Острый дефицит предложения жилья маловероятен
Сообщения о «замораживании» ряда девелоперских проектов порождают постоянные разговоры о том, как изменится объем предложения через 1-2 года и не отзовется ли нынешний кризис острым дефицитом квартир в будущем. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил прокомментировать эту ситуацию.
По данным одного из ведущих агентств недвижимости Москвы, в столице сейчас «заморожено» строительство более 10% объектов. Аналогичные цифры дают и маркетинговые исследования рынка новостроек аналитического центра www.irn.ru, краткие результаты которых приведены в статье «Насколько сократились объемы предложения жилья». В остальных новых домах продолжает вестись продажа квартир, но сроки сдачи большинства из них сдвинуты минимум на несколько месяцев. Примечательно, что большинство «замороженных» строек – это дома на начальной стадии строительства. Также следует отметить, что «заморожены» работы и практически по всем так называемым «проектам на бумаге».
Вполне естественно предположить, что когда текущие новостройки будут достроены и распроданы, а новое строительство не начато, резко сократится предложение квартир в новостройках, что и вызовет новую волну дефицита на рынке жилья в целом. На эти размышления наводит и тот факт, что в первом полугодии Москва заключила с инвесторами всего два контракта на строительство жилых домов, о чем недавно заявил руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин.
Разумеется, все эти причины могут оказать влияние на уменьшение объемов предложения квартир в будущем. Однако дефицит – это не просто сокращение предложения, а сокращение предложения на фоне стабильного или даже растущего спроса. Например, такие процессы имели место в 2005-2006 годах и на рубеже 2007-2008 годов. Тогда перевес растущего платежеспособного спроса на квартиры в Москве над сокращающимся предложением попадающих в свободную продажу новостроек приводил к резкому росту цен на недвижимость. Однако в нынешних условиях даже при заметном сокращении объемов предложения сокращение платежеспособного спроса может оказаться еще больше.
Так по оценкам многих экспертов и риэлторов с наступлением кризиса спрос на жилье сократился в разы, однако, сокращение объемов строительства в столице даже по самым пессимистичным прогнозам вряд ли будет большим, чем вдвое. Более того, значительная часть объектов, строительство которых «замораживается» сейчас или не начинается вовсе, приходится на новостройки бизнес-класса, доля которых все последние годы только росла. Следует отметить, что именно в этом сегменте даже в кризис не наблюдается проблем с предложением и ассортиментом. Однако, как недавно писал www.irn.ru в статье «Понятие жилья бизнес-класса изменится», не менее 80% сделок с жильем приходится сейчас на квартиры эконом-класса и именно в этот сегмент с изменением экономической ситуации должно начать смещаться новое строительство.
А принимая во внимание, что последние несколько лет новостроек эконом-класса в Москве в свободной продаже вообще практически не было, то появление в этом сегменте хоть каких-то новых объектов это уже не сокращение, а рост предложения! Более того, можно предположить, что основная часть сокращения московских строек придется на долю социального жилья (которое город строит на бюджетные деньги), а не коммерческого (строится на деньги инвесторов для свободной продажи).
Как писал www.irn.ru в статье «На рынке появится больше жилья эконом-класса», изначально в 2009 году департамент городского заказа (ДГЗ) намеревался спроектировать дома для социальных нужд общей площадью более 2,523 млн кв.м, которые власти собирались построить до 2011 года. Однако из-за недостатка финансирования планируемые объемы пришлось сократить до 1,63 млн. кв.м. С одной стороны, сокращение строительства социального жилья не самая лучшая мера, но с другой стороны – необходимая. Принимая во внимание, что за годы экономического роста (с 2001 по 2008) его доля выросла с 30% до 70%, то ее сокращение в условиях кризиса – вполне закономерный процесс.
А значит, часть жилья эконом-класса, которое раньше застройщики оптом продавали правительству Москвы или федеральным структурам под социальные нужды теперь выйдет в свободную продажу. Кроме того, по мнению специалистов www.irn.ru, можно ожидать, что чиновники, которым нужно поддерживать объемы строительства, теперь станут лояльнее при оформлении документации и выделении площадок под строительство. Также не следует забывать, что постепенно на рынок будет возвращаться часть квартир, купленных с инвестиционными целями, а также часть ипотечных квартир, компенсируя сокращение нового строительства.
Через год-два большая часть нынешних новостроек действительно уйдет с рынка. Однако не следует забывать, что параллельно произойдет и заметное изменение структуры рынка недвижимости: смещение новых строек из сегмента бизнес-класса в эконом-класс, сокращение доли социального жилья, а также рост ассортимента предложения на вторичном рынке. Поэтому, как полагают сотрудники www.irn.ru, если не произойдет скорой новой волны экономического роста и нового инвестиционного бума, то в ближайшие годы пусть даже и сократившиеся объемы нового строительства могут вполне удовлетворять не менее просевший платежеспособный спрос на недвижимость.
