Право реконструкции уникальных зданий в Москве стоит миллионы
Предприниматели готовы за это платить
Исторические здания в Москве – полуразрушенные, обветшалые, заброшенные – не только можно, но и нужно восстанавливать. Полгода назад столичные власти провели первый аукцион, на котором было разыграно право льготной аренды исторической недвижимости. Как выяснилось, ни на одном из трех разыгранных тогда объектов реальные работы пока не начались.
«Времени прошло слишком мало, – сказал в интервью программе «Экономика» телеканала «Москва 24» заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков. – Чтобы приступить к работам на площадке, требуется огромный предварительный кропотливый труд».
Принимая участие в аукционе, любой инвестор не уверен, сможет ли он выиграть. Поэтому никакие дополнительные затраты на последующие действия после победы он заранее нести не будет. Только выиграв аукцион, он может планировать дальнейшие шаги по восстановлению здания.
Нужно проработать бизнес-план, для формирования которого необходимо оценить стоимость строительных и реставрационных работ; нужны консультации специалистов – историков, архитекторов; работа в архивах… Нужно рассчитать возможную последующую отдачу от разрешенного коммерческого использования площадей с учетом окупаемости не только первоначальных затрат на приобретение права аренды и реконструкцию. Нужно просчитать стоимость постоянного поддержания здания в состоянии, которое удовлетворит не только самого инвестора, но и контролирующие органы (Мосгорнаследие). А требования последних довольно жесткие.
Все это требует времени, поэтому не стоит рассчитывать, что инвесторы, едва победив на аукционе, сразу бросятся осваивать площадку, сказал Жарков.
Для справки: в конце апреля был проведен аукцион, на котором ветхие здания, имеющие статус памятника, сдавались внаем на 49 лет по рыночной цене, определявшейся на аукционе. Вместе с договором аренды победитель подписывал обязательство отреставрировать постройку за свой счет. После окончания работ по реставрации (на это отводится максимум пять лет) ставка изменится на льготную - 1 рубль за квадратный метр в год на весь оставшийся срок аренды.
Выставлявшиеся объекты
Жилой дом Н.П. Баулина (Николоямская ул., д. 52, стр.1) построен в 1846 г., но, по сути, еще старше – в его основании палаты XVIII века. В конце 1990-х дом расселили, после чего он долго стоял брошенным; обрушились крыша и чердак. Снять двухэтажную руину площадью 704,9 кв. м предлагалось по стартовой цене 3 549 172 руб. за год, что составляет около 5000 руб. за метр. Итоговая цена победителя – примерно 16 млн руб.
Двухэтажный главный дом городской усадьбы в Подсосенском переулке, д. 23, стр. 3 (архитектор Буссе, построен в 1880 г.), с нижним кирпичным и деревянным вторым этажом. Сохранились парадная лестница XIX века с металлическими перилами в стиле модерн, живопись, лепнина и изразцовые печи. Цена аренды в ходе аукциона выросла с 6 499 185 руб. (6500 руб. за метр) до более чем 20 млн.
Третий объект – главный дом городской усадьбы Морозовых, был сдан в аренду вместо стартовых 5 273 723 руб. (6370 руб. за метр) за 13,8 млн.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
По условиям торгов к каждому лоту приложено охранное обязательство с планом работ, которые надо выполнить. Мосгорнаследие будет согласовывать проект реставрации и контролировать ее ход.
Притягательность старины
По словам замруководителя IRN.RU, очень важно, чтобы инвесторы по-настоящему любили старую архитектуру, здания, которые они берутся реставрировать. Хотя это невозможно прописать ни одним постановлением или пунктом контракта. Эксперт привел в пример реконструкцию особняка на Тверском бульваре, который благодаря энтузиазму инвесторов, их любви к старой московской архитектуре несколько лет назад был воссоздан абсолютно из руин – после того как в 1930-40-е годы в нем размещалась военная прокуратура, а в начале 1970-х – заводской цех. Благодаря кропотливой работе в архивах удалось воссоздать большинство уникальных украшений здания, включая лепнину, рисунок паркета и частично – росписи потолков. Исследователи даже сумели разыскать в грудах строительного мусора подлинные межкомнатные двери и восстановить их.
«С точки зрения бизнеса подобные объекты обладают двумя огромными притягательными потенциалами для инвесторов, – считает Жарков. – С одной стороны, они могут оказаться выгодными консервативными вложениями, требующими больших затрат на первоначальном этапе, зато потом приносящими стабильную гарантированную прибыль. С другой – любое историческое здание в центральной части Москвы представляет собой абсолютно уникальный объект». Это хорошо как для маркетинга, так и для здорового честолюбия: многим девелоперам хотелось бы, чтобы их имена дети связывали не только с панельными коробками (которыми тоже можно и нужно гордиться, они обеспечивают людей жильем), но и со знаковыми архитектурными памятниками.
Конечно, не все объекты историко-архитектурного наследия могут быть восстановлены силами частных инвесторов, отметил эксперт. Например, бюджетом Москвы предусмотрено 2,5 млрд руб. на реставрационные работы в усадьбе Шереметевых «Останкино».
По словам, руководителя департамента культурного наследия Москвы Александра Кибовского, работы должны быть закончены в 2015 году. На прошлой неделе был подписан контракт с «Моспроектом-2» им. М.В. Посохина на разработку проекта восстановления усадебного комплекса.
