Недавно представители одного из крупнейших российских девелоперов – Mirax Group, основной владелец которой Сергей Полонский (85%), – признали, что цены на недвижимость в Москве могут снизиться на 25%. По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, это очень позитивная новость, так как она демонстрирует способность российских девелоперов к гибкой финансовой политике, которая сейчас, в условиях финансового кризиса, особенно актуальна.

О возможности понижения цен на жилую и коммерческую недвижимость на 25%, по данным газеты «Ведомости» рассказал на встрече с инвесторами член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко. При этом представители Mirax Group подчеркивают, что это лишь один из возможных сценариев. Однозначно сказать, будет падение или нет девелоперы не берутся. Но они уверены в том, что падение цен на 25% Mirax Group способна пережить совершенно спокойно.

Хотя формальные поводы для беспокойства есть. Общая сумма долга Mirax Group составляет $870 млн, из них до конца 2008 года необходимо погасить $100 млн. Еще $500 млн – в течение 2009 года, из которых $380 млн – в I квартале 2009 года. А дебиторская задолженность компании от продажи в рассрочку жилья и коммерческой недвижимости близка к $1 млрд и выплатить ее должны в течение 14 месяцев.

В то же время, по данным компании, ее денежный поток не снижается и составляет $170 млн - $190 млн в месяц, а производственные затраты не превышают $120 млн. Падение цен на недвижимость отразится на Mirax Group в том, что в течение полугода компания не будет брать кредиты, утверждает Дмитрий Луценко. Кроме того, компания изменит схему работы с поставщиками. Mirax Group может снизить стоимость генподрядных работ на 20% и вместо авансов предложить подрядчикам отсрочку платежа на 2 месяца.

Кроме того, на фоне общего снижения темпов обрабатывающих производств может снизиться стоимость строительных материалов. Так, например, цены на цемент только за 9 месяцев 2008 года снизились на 20%. В нынешних условиях также вероятно ожидать снижения стоимости персонала на рынке труда. Таким образом, девелоперы вполне могут снизить издержки пропорционально снижению цен на квартиры и за счет этого сохранить уровень прибыльности своих проектов.

Между тем, вероятность коррекции цен на недвижимость вниз по оценке «Индикаторов рынка недвижимости» сейчас действительно высока. До последнего времени значимый объем покупок квартир (не менее 30%) совершался с инвестиционными целями. И именно они взвинчивали цены на недвижимость. Сейчас доля таких покупок не превышает 5%. И, во многом, поэтому цены на московское жилье перестали расти, а в ближайшее время могут снизятся на 20%-25%. Аналитический центр www.irn.ru писал об этом в статье «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз?» Примечательно, что ответ на нее последовал буквально через 4 дня после опубликования. И ответ этот характеризует российских девелоперов как людей прагматичных и умеющих объективно оценивать происходящее. Учитывая их готовность снизить в случае необходимости цены на недвижимость на 25% и таким образом простимулировать продажи, можно утверждать, что до кассовых разрывов и банкротств среди крупных российских девелоперов дело не дойдет.

Примечательно, что согласно газете Ведомости позицию Mirax Group поддержали и другие крупные игроки рынка. Так, по словам Дмитрия Шмелева – коммерческого директора компании «Снегири-девелопмент» – 25% коррекция цен действительно возможна, но любой нормальный проект выдержит снижение цены и до 40%. Такое положение дел не удивительно – за последние 3 года цены на недвижимость в Москве выросли в 3 раза и поэтому откат цен назад на 25% или даже на 40% не делает строительный бизнес нерентабельным.

Поэтому аналитический центр www.irn.ru считает важным разделять 2 разные вещи – коррекцию цен и кризис на рынке недвижимости. Возможная коррекция цен вниз является нормальным конъюнктурным явлением. Избыток свободных средств и ажиотажный спрос приводили последние годы к росту цен, а сокращение платежеспособного и инвестиционного спроса сейчас способно вызвать их коррекцию. Но возможная коррекция цен вниз не сделает девелоперский бизнес нерентабельным или проекты – убыточными. Напротив, при правильной стратегии поведения девелоперы имеют все шансы пережить этот непростой период и даже усилить свой бизнес, о чем подробно рассказано в статье «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз?». Но не следует отождествлять коррекцию цен с понятием кризиса строительной отрасли – это принципиально разные вещи.