Мини-гостиницы могут потеснить офисы из центра Москвы
Столичные власти хотят предложить инвесторам открывать небольшие гостиницы в нежилых помещениях центра Москвы, предусмотренных сейчас под офисы. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» отмечают, что такое решение вполне естественно и соответствует мировой практике, а также будет способствовать балансу спроса и предложения в сегментах коммерческой недвижимости.
О решении заменять часть офисных помещений гостиницами заявил недавно префект Центрального административного округа г. Москвы Алексей Александров. Он отметил, что в Москве сейчас отмечается большой «бум» туризма, а гостиниц, особенно в центре, не хватает. Он напомнил, что правительство Москвы еще в середине прошлого года приняло решение о запрете строительства офисов в центре города. Однако существуют контракты, которые заключались ранее и по которым создание гостиничных мест не предусматривается. В таких проектах «мы стараемся убеждать и предлагаем инвесторам в помещениях, предназначенных под офисы, открывать маленькие комфортные гостиницы уровня трех звезд», - сказал господин Александров.
До кризиса рынок новых бизнес-центров рос с каждым годом, в то время как гостиниц строилось гораздо меньше. Это и не удивительно: до кризиса аренда офисов приносила 12-18% годовых, в то время как рентабельность гостиниц была на уровне 7-8% и то при грамотно налаженном управлении. Однако кризис заметно изменил приоритеты – изменение экономической ситуации потребовало от бизнеса существенно сократить использование офисных площадей. Как недавно писал www.irn.ru в статье «Кризис ударил по рынку офисной недвижимости сильнее, чем по жилой», если в январе уровень вакантных площадей для помещений класса А составлял 9-21% в зависимости от удаленности от центра и 12-25% для помещений класса В+, то в мае незанятыми были 18-29% площадей класса А и 14-35% - класса В+. Сейчас уровень свободных площадей продолжает расти, а арендные ставки – падать. С начала лета 2008 года до лета 2009 базовые ставки аренды в офисах класса А упали на 20-50%, причем, в большинстве помещений в пределах третьего транспортного кольца снижение превысило 40%. В классе В+ снижение оказалось еще выше: 45-55%.
В то же время, недорогих гостиниц в Москве всегда не хватало, о чем www.irn.ru писал в статье «Власти Москвы снижают объемы строительства гостиниц». А рынок мини-отелей, то есть частных гостиниц на 8-15 номеров, которые очень популярны у туристов в Европе, в Москве пока вообще не развит. При этом, если спрос на офисные площади с приходом кризиса сократился в разы, то поток россиян в столицу, как и иностранных туристов, изменился не так заметно. Другими словами, недорогие гостиницы пусть и менее доходны, нежели бизнес-центры, зато они представляют собой более стабильный и устойчивый сегмент.
«В определенной степени особенности спроса на гостиницы сравнимы со спросом на услуги общественного транспорта – отмечают в www.irn.ru. – Людям надо как-то перемещаться и часто потребности в этом не исчезают с наступлением кризиса. Поэтому спрос на гостиницы, как и на транспорт, останется даже в самые неблагоприятные времена». В этом свете, инициатива московских властей вполне логична и закономерна. Хотя управление гостиницами заметно сложнее, нежели эксплуатация бизнес-центров, что потребует от девелоперов и инвесторов дополнительной концентрации усилий. Тем не менее, гостиничная недвижимость позволяет сделать инвестиционный портфель более консервативным, принося пусть и относительно невысокий, но стабильный доход.
