Развитие рынка недвижимости в Большой Москве требует времени и искусства
Пересмотр контрактов избавляет от последствий действий недобросовестных застройщиков
Политика властей Москвы и Подмосковья, направленная на ограничение нового строительства жилья и ревизию существующих инвестиционных контрактов, полностью оправдана. Ни какой речи о перепроизводстве жилья в Подмосковье быть не может. Новостройки не падают в цене, а пересмотр контрактов (особенно неосвоенных) как раз и избавляет регион и бюджет Московской области от последствий действий недобросовестных застройщиков (см. «Руководитель IRN.RU: ревизия инвестконтрактов спасет рынок новостроек Подмосковья от затоваривания»).
Об этом заявил заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков в интервью телеканалу «Эксперт ТВ». Программа «Инвест-идеи» выйдет 28 ноября в 12.30.
Это касается не только всей Московской области, но и Большой Москвы. Власти везде очень пристально пересматривают инвестконтракты, поскольку многие из них могут стать впоследствии головной болью.
Обратимся к данным компаний, говорит Сергей Жарков. Например, в октябре стоимость 1 кв. м на рынке новостроек на присоединенных территориях увеличилась на 0,9%, что практически пропорционально показателям рынка области, где цена 1 кв. м повысилась на 0,7%. По данным информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест», средняя цена 1 кв. м в районах Новой Москвы в октябре составила 83 990 руб., что превышает цену квадратного метра в городах Подмосковья на 16% (72 307 руб.). Средняя стоимость квартир в городах Новой Москвы в октябре составила 5 410 354 руб., что выше сентябрьских показателей на 0,6%. В области средняя стоимость квартир достигла 4 601 476 руб., то есть предложения Подмосковья дешевле на 17,6%.
По словам Ксении Гришковец, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», на рынке новостроек «Новой Москвы» в октябре объем предложения практически не изменился (подробнее см. «Руководитель IRN.RU: число сделок с квартирами растет, а цены топчутся на месте»).
Тема назрела или нет?
Выставление свободных участков на новых территориях Москвы на торги вообще пока преждевременно, заявил в четверг начальник управления инвестиционных торгов и развития конкуренции департамента по конкурентной политике Москвы Василий Калинкин.
«Все обязательства города, которые распространяются на Москву, также распространяются и на новые территории – это и обманутые вкладчики, это и работа с банкротами, которые на сегодняшний день заявили о своем банкротстве и не желают достраивать либо построили свои объекты, а социальную часть не строят, – каждый внимательно рассматривается. Пока с этим не закончим, разговаривать о том, чтобы выставлять на торги новые территории, пока еще преждевременно», – сказал Калинкин в четверг на роуд-шоу перед проведением инвестиционных торгов 13 декабря. Существующие инвестиционные контракты по новым территориям находятся на контроле ГЗК, сказал Калинкин.
Инвестиции в частном секторе
Сергей Жарков отметил, что в плане инвестиционной привлекательности для сохранения капитала – не для извлечения прибыли – больше всего подходят ликвидные квартиры старой Москвы (см. подробнее «Руководитель IRN.RU: инвестиции в недвижимость старой Москвы защитят капитал от инфляции»).
«Действительно, новых объектов в ближнем Подмосковье немало, но далеко не все их можно перепродать с прибылью», – сказал эксперт. По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», цены на квартиры будут склонны к волатильности, колебаться в ближайшие три года вверх-вниз без определенного тренда к повышению или понижению. Такой, например, ситуация была в мае-июне, когда цены немного просели на фоне паники на финансовых рынках, но к осени они отыграли с прибавлением.
Для справки
Прогноз от IRN.RU в конце прошлого года был следующим (см. «Будет ли недвижимость «тихой гаванью»?):
- В ближайшие годы средний уровень цен на жилье будет оставаться примерно таким же, как сейчас, но это не означает, что цены будут все время стоять на месте.
- В отдельные периоды возможен как некоторый прирост цен, так и их «просадка», но такие периоды не будут продолжительными.
- На рынке будет повышенная волатильность – частая смена трендов, поэтому некоторый прирост цен или их снижение, скорее всего, будет сменяться обратным движением с той же амплитудой.
- Эти обстоятельства делают проблематичным «угадывание» точной величины изменения цен за какой-то отдельный период. Наложение противоборствующих факторов может привести к тому, что за любой отдельно взятый период цены могут показать как прирост, так и падение, но важно, что потом они, скорее всего, отыграют это изменение назад и в итоге уровень цен вернется на нынешнюю отметку.
- Стоимость аренды жилья в отличие от цен купли-продажи в ближайшие годы будет показывать систематический рост на уровне инфляции.
В тяжелом остатке
Конечно, в новой политической ситуации Московская область осталась без ярко выраженного лидера. Теперь ей будет трудно отыгрывать как заявленные (и ожидаемые избирателями в 2013 г.) обещания, так и объявленные программы строительства – см. «Руководитель IRN.RU: перевод Шойгу на новую работу может на год «подвесить» всю строительную отрасль Подмосковья».
Большая Москва тоже остается под пересмотром инвестконтрактов. Руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова оценивает реестр обманутых дольщиков в старой Москве в 2500 человек. А в перечень пострадавших соинвесторов Новой Москвы уже включено 2800 граждан. Получается, что на присоединенных территориях Троицка, Щербинки, Подольска и Наро-Фоминска потерпевших больше, чем на самом проблемном объекте долевого строительства в границах старой Москвы - Южное Тушино, говорит Олег Сухов.
