних Олимпийских игр 2014 г. все срочно захотели вкладывать туда деньги, однако власти на радостях так задрали стоимость входного билета на местный рынок, что в условиях наступившего кризиса возбуждение моментально спало: инвесторы, подсчитав расходы и предполагаемые доходы, потеряли к Сочи всякий интерес. В результате федеральному правительству сейчас приходится выделять огромные средства на реализацию потенциально весьма привлекательных для инвесторов проектов. А что делать – Россия обязана провести Олимпиаду в срок и на достойном уровне.
Однако никаких международных обязательств, касающихся освоения Новой Москвы или реконструкции ветхих зданий в «старой», у России нет, поэтому столичной мэрии, в отличие от коллег из Сочи, не приходится в обозримом будущем рассчитывать на многомиллиардные дотации из федеральной казны. А собственных ресурсов на осуществление столь масштабных проектов даже у богатейшей Первопрестольной никогда не хватит. Теоретически в такой ситуации Москве впору демонстрировать заинтересованность в частных инвестициях, однако резкое повышение цен на землю вряд ли можно рассматривать в качестве меры, направленной на улучшение инвестиционного климата. Попытка властей выжать максимум прибыли из имеющихся ресурсов может обернуться исходом застройщиков в другие, более дружелюбные к ним места, полагает Олег Репченко.
Предыдущая переоценка кадастра, имевшая место в 2007 г., серьезно усугубила положение застройщиков в период кризиса и стала одной из причин заморозки строительной активности в городе, напомнил руководитель www.irn.ru. Даже те компании, которые располагали достаточными финансовыми ресурсами для запуска новых проектов, предпочитали ждать лучших времен – в ситуации, когда цены на жилье упали на треть, а затраты на девелопмент осталась «докризисными», приобретать новые участки и что-либо строить в Москве стало просто невыгодно. Только в 2010 г., когда цены пошли вверх, строительная отрасль начала постепенно оживать.
Учитывая, что рублевые цены на недвижимость только-только вернулись на докризисный уровень, увеличение стоимости земли в полтора раза по сравнению с 2007 г. (при примерно тех же ценах на конечный продукт) нанесет серьезный ущерб экономике девелоперских проектов, отметил Олег Репченко. А макроэкономический фон до сих пор остается очень сложным, и очередного «обострения» в связи с долговыми проблемами в Европе или США, падением цен на нефть и т.п. исключать никак нельзя…
«Получается палка о двух концах. С одной стороны, кадастровая стоимость земли повышается для того, чтобы собрать больше денег в бюджет, с другой – может получиться, как с любыми налогами: если перестараться, падает деловая активность и в результате потери перекрывают прибыль. Также и здесь: может снизиться и без того невысокая строительная активность, и городу придется больше денег тратить из бюджета – например, на расселение тех же пятиэтажек и Новую Москву. Разгоняя инвесторов, город фактически увеличивает собственные расходы», - резюмировал эксперт.
