Ставки на рынке коммерческой недвижимости продолжат снижение
В сентябре очередные статистические данные по рынку офисной аренды столицы опубликовала компания Cushman&Wakefield/Stiles&Riabokobylko (C&W/S&R). По данным брокеров с сентября 2008 года по сентябрь 2009 года в среднем стоимость аренды московских офисов класса А снизилась на 51,8% и составляет сегодня - 780 долларов за квадратный метр в год. Эти цифры во многом подтверждают прогнозы, сделанные ранее аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости».
О том, что кризис сильнее всего скажется именно на рынке коммерческой недвижимости, эксперты www.irn.ru отмечали еще в конце 2008 года, составляя прогноз рынка недвижимости на 2009 год. За кризисный год московский рынок аренды нежилых помещений по темпам падения ставок действительно заметно обогнал аренду жилой недвижимости, о чем, в частности, упоминалось в июльской статье «Кризис ударил по рынку офисной недвижимости сильнее, чем по жилой». Так за 12 месяцев экономического спада стоимость продажи офисных помещений снизилась на 45-50% в центре Москвы и на 40% за пределами Садового кольца. Более того, в июле был сделан прогноз, что арендные ставки на офисы будут падать и дальше. И причин тому – несколько.
Первая и наиболее сильно влияющая на ситуацию с падением цен – затоваривание рынка. Последние годы Москва активно застраивалась офисными и торговыми центрами. Так в 2005 объём ежегодного ввода в эксплуатацию офисных площадей не превышал 800 тыс. кв.м., в 2008 эта цифра выросла в разы - до 2,1 млн. кв.м. в год. У бурного роста этого сегмента простое объяснение: в докризисное время многофункциональные центры были лакомым кусочком для застройщиков и, как следствие, арендодателей. Цифры говорят сами за себя: сдача квартир в аренду давала рентабельность порядка 5% годовых, а коммерческой недвижимости – до 15%. Как говорится, почувствуйте разницу!
На свои места всё расставил кризис. Некогда прибыльная офисная недвижимость оказалась в ранге переоценённой. Жилая, даже при обще-неблагоприятном экономическом фоне, находится в достаточно сносном состоянии, и даже продемонстрировала в сентябре небольшой рост, как отмечалось в заметке «Сентябрьское повышение арендных ставок – событие желаемое или действительное?». Дело в том, что предложение в жилом сегменте все-таки продолжает оставаться ограниченным, а потенциальный спрос на жилье никуда не делся, даже несмотря на кризис.
А вот отсутствие прежнего спроса на уже возведенные объекты коммерческой недвижимости – вторая причина, поспособствовавшая удешевлению арендных ставок на офисы в Москве. Многофункциональные комплексы возведены, но, кто их заполнит? Потенциальный арендодатель – крупный и средний бизнес. Но именно крупному бизнесу, целиком и полностью подвязанному на кредиты, нынешний кризис и нанёс самый мощный удар. Многим компаниям пришлось отказаться от долгосрочных программ расширения и развития, а также столкнуться с падением спроса и цен на их продукцию и услуги. А как следствие – отказаться и от аренды лишних (или большей части занимаемых ранее) офисных помещений.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
В итоге немало новых московских офисных центров заполнено лишь частично. Основной надеждой на выправление ситуации может стать бизнес средний и малый, ранее не стоявший в приоритетах у арендодателей. По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, если раньше столичные брокеры редко хотели иметь дело с площадями менее 1000 квадратных метров, то теперь они с удовольствием готовы заниматься спросом от 200-300 кв.м. В теории желающие арендовать качественные и небольшие по метражу помещения могут стать спасением для владельцев офисных центров, однако далеко не все арендодатели смогут быстро и адекватно перестроиться на новые правила игры.
Ещё одна из причин, обрушившая арендные ставки в Москве – покупательская способность населения столицы. С приходом кризиса горожане стали ощутимо меньше зарабатывать и тратить. Особо этот факт коснулся дорогих «брэндовых» марок, поставщики которых – основные арендаторы, занимающие крупные торговые центры Москвы. Отсутствие спроса на товар ведёт к сокращению прибыли и, как следствие, к сокращению арендуемых площадей. Коснулся спад спроса и рынка услуг, предлагавших москвичам самые разные удовольствия: от СПА-процедур до экзотических путешествий. Сокращение «офисного планктона» или вовсе банкротство ряда компаний также ведёт к опустению арендных площадей и падению цен.
Подводя итоги можно отметить, что падение ставок аренды на рынке коммерческой недвижимости, скорее всего, будет не только более глубоким, но и более затяжным. Как отмечают в www.irn.ru, если снижение цен купли-продажи и аренды жилья во многом уже завершилось и этот рынок близок к стабилизации, то коммерческая недвижимость пока продолжит сползать по цене как минимум до конца 2009 – начала 2010 годов, о чем заявляют и многие брокеры.
