Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Руководитель IRN.RU: рентабельность реконструкции здания должна составлять процентов 80

Иначе девелоперу не будет смысла связываться с проектом

Для того чтобы проект реконструкции здания в Москве был интересен инвестору, его рентабельность должна составлять примерно 80%, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Экономика мегаполиса» на телеканале «Москва 24».

Гуляя по Первопрестольной, трудно не заметить, что значительная часть столичной недвижимости находится в весьма неприглядном состоянии. Восток и юг ЦАОЗамоскворечье, Китай-город и т.д. – поражают обилием прекрасной, но крайне запущенной архитектуры. А сколько в городе устаревших морально и физически зданий советской эпохи? Учитывая, что свободных площадок под строительство в пределах МКАД практически нет, реконструкция старых объектов, по идее, должна пользоваться большой популярностью среди девелоперов. Однако очередей из застройщиков, мечтающих превратить доходные дома начала XX века в шикарные гостиницы, а заброшенные промзоны – в современные деловые районы, в настоящее время не наблюдается. Главная причина – сложность процесса при сомнительной рентабельности подобных проектов.

Реконструкция старых зданий была очень выгодна еще лет 10 назад, в начале 2000-х, когда владельцы – обнищавшие НИИ, разорившиеся предприятия, жильцы коммуналок в центре – соглашались расстаться со своими квадратными метрами за достаточно небольшие деньги. Собственно, именно таким образом в Москве появлялись первые элитные дома: инвесторы выкупали коммуналки с видом на Кремль, делали капитальный ремонт, а затем продавали результаты своих трудов по ценам, с лихвой компенсирующим затраты на переселение бывших жильцов и реконструкцию. Нежилые здания, как правило, перестраивали в офисы.

Однако с 2005-2007 гг., когда на рынке начался ажиотаж, рентабельность подобных проектов резко снизилась, так как аппетиты владельцев ветхой недвижимости росли быстрее, чем цены на конечный продукт. Кризис еще более затормозил процесс реновации: цены откатились назад (стоимость московского жилья упала примерно на треть), а «хотелки» участников процесса остались на прежнем уровне.

«Только в последние пару лет интерес к проектам реконструкции вновь стал возрождаться: установились новые цены, рынок более-менее успокоился, появилась возможность прогнозировать доходность проекта. То есть рассчитать, за сколько реконструированное здание можно будет продать или сдать в аренду», - отмечает руководитель www.irn.ru.

Но одновременно возникли новые факторы неопределенности: пришедшая на Тверскую, 13, команда Сергея Собянина развернула градостроительную политику Москвы на 180 градусов, кардинально поменяв правила игры.

«Девелоперы понимают, что власть может принять решения, которые перечеркнут все их калькуляции, существенно увеличив затраты на реализацию проекта или ухудшив потребительские свойства конечного продукта. Например, запрет парковаться на Тверской в свое время сильно ударил по торговым помещениям на этой улице», - добавил Олег Репченко.

Из-за сложности, длительности и взяткоемкости процедуры реконструкции, предполагающей огромное количество согласований, лишь немногие проекты подобного рода сейчас могут обеспечить приемлемую для девелопера рентабельность. Банки кредитуют застройщиков примерно под 15% годовых. За три года – это средний срок реализации проекта реконструкции – набежит более 50% (сложным процентом). Прибыль менее 15-20% девелопера не устроит – под 10% можно просто положить деньги на депозит. Вот и выходит, что с учетом резервов на покрытие непредвиденных рисков и неофициальных расходов проект реконструкции с рентабельностью менее 80% вряд ли привлечет инвестора. При этом владельцы ветхой недвижимости стремятся продавать свои развалюхи по рыночным ценам, с дисконтом не более 20%...

В итоге складывается патовая ситуация: многие дома в Москве, в том числе расположенные в привлекательных местах, нуждаются в реконструкции, но процесс этот так дорог и сопряжен с таким количеством сложностей, что мало кто готов в него ввязываться. Особенно если речь идет об объектах с запутанными правами собственности или памятниках архитектуры, работы в которых требуют еще большего числа чиновничьих подписей.

«Подсчитав затраты, инвестор часто обнаруживает, что в лучшем случае сработает в ноль. Это та самая причина, по которой немало ветхой недвижимости, в центральных районах, с красивыми старинными фасадами годами пребывает в запустении. Хотя вроде бы возьми, реконструируй, и будет объект-конфетка», - резюмировал эксперт.

 


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1433 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 7 700 000
до 38 547 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 27 233 116
до 144 410 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные квартиры Площади : 56 - 349 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте