На днях президент России Дмитрий Медведев заявил, что надеется на снижение в ближайшее время ставки по ипотечному кредитованию до 8%. Для этого, по его мнению, необходимо направить на субсидирование ставки деньги, предоставленные Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для увеличения уставного капитала, и средства из региональных бюджетов. За счет снижения ставки кредитования Дмитрий Медведев надеется возродить ипотеку в прежнем докризисном ежегодном объеме выдачи кредитов населению. Однако, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, даже если допустить, что ставку рефинансирования АИЖК удастся снизить до 8%, это не позволит вывести ипотеку на прежний уровень.

В интервью телеканалу НТВ Дмитрий Медведев сообщил, что в ближайшее время уставной капитал АИЖК будет увеличен еще на 20 млрд руб. Напомним, что в конце прошлого года уставной капитал АИЖК был увеличен на 60 млрд руб. И составил чуть менее 70 млрд руб. Это было сделано в связи с возникшей необходимостью по введению института рассрочки по «плохим» кредитам и потенциальным ростом доли таких кредитов в общем объеме портфеля агентства. Кроме того, предполагалось, что дополнительные средства позволят АИЖК несколько снизить процентную ставку по ипотечным кредитам для населения. Тогда же говорилось, что в следующем (2009) году агентству будет предоставлено для тех же целей дополнительно еще 60 млрд руб. И вот, правительство решило увеличить уставной капитал АИЖК еще на 20 млрд руб. И еще 40 млрд руб. предоставить ему в качестве кредитов. При этом следует отметить, что за все время существования АИЖК и связанные с ней компании выпустили облигаций на общую сумму более 70 млрд руб. Таким образом, казалось бы, государство имеет все основания рассчитывать на то, что ипотека вернется в России в прежнее русло.

Однако, как писал аналитический центр www.irn.ru в статье «Деньги АИЖК не спасут рынок», денег предоставленных государством будет далеко не достаточно для того, чтобы ипотека вновь стала доступна населению. Даже в случае, если ставку кредитования снизят до 15%, чтобы ипотека вновь в условиях падения зарплат стала доступной населению необходимо падение цен в среднем по России на 50%, чего даже при худшем развитии событий не ожидается. По всей видимости, именно в связи с этим руководство страны решило придумать меры, которые бы позволили снизить процентную ставку по ипотеке до 8%. Это позволило бы увеличить доступность ипотеки в части размера ежемесячного платежа даже по сравнению с докризисным уровнем.

Если в докризисные времена средний ежемесячный платеж по кредиту превышал среднемесячную зарплату в 2 раза, то после снижения ставки кредитования до 8%, даже в новых условиях средний ежемесячный платеж по ипотеке будет превышать среднемесячную зарплату лишь в 1,5 раза. Тогда как сразу после ужесточения условий кредитования, введенного осенью прошлого года, средний ежемесячный платеж по ипотеке превышал среднемесячную зарплату в 4,5 раза. Безусловно, теоретически, такое послабление может оказать серьезную поддержку российскому ипотечному рынку.

Но проблема в том, что, исходя из данных ежеквартальных отчетов,  объем ежегодного рефинансирования, предоставлявшегося АИЖК банкам все последние годы, не превышал 100 млрд руб., тогда как общий объем ипотечного кредитования в целом по стране, исходя из данных Банка России, составлял порядка 1,5 трлн руб. Таким образом, основной объем кредитования приходился не на АИЖК, а на банковскую частную инициативу. И в отличие от АИЖК большинству частных банков государство не будет оказывать поддержку в части развития у них ипотечного кредитования. Поэтому, даже если АИЖК возобновит объем кредитования на прежнем уровне (а надо сказать, что он сократился в 2 раза), то этого будет далеко не достаточно для возвращения ипотечного кредитования в целом по стране на докризисный уровень.

Наконец, есть еще 1 проблема. Дмитрий Медведев рассчитывает на помощь регионов в части субсидирования ставки кредитования с 15% до 8% годовых. Если рассчитывать, что АИЖК будет в год рефинансировать банки на уровне порядка 100 млрд руб., это потребует для указанного уровня субсидирования ставки ипотечного кредитования примерно 7 млрд руб. со стороны региональных бюджетов ежегодно или около 100 млн руб. со стороны 1 региона. Конечно, это не столь значимые средства. Однако вопрос упирается в то, что у регионов сейчас ситуация в части формирования бюджетов гораздо хуже, чем у федерального центра, который, между прочим, сформировал бюджет на 2009 год с дефицитом 5%. При этом в отличие от большинства регионов у правительства России есть резервы, за счет которых этот дефицит будет покрываться. За счет чего будут увеличивать нагрузку на бюджет регионы пока не ясно.

В свете этого вопрос о субсидировании ипотечной ставки до 8% годовых вообще подвисает. А уровень 15% годовых, даже по словам самого президента России, «это тоже много». Таким образом, по оценке аналитического центра www.irn.ru, и новые усилия властей не вернут объем ежегодного ипотечного кредитования на докризисный уровень. До тех пор, пока цены на недвижимость вновь не начнут расти или хотя бы не стабилизируются, банки не начнут снижать ставку кредитования и размер первоначального взноса, для накопления которого сейчас среднестатистической семье необходимо порядка 5 лет, тогда как до кризиса для этого требовалось всего 2 года. По мнению специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», новый рост цен на жилье в России вероятен, при оптимистичном сценарии развития событий, не ранее начала следующего года. Следовательно, и возрождения ипотечного кредитования на докризисном уровне возможно тоже не раньше этого срока.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке
ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
Район Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки2 кв. 2023 г.от 5 962 650 руб.от 5.7%
Новоград «Павлино»г. Железнодорожный3 кв. 2022 г.от 3 856 280 руб.от 6.1%
Кленовые АллеиНовая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки4 кв. 2022 г.от 5 501 920 руб.от 6.1%
ShomeМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская3 кв. 2021 г.от 15 666 250 руб.от 5%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки3 кв. 2021 г.от 23 079 680 руб.от 4.3%
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная1 кв. 2024 г.от 11 189 970 руб.от 5%
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2021 г.от 14 814 580 руб.от 4.3%
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский1 кв. 2021 г.от 15 639 000 руб.от 4.9%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 14 963 150 руб.от 4.8%
Sky SkolkovoОдинцовский район, с. НемчиновкаСданот 5 228 800 руб.от 5.9%
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское4 кв. 2022 г.от 5 813 051 руб.от 4.45%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2022 г.от 5 823 151 руб.от 4.45%
Район «Белые ночи»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка1 кв. 2023 г.от 6 211 361 руб.от 4.45%
Фили СитиМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили2 кв. 2021 г.от 23 394 007 руб.от 5.2%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 14 713 740 руб.от 4.8%
Городские историиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка4 кв. 2022 г.от 5 703 286 руб.от 4.5%
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2024 г.от 14 883 244 руб.от 1.2%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино1 кв. 2023 г.от 5 882 313 руб.от 4.45%
Жилой квартал "Шагал"Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК2 кв. 2024 г.от 9 102 420 руб.от 4.3%
ОстровМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Молодежная4 кв. 2024 г.от 11 683 120 руб.от 5%
Symphony 34Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Дмитровская2 кв. 2025 г.от 11 809 832 руб.от 5.2%
MODМосква, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща4 кв. 2024 г.от 12 862 720 руб.от 5.2%
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская1 кв. 2024 г.от 10 762 120 руб.от 4.7%
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 5 791 596 руб.от 4.45%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все