Руководитель IRN.RU: в 2011 г. рынок недвижимости остался при своих
Метр не смог подняться над инфляцией
Цены на московские квартиры в 2011 г. отыграли инфляцию, но почти ее не превысили. Это объясняется неблагоприятной макроэкономической ситуацией, невысоким платежеспособным спросом и большими объемами строительства жилья в Подмосковье, компенсирующими недостаток предложения в Москве, заявил руководитель аналитического центра Олег Репченко в программе «Барак Обамы» на радиостанции «Сити-FM».
2011 г. был богат на события, но скуден на результаты, отметил эксперт. Высокая активность на рынке не привела к серьезному увеличению количества сделок с квартирами, а жилищное строительство в Москве хоть и перестало падать, но и роста тоже пока не показывает. По предварительным данным, за прошедший год в столице было введено примерно 2 млн кв. м против 1,8 млн в 2010-м. Цены на «вторичку» в среднем прибавили лишь 9,5% (от 5% до 15% в зависимости от сегмента, типа жилья и района Москвы), составив в декабре $4,979 за метр. При официальной инфляции в 6,1% это совсем немного.
Многие аналитики ожидали, что в 2011 г. начнется бурный рост цен – так же, как это произошло на третий год после дефолта 1998 г., в 2001 г., когда квартиры подорожали примерно на треть. Однако аналогии не сработали, о чем IRN.RU предупреждал еще полтора года назад в статье «Недвижимость Москвы: схожесть и различия сценариев 2008-2012 и 1998-2002 годов». Дефолт 98-го был внутрироссийской неприятностью, а не явлением глобального характера, как кризис 2008 г. Сейчас на дворе совершенно иная макроэкономическая ситуация и порядок цен на квартиры, подчеркнул эксперт.
«Цены на жилье в Москве и так кусаются. Многие считают, что они должны еще упасть, чтобы столичные квартиры стали доступными хотя бы для среднего класса, не говоря уже о малоимущих», - отметил Репченко.
Кроме того, аргумент о дефиците жилья в столице, которым до кризиса объясняли непрерывный рост его стоимости, становится все менее актуальным. С точки зрения рынка недвижимости Москва и область давно представляют собой единое целое, и если в столице объемы строительства в последние годы действительно сокращаются, то Подмосковье по этому показателю остается всероссийским «флагманом». В итоге общий объем предложения, в том числе нового, довольно велик, и покупателям есть из чего выбирать.
В таких условиях даже рекордно низкие ставки по ипотеке не смогли стимулировать рост числа сделок и, соответственно, стоимости жилья, как это было до осени 2008-го. Кризис разрушил веру в бесконечный рост цен на столичные квартиры, заставлявшую заемщиков влезать в ипотеку на пределе возможностей, а банки – выдавать кредиты с нулевым первоначальным взносом и по фальшивым справкам. Сейчас бездумная ипотека, которая до кризиса «вздувала» цены, фактически исчезла с рынка: и банкиры, и сами граждане, отрезвленные недавними финансовыми потрясениями, стали более внимательно просчитывать риски. И эти подсчеты показывают, что подавляющее большинство граждан РФ не могут позволить себе приобрести квартиру в Москве даже при нулевой ставке по кредиту – уж слишком велик разрыв между размером их зарплаты и стоимостью «квадрата».
В ситуации, когда покупка жилья по карману лишь очень немногим, темпы роста арендных ставок, скорее всего, обгонят цены продажи квартир: жить людям все равно где-то надо.
«В ближайшие несколько лет ставки, вероятно, будут расти на уровне инфляции, а цены на жилье – топтаться на месте», - считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
В итоге вырастет доходность арендного бизнеса, сейчас составляющая 5-6% годовых от стоимости жилья – это меньше, чем ставки по банковским депозитам на длительный срок.
Касаясь положения дел в сфере загородной недвижимости, Репченко отметил, что единого ценового тренда на этом рынке в 2011 году не было. Отдельные поселки, находящиеся в активной стадии строительства, подорожали на 10-15-20% - не за счет общерыночного подъема цен, а благодаря повышению качества продукта (росту строительной готовности) и, соответственно, увеличению продаж. Другие, где ничего не происходит, наоборот, можно приобрести с 10-15-20-процентной скидкой. Однако соблазняться дешевизной и покупать такие демпинговые объекты не стоит, уверен эксперт, – уж слишком велик риск оказаться в положении «обманутого дачника».
Надежды владельцев недвижимости в «Новой Москве» на серьезное подорожание собственности после ее включения в состав столицы также не оправдались. Цены на готовые или почти готовые объекты – таунхаусы, коттеджи, квартиры в многоэтажных домах – в первые месяцы после эпохального заявления президента Дмитрия Медведева действительно прибавили 10-15%, однако на этом рост выдохся.
«Вакцинация рынка уже произошла на примере Сочи. Когда город объявили столицей Олимпийских игр 2014 года, многие, начиная с городской администрации и заканчивая частниками, поспешили сразу чуть ли не вдвое поднять цены на свои объекты, - продолжил Олег Репченко. - Однако затем, в кризис, цены так же в два раза и упали. Помня о ситуации в Сочи, в том числе о проблемах с изъятием земель, и профессиональные девелоперы, и частные инвесторы понимают, что только после принятия генплана «Новой Москвы» и появления четких правил игры можно будет оценивать перспективы присоединенных территорий».
Более всего этот документ важен для владельцев «голых» земель, для которых расширение столицы означает возможное превращение их сельскохозяйственных угодий в земли поселений и, соответственно, резкий рост налогообложения. Но построить пока что-либо на своих участках и таким образом «отбить» вложенные деньги они не могут: чиновники просто отказываются согласовывать новые проекты до утверждения генплана, на разработку которого уйдет не месяц и не два.
«В итоге может получиться так, что новомосковские лендлорды будут рады отдать землю даром, только бы не платить огромные налоги», - резюмировал эксперт.
Смотрите также:
Будет ли недвижимость «тихой гаванью»?
Обзор рынка недвижимости по итогам 2011 года
