Отказ властей от прямых покупок жилья не страшен для девелоперов
Похоже, девелоперам не придется рассчитывать на оптового покупателя в лице московских и федеральных властей. Вслед за федеральным от приобретения квартир для решения социальных программ отказалось и правительство Москвы. Впрочем, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», такие решения вряд ли существенно скажутся на финансовом положении игроков строительного рынка.
Изначально предполагалось, что правительство Москвы приобретет у девелоперов около 500 тыс. кв.м жилья для решения социальных программ. Однако было куплено только 380 тыс. кв.м у компаний «СУ-155», «ПИК-региона» и «Рамтэк МФД». Причем, аукцион состоялся в декабре, а следующие торги, которые власти планировали провести в феврале, были вообще отменены. А на днях первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк сообщил, что город не намерен выкупать квартиры на аукционах, как планировалось ранее. Он заявил, что «от этой формы – приобретения у застройщиков готовых квартир через аукционы – в этом году мы откажемся». «У нас сегодня появился целый ряд собственных городских площадок, на которых нам построить за свои деньги дешевле, чем, во-первых, дожидаться, когда будет построено готовое жилье, а во-вторых, когда будет проведена официальная процедура регистрации собственности», – сказал Ю. Росляк.
За две недели до этого аналогичное решение приняли федеральные власти. Тогда первый вице-премьер России Игорь Шувалов говорил, что правительство было готово вложить 100 млрд рублей в покупку жилья. «Рассчитывали на адекватный ответ со стороны строительных компаний. Но мы этого не увидели», - говорил вице-премьер.
Под адекватным ответом понималась относительно невысокая цена. «Мы должны ориентироваться на цену в пределах 30 тысяч рублей за метр жилья экономкласса. Те компании, которые не хотят с нами взаимодействовать - это их дело», - подчеркивал господин Шувалов. Цены, предложенные московскими властями, были выше: 65 тыс. рублей за квадратный метр квартиры в Москве и 54 тыс. кв. м – в Московской области. В то же время сейчас среднее значение стоимости квадратного метра жилья в Москве по данным журнала о недвижимости Metrinfo.Ru, составляет 146,5 тыс. рублей. Самое дешевое жилье (так называемая старая панель - пятиэтажки и другие квартиры с маленькой кухней) стоит в среднем 133 тыс. рублей за кв.м.
Цена квартир в домах на стадии строительства также превосходит цены, предлагаемые властями. Так, СУ-155 продает квартиры в Мытищах по ценам 77-83 тыс. рублей за кв.м (срок сдачи в эксплуатацию – IV квартал 2009 года), а в столичном районе Коньково (срок сдачи в эксплуатацию – IV квартал 2009 года) – по цене 136-148 тыс. за кв.м. Стоимость квартир в новостройках группы ПИК в Люберцах (срок сдачи в эксплуатацию, по данным отдела продаж – III квартал 2009 года) составляет около 75 тыс. рублей.
Таким образом, принимая условия правительства Москвы, девелоперам нужно соглашаться на дисконт минимум на 25-30%. А при сделках с федеральным правительством минимальный дисконт будет составлять 50%. Как показывают маркетинговые исследования аналитического центра www.irn.ru, это невыгодно продавцам жилья в Москве и Московской области. Даже с учетом того, что объемы продаж снизились, по сравнению с докризисным периодом, девелоперам пока еще выгоднее продавать меньшее количество квадратных метров, но по своим ценам. К тому же объемы, которые власти планировали выкупить, не так уж велики: 500 тыс. кв.м на средства московских властей – это немногим более 10% от ежегодных объемов строительства. А 100 млрд рублей, которые собирались выделить федеральные власти на покупку жилья по цене 30 тыс. рублей за кв.м, хватило бы на приобретение немногим более 3 млн кв. м жилья по всей стране – менее 5% построенного жилья за 2008 год.
Впрочем, даже в отсутствие поддержки со стороны властей у девелоперов есть повод для оптимизма. За последние несколько месяцев снижение долларового индекса стоимости жилья на данный момент составляет 28,5% (с 6122$ до 4380$), рублевого – 19% (со 180.917 до 146.467 руб.). При таких показателях можно предполагать, что в ближайшее время рост спроса и объемов продаж возобновятся.
По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, отказ властей от прямых покупок жилья может положительно повлиять на развитие рынка недвижимости. Ведь взамен правительство Москвы, по словам Юрия Росляка, планирует развивать строительство за счет бюджетных средств, а также средств населения. Пока неясно, какая доля этих квартир пойдет на реализацию социальных программ, а какая – на коммерческие продажи. Но в любом случае практика изъятия жилья с рынка на городские нужды не способствует увеличению объемов строительства в целом. Если столичные власти смогут решать социальные задачи, не изымая жилье с рынка, тем саамы они больше будут способствовать решению жилищной проблемы в городе, нежели путем покупки жилья у девелоперов.
