Рынком недвижимости правят психология и доллар
На прошедшем недавно круглом столе в рамках выставки «Недвижимость-2009» руководитель аналитического центра www.irn.ru Олег Репченко в своем докладе «Когда цены на недвижимость в Москве нащупают дно» обратил внимание на ряд интересных особенностей столичного рынка недвижимости. В частности, он отметил уровни стабилизации цен на недвижимость в Москве, своеобразные линии поддержки рынка за последние 10 лет.
Так исторический максимум цен на московскую недвижимость по индексу ИРН был достигнут в конце лета – начале осени 2008 года на уровне около 6.000$ за квадратный метр. Стабилизация цен во время стагнаций 2007 и 2004 годов протекала вблизи уровней в 4.000$ и 2.000$ соответственно. «Круглая» плана в 1.000$ за метр соответствовала московскому рынку недвижимости перед дефолтом 1998 года, а также на этом же уровне рынок задержался в 2002 году по мере реабилитации после кризиса и выхода из послекризисной ценовой «ямы».
Примечательно, что сейчас падение цен на квартиры в Москве почти остановилось на уже опробованной в 2007 году планке в 4.000$ за квадратный метр. А подобная привязанность цен на недвижимость в российской столице к круглым ценовым отметкам в долларах кажется просто удивительной! Ведь было предпринято немало усилий для того, чтобы московский рынок недвижимости перешел в рубли, и за годы пока курс доллара систематически снижался с 32 до 23 рублей, казалось бы, эта задача была решена естественным образом. Да и доллар по отношению к рублю на протяжении всех этих лет был довольно разным: до дефолта 1998 года – один, в годы укрепления рубля – другой, сейчас – третий.
Но московский рынок недвижимости, по-прежнему, продолжает ориентироваться именно на круглые долларовые отметки. Это означает, что как обычные покупатели и продавцы квартир, так и бизнес-элита, которая является наиболее значимым и регулярным клиентом на рынке недвижимости, а также профессиональное сообщество во многом мыслят долларами и ориентируются на долларовые цены на московские квартиры, а не на рублевые. Поэтому покупка и продажа недвижимости в российской столице остается так тесно связанной с долларом, хотя непосредственно расчеты нередко проводятся именно в рублях.
Впрочем, по мнению аналитического центра www.irn.ru, в тяготении к доллару не следует усматривать отсутствие патриотизма – скорее имеет место вопрос привычки и удобства. Примечательно, что если рубль смог закрепиться на московском рынке недвижимости хотя бы частично, то довольно популярному в последние годы евро это вообще не удалось. Хотя в отличие от доллара все прежние году для евро была характерна не нисходящая, а во многом восходящая динамика.
Немаловажно и то, что стабилизация рынка недвижимости Москвы происходит вблизи круглых ценовых уровней. Это означает, что ценообразование в недвижимости зачастую связано не с экономическими расчетами, а во многом с психологическими ожиданиями продавцов и покупателей. Поэтому круглые значения цены за метр часто оказываются преобладающим и во многом определяют среднюю стоимость жилья.
О роли психологии и круглых цифр на рынке недвижимости сказано и написано немало, однако, по мнению сотрудников аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» здесь больше вопросов, нежели ответов. Например, вряд ли кто-то сможет аргументировано объяснить, почему рынок недвижимости выбирает в качестве уровней стабилизации четные ценовые отметки – 2.000$, 4.000$, 6.000$ за метр, но игнорирует нечетные – 3.000$ и 5.000$, хотя, казалось бы, цифра 5.000$ выглядит более «круглой»…?
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
