Как и писал аналитический центр www.irn.ru в статье «Рынок торговой недвижимости близок к стагнации» и в заметке «Кассовый разрыв у ритейлеров увеличился в 2-3 раза» ритейлеры оказались вынуждены продавать принадлежавшую им недвижимость со значительными скидками. При этом многие из них не решились покинуть занимаемые помещения и сняли их у новых владельцев, но арендная ставка в отличие от цены продажи столь резкой коррекции не подверглась. По оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», это означает, что у ритейлеров нет возможностей для поиска новых торговых площадей, так как это потребует переезда, на который просто нет средств. Насколько подобная ситуация позволит удержаться торговым сетям на плаву, покажет время.

По данным газеты «Коммерсантъ», СМП-банк и инвестиционная группа «Ист Коммерц» приобрели за 862,5 млн руб. 6 продуктовых магазинов группы «Самохвал» общей площадью более 14 тыс. кв.м. Деньги понадобились «Самохвалу» в связи с тем, чтобы оплатить долги перед поставщиками, которые после предложения со стороны «Самохвала» заморозить его долги на 3 месяца перестали поставлять в торговую сеть товары. Кроме того, вырученные средства были направлены на погашение долгов перед банкирами. В ответ, ряд производителей уже восстановил поставки.

Примечательно в данном случае, что «каплей, переполнившей чашу», стал отказ производителей от поставок. Дело в том, что разбирательства с банками могут тянуться многие месяцы, а потребитель ждать не станет, сужение ассортимента приводит к оттоку клиентов, что, естественно, увеличивает кассовый разрыв. В итоге, «Самохвалу» оказалось проще расстаться с недвижимостью, чем потерять весь бизнес.

Однако и здесь есть 1 «но». «Самохвал» не отказался от занимаемых помещений, а снял их у новых владельцев в аренду по ставке $350 за 1 кв.м. в год. Такого уровня ставка для «якорных» объектов, к которым, конечно же, относится «Самохвал», до недавнего времени была вполне обычной. В то же время, она не обеспечивала высокого уровня доходности, так как цены на торговую недвижимость вплоть до кризиса росли, как на дрожжах. И средняя стоимость 1 кв. м торговой площади в московском регионе составляла порядка $7 тыс., то есть уровень доходности от сдачи торговых площадей в аренду составлял порядка 5% годовых, тогда как еще год назад она, в среднем, составляла порядка 10% годовых. Но доходность, которую обеспечили себе новые собственники от сдачи в аренду торговых помещений «Самохвалу» заметно опередила прошлогодний средний уровень прибыльности, не говоря о том, который имел место несколько месяцев назад. Она составила более 15% годовых. Ведь стоимость 1 кв.м. торговых площадей, проданных «Самохвалом» СМП-банку и «Ист Коммерцу», составила, в среднем, около $2,3 тыс.

Таким образом, даже если допустить, что цены на торговую недвижимость, действительно, опустятся до такого уровня, то есть потеряют почти 70% своей былой стоимости, то новые собственники ничего не потеряют, а даже выиграют. По сути, они как бы дважды играют на опережение. Сначала покупают актив по низкой цене, а затем, сдают его, исходя из высокого уровня прибыльности.

Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидка 15%.

от 14,2 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Квартал AFI Park «Воронцовский»

Приватный квартал бизнес-класса. Дом построен! Квартиры с дровяными каминами. Скидки до 20%

от 17 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АКВАМАРЕ УНО.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Ипотека без удорожания

ЖК "Русич-Кантемировский" Новый класс жилья бизнес класс на Юге Москвы. Более 1 Га благоустроенной территории.

от 8,1 млн руб.
Застройщик: АО СЗ Русич-Кантемировский.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Скидка 15%!

от 13,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 9,5 млн руб.
Застройщик: АО СЗ «МКСМ».
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 30 планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидка 15%!

от 6,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Новый проект комфорт-класса от Level в активно развивающемся районе. Скидка 15% + дополнительные 3%!

от 9,4 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Скидка 15%.

от 8,3 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Селигерский.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нагатинская

Квартиры бизнес-класса на первой береговой линии Москвы-реки. 15 минут пешком до метро. Скидка 15%.

от 12,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Скидка 20%!

от 15,6 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Однако сказать то же самое о решении компании «Самохвал» нельзя. Дело в том, что общий размер ее долгов составляет около 3,5 млрд руб. Поэтому деньги, вырученные от продажи недвижимости (порядка 860 млн руб.) и непрофильных активов (около 560 млн руб.) вряд ли ее спасут. На этом фоне арендовать магазины, которые необходимо выводить из кризисного положения, является очень оптимистичным решением. Это потребует дополнительных отчислений на аренду порядка 140 млн руб. в год, которых у компании может вновь не оказаться.

В этом смысле единственной надеждой для «Самохвала» мог бы стать кредит госбанка. Стоит иметь в виду, что правительство России рекомендовало ВТБ и Сбербанку открыть для ретейлеров в сфере продовольствия кредитные линии на рефинансирование долгов и пополнение оборотных средств. Однако, насколько такой сценарий окажется реалистичным, покажет время. Кредитную помощь должны получить пока лишь 9 крупнейших операторов, и «Самохвала» среди них нет. В итоге, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, одним из правильных решений в такой ситуации воспользовалась торговая сеть «Банана-мама», которая ведет переговоры о продаже контрольного пакета акций компаниям Troika Capital Partners и Icon Private Equity. Это позволит получить свободные средства, а не латать кредитные дыры, то есть действовать на опережение кризиса, а не пытаться реагировать на его последствия.