Памятники Москвы: символическая аренда, но высокие риски
Задача – восстановить руины и одновременно получить деньги в бюджет
Вчерашний аукцион по cдаче в льготную аренду объектов культурного наследия показал, что охотников за действительно уникальными проектами девелопмента в Москве предостаточно. Не останавливают ни высокие риски, ни сложность предстоящих работ, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
В рамках новой политики департамента имущества города Москвы и департамента культурного наследия города Москвы на торги впервые были выставлены три здания на условиях 49-летней аренды и с льготной ставкой 1 руб. за 1 кв. м, получаемой после ввода объекта в эксплуатацию. Аукцион проводило Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы.
По данным СГУП, на открытый аукцион подано 22 заявки от организаций и частных лиц. Итоги:
- Суммарная стартовая цена по трем лотам - 15 322 080,00 руб.;
- Итоговая цена реализованных объектов - 49 847 622,00 руб.;
- Превышение цены по выставленным объектам - 34 525 542,00 руб.
Для справки
В конце января 2012 г. на заседании правительства Москвы было утверждено Положение о предоставлении в аренду объектов культурного наследия города Москвы, находящихся в неудовлетворительном состоянии, регламентирующее установление льготных арендных ставок для добросовестных арендаторов памятников истории и культуры. В программе участвуют объекты культурного наследия, в первую очередь нуждающиеся в реставрационных работах. Договор аренды заключается на 49 лет. Срок ввода объекта в эксплуатацию арендатором должен составить не более пяти лет. Новая практика подразумевает, что арендатор памятника:
- оплачивает арендную плату, установленную в результате аукциона (ее размер устанавливается в ходе торгов и сохраняется на весь период реставрации объекта до момента вода в эксплуатацию. То есть, пока ведутся работы, аренда руин оплачивается в размере примерно офиса класса А, отмечают в www.irn.ru).
- за собственный счет производит научную реставрацию объекта культурного наследия (согласованную с департаментом культурного наследия города Москвы);
- на основании документации департамента культурного наследия города Москвы о приемке работ имеет право (sic!) обратиться в департамент имущества города Москвы для перерасчета ставки арендной платы из расчета 1 руб. за 1 кв. м в год на весь последующий срок договора аренды. То есть фактически право-то есть обратиться…
«Мы удовлетворены результатом торгов. Сегодня создан прецедент на рынке городской недвижимости – фактически городские власти показали, что могут внедрять новые правила работы с объектами культурного наследия, и эти правила восприняты рынком с интересом, итоги торгов это подтверждают», - отметил Тимур Зельдич, руководитель СГУП по продаже имущества города Москвы.
Риски
Некоторые потенциальные претенденты, даже придя на аукцион, в его ходе решили отказаться от участия в торгах. Слишком велики коммерческие риски.
«[Городом] не решены земельные вопросы, – говорит Ильдус Еникеев, генеральный директор группы компаний Sercons. – Нет исследований, нет кадастровых паспортов. Соответственно, мы не можем для себя подсчитать [потенциальные] расходы», – заявил он в интервью телеканалу РБК-ТВ.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Комментируя телеканалу потенциал возрождения объектов старой архитектуры, тем более из разряда охраняемых государством, заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков указал, что риски в подобных проектах действительно высоки. И не только из-за отсутствия необходимых документов: опытные девелоперы знают, как ускорить процесс их оформления. Гораздо важнее, на взгляд эксперта, необходимость привлечения к реставрации хотя бы даже фасадов (которые нужно воссоздать в историческом облике) действительно квалифицированных специалистов.
Вот здесь действительно кроются серьезные риски, указал он. Для не очень опытного девелопера или строителя, который никогда не занимался реставрацией, проблемы качественного исполнения работ могут стать преградой. Можно «завязнуть» в деталях согласований сначала проекта, потом его реализации. А в результате – сорвутся оговоренные инвестконтрактом сроки, и никакие затраты инвестора возмещены не будут.
Возможности для профессионалов
Не комментируя сами выставленные на торги объекты (такие уникальные объекты нуждаются в подробном изучении), заместитель руководителя IRN.RU Сергей Жарков привел для сравнения возрожденный из руин особняк на Тверском бульваре. В нем в 1930 - 40 гг. размещалась военная прокуратура, а в 1970-х гг. – производственный цех. Инвестору удалось не только сохранить фасады, но и с помощью долгих кропотливых исторических изысканий воссоздать даже лепнину и фрески, уникальные двери, наборный паркет. Это потребовало примерно $10 млн и многих лет работы. Но теперь в открывшийся там ресторан приходят не только пообедать, но и просто полюбоваться за чашечкой кофе интерьерами «Египетского» и других залов. Интересно, что, по словам инвестора, ресторан окупился и приносит прибыль.
Кроме того, по его признанию, само дело восстановления такого памятника архитектуры принесло ни с чем не сравнимое удовлетворение.
Состояние реализованных вчера, 25 апреля, на торгах объектов не требует столь скрупулезного внимания. В основном это действительно руины. Тем меньше затрат на восстановление они потребуют, тем скорее их можно привести в порядок. Правда, по условиям инвестконтрактов ни рестораны, ни гостиницы в воссозданных зданиях открывать будет нельзя. Но и возможные представительские офисы в центре Москвы – хороший потенциал для ведения бизнеса. А то и апартаменты – в личной усадьбе.
Подробнее об объектах (по данным СГУП по продаже имущества города Москвы)
Лот №1
Выявленный объект культурного наследия «Жилой дом Н.П. Баулина» (в основе - палаты XVIII века), 1820-е гг., 1880-е гг., архитектор Н.Д. Струков»
Адрес: ЦАО, Николоямская улица, д.52, стр.1
Год постройки здания: 1846
Общая площадь: 704,9 кв.м
Начальная (минимальная) цена аренды в год: 3 549 172,00 руб.
Итоговая цена: 16 006 796,00 рублей
Победитель: ООО «Ирбис»
Лот №2
Объект культурного наследия регионального значения «Городская усадьба, XVIII в.- XIX в., архитектор К.Ф. Буссе. - Главный дом»
Адрес: ЦАО, Подсосенский переулок, д.23, стр.3
Год постройки здания: 1850
Общая площадь: 993,0 кв.м
Начальная (минимальная) цена аренды в год: 6 499 185,00 руб.
Итоговая цена: 20 050 001,00 руб.
Победитель: ООО «Старый квартал»
Лот №3
Выявленный объект культурного наследия «Городская усадьба Морозовых, конец XVIII – начало XIX в.в.: Главный дом, конец XVIII – начало XIX в.в, 1842 г., 1898 г.»
Адрес: ЦАО, Николоямская улица, д.47
Год постройки здания: 1894
Общая площадь: 827,9 кв.м
Начальная (минимальная) цена аренды в год: 5 273 723,00 руб.
Итоговая цена: 13 790 825,00 руб.
Победитель: ООО «Аверс Брик Плюс»
Объявление о следующих торгах по льготной аренде объектов культурного наследия следует ожидать в мае 2012 г.
