Руководитель IRN.RU: рентабельность реконструкции здания должна составлять процентов 80
Иначе девелоперу не будет смысла связываться с проектом
Для того чтобы проект реконструкции здания в Москве был интересен инвестору, его рентабельность должна составлять примерно 80%, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Экономика мегаполиса» на телеканале «Москва 24».
Гуляя по Первопрестольной, трудно не заметить, что значительная часть столичной недвижимости находится в весьма неприглядном состоянии. Восток и юг ЦАО – Замоскворечье, Китай-город и т.д. – поражают обилием прекрасной, но крайне запущенной архитектуры. А сколько в городе устаревших морально и физически зданий советской эпохи? Учитывая, что свободных площадок под строительство в пределах МКАД практически нет, реконструкция старых объектов, по идее, должна пользоваться большой популярностью среди девелоперов. Однако очередей из застройщиков, мечтающих превратить доходные дома начала XX века в шикарные гостиницы, а заброшенные промзоны – в современные деловые районы, в настоящее время не наблюдается. Главная причина – сложность процесса при сомнительной рентабельности подобных проектов.
Реконструкция старых зданий была очень выгодна еще лет 10 назад, в начале 2000-х, когда владельцы – обнищавшие НИИ, разорившиеся предприятия, жильцы коммуналок в центре – соглашались расстаться со своими квадратными метрами за достаточно небольшие деньги. Собственно, именно таким образом в Москве появлялись первые элитные дома: инвесторы выкупали коммуналки с видом на Кремль, делали капитальный ремонт, а затем продавали результаты своих трудов по ценам, с лихвой компенсирующим затраты на переселение бывших жильцов и реконструкцию. Нежилые здания, как правило, перестраивали в офисы.
Однако с 2005-2007 гг., когда на рынке начался ажиотаж, рентабельность подобных проектов резко снизилась, так как аппетиты владельцев ветхой недвижимости росли быстрее, чем цены на конечный продукт. Кризис еще более затормозил процесс реновации: цены откатились назад (стоимость московского жилья упала примерно на треть), а «хотелки» участников процесса остались на прежнем уровне.
«Только в последние пару лет интерес к проектам реконструкции вновь стал возрождаться: установились новые цены, рынок более-менее успокоился, появилась возможность прогнозировать доходность проекта. То есть рассчитать, за сколько реконструированное здание можно будет продать или сдать в аренду», - отмечает руководитель www.irn.ru.
Но одновременно возникли новые факторы неопределенности: пришедшая на Тверскую, 13, команда Сергея Собянина развернула градостроительную политику Москвы на 180 градусов, кардинально поменяв правила игры.
«Девелоперы понимают, что власть может принять решения, которые перечеркнут все их калькуляции, существенно увеличив затраты на реализацию проекта или ухудшив потребительские свойства конечного продукта. Например, запрет парковаться на Тверской в свое время сильно ударил по торговым помещениям на этой улице», - добавил Олег Репченко.
Из-за сложности, длительности и взяткоемкости процедуры реконструкции, предполагающей огромное количество согласований, лишь немногие проекты подобного рода сейчас могут обеспечить приемлемую для девелопера рентабельность. Банки кредитуют застройщиков примерно под 15% годовых. За три года – это средний срок реализации проекта реконструкции – набежит более 50% (сложным процентом). Прибыль менее 15-20% девелопера не устроит – под 10% можно просто положить деньги на депозит. Вот и выходит, что с учетом резервов на покрытие непредвиденных рисков и неофициальных расходов проект реконструкции с рентабельностью менее 80% вряд ли привлечет инвестора. При этом владельцы ветхой недвижимости стремятся продавать свои развалюхи по рыночным ценам, с дисконтом не более 20%...
В итоге складывается патовая ситуация: многие дома в Москве, в том числе расположенные в привлекательных местах, нуждаются в реконструкции, но процесс этот так дорог и сопряжен с таким количеством сложностей, что мало кто готов в него ввязываться. Особенно если речь идет об объектах с запутанными правами собственности или памятниках архитектуры, работы в которых требуют еще большего числа чиновничьих подписей.
«Подсчитав затраты, инвестор часто обнаруживает, что в лучшем случае сработает в ноль. Это та самая причина, по которой немало ветхой недвижимости, в центральных районах, с красивыми старинными фасадами годами пребывает в запустении. Хотя вроде бы возьми, реконструируй, и будет объект-конфетка», - резюмировал эксперт.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
