Макроэкономический климат неблагоприятен для роста числа ипотечных кредитов, поэтому прогнозируемое АИЖК увеличение объемов кредитования, если и случится, то будет носить скорее политический, чем экономический характер, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию обнародовало прогноз, согласно которому в 2012 г. в России может быть выдано 550 000 - 680 000 ипотечных кредитов на 0,8 - 1 трлн руб. - «при развитии экономики России по базовому сценарию Минэкономразвития и отсутствии серьезных внешних и внутренних шоков».

Итоговой статистики за 2011 г. еще нет, по предварительным данным за январь-ноябрь, российские банки выдали 449 210 ипотечных кредитов на сумму 613,4 млрд руб. Это в 1,8 раза больше в количественном и в 1,9 раза - в денежном выражении, чем за аналогичный период 2010 г. Однако в ценах 2008 г. объем ипотеки все еще меньше докризисного, «поэтому пока можно говорить только о номинальном восстановлении объемов выдачи», подчеркивается в обзоре АИЖК. Напомним, 2008 г., когда было выдано кредитов на 655 млрд руб., стал самым «урожайным» за всю историю российского ипотечного рынка.

Ситуация в экономике не способствует наращиванию объемов ипотечного кредитования, отметил Репченко, комментируя обзор АИЖК. Как и прогнозировал IRN.RU, финансовая нестабильность и нехватка ликвидности, связанная с колоссальными объемами вывода капитала за рубеж (в 2011 г. из России утекло примерно $80 млрд), еще в конце осени заставили многие коммерческие банки поднять ставки по ипотечным кредитам. Этот факт, кстати, признает и АИЖК (см. «АИЖК подтверждает прогноз IRN.RU»). А подорожание ипотеки, естественно, крайне негативно влияет на ее доступность.

Впрочем, в России экономические тенденции нередко отступают под натиском политической необходимости. В марте состоятся президентские выборы, в преддверии которых правительство вынуждено брать на себя повышенные социальные обязательства, в том числе в жилищной сфере. Ключом к решению квартирного вопроса, который давно портит не только москвичей, но и большую часть остального населения страны, власти считают доступную ипотеку: и президент Дмитрий Медведев, и кандидат в президенты Владимир Путин неоднократно высказывались за снижение ставок – аж до 5-6% годовых.

Таким образом, учитывая грядущие выборы, нельзя исключать вероятности очередных бюджетных или околобюджетных вливаний в ипотечный рынок, направленных на либерализацию условий ипотеки, что в итоге может привести к увеличению количества кредитов. Если, конечно, экономическая ситуация в стране позволит такие траты – в случае ее резкого ухудшения сохранить прежние приоритеты и аппетиты вряд ли удастся.

Поможет ли возможная массовая раздача ипотечных слонов улучшить жилищные условия тем, кто в том действительно нуждается? В 2011 г. ставки, не без усилий властей, уже упали до абсолютного минимума за всю историю российского ипотечного рынка (11,4% годовых в среднем); крупнейший ипотечный банк – Сбербанк - запустил программу со ставкой 8%; однако все это не привело к резкому росту числа сделок со столичными квартирами. Почему? Да потому, что люди мечтают не об ипотечном кредите, по которому придется полжизни расплачиваться, а о собственном жилье. А расценки на него в Москве таковы, что представители среднего класса, не говоря уже о малоимущих, не могут позволить себе купить квартиру и при нулевых ставках по кредиту.

«Доступность жилья определяется в первую очередь его умеренной стоимостью, а не низкими ставками по ипотеке», - подчеркивает руководитель www.irn.ru в статье «Будет ли недвижимость «тихой гаванью»?».

Более того, бездумная закачка госсредств в ипотечный рынок может дать эффект, обратный желаемому. Во-первых, если благодаря чрезмерно щедрому государству вновь получат распространение продукты с не в меру либеральными условиями (мизерным первоначальным взносом или вообще без оного), а банки станут смотреть на платежеспособность заемщиков сквозь пальцы, возможен разгон цен на квартиры по сценарию 2005 - 2008 гг. Напомним, взрывной рост объемов ипотечного кредитования в тот период стал одной из причин кратного подорожания столичной недвижимости.

Только в 2006 г., когда объемы выдачи ипотеки в РФ увеличились с 43 млрд руб. до 200 млрд, цены на московские квартиры взлетели на 87,9%, с $2232 до $4193 за 1 кв. м. (См.«Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2006 года».)

Во-вторых, подобные вливания наверняка прогрызут изрядную дыру в федеральном бюджете, средства для затыкания которой придется искать в карманах граждан. И россиян могут заставить раскошелиться - идея введения дифференцированной шкалы налогообложения доходов физических лиц обсуждается уже давно. Не надо быть Эйнштейном, чтобы понимать: повышение налоговой нагрузки с 13% до 30-40% от уровня доходов граждан означает соответствующее сокращение их возможностей накопить на квартиру. Те же, кто в преддверии выборов ввяжется в ипотеку, соблазнившись сниженными благодаря бюджетному субсидированию ставками, при таком развитии событий рискуют остаться и без жилья, и без денег, так как зарплаты после вычета налогов им будет хватать только на предметы первой необходимости.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке

ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки4 кв. 2022 г.от 4 515 300 руб.от 4.59%
ShomeМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская2 кв. 2021 г.от 16 406 150 руб.от 5.15%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки3 кв. 2021 г.от 17 427 259 руб.от 4.3%
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК4 кв. 2022 г.от 9 421 060 руб.от 5.45%
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная1 кв. 2024 г.от 9 419 980 руб.от 5%
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2021 г.от 14 241 150 руб.от 4.3%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 14 079 380 руб.от 5.55%
Sky SkolkovoОдинцовский район, с. НемчиновкаСданот 5 527 935 руб.от 5.9%
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское4 кв. 2022 г.от 5 465 737 руб.от 4.6%
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 6 572 250 руб.от 5.45%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2022 г.от 5 575 641 руб.от 4.6%
Район «Белые ночи»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка1 кв. 2023 г.от 5 121 675 руб.от 4.6%
Фили СитиМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили2 кв. 2021 г.от 12 695 540 руб.от 4.7%
Городские резиденции SPIRESМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар3 кв. 2021 г.от 18 820 467 руб.от 5.45%
МетрополияМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК1 кв. 2024 г.от 6 883 094 руб.от 4.7%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 13 491 960 руб.от 5.45%
Квартал на набережной NOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2022 г.от 12 103 080 руб.от 5.45%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино1 кв. 2023 г.от 5 713 501 руб.от 4.6%
Смарт Квартал Лесная отрадаКрасногорский район1 кв. 2023 г.от 5 104 000 руб.от 5%
EniteoМосква, Юго-Западный округ, район Котловка, м. Крымская МЦК2 кв. 2023 г.от 14 510 640 руб.от 5.45%
Жилой квартал "Шагал"Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК1 кв. 2024 г.от 13 258 291 руб.от 4.3%
Талисман на РокоссовскогоМосква, Восточный округ, район Богородское, м. Бульвар Рокоссовского4 кв. 2023 г.от 7 200 000 руб.от 4.5%
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 5 291 785 руб.от 4.6%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все