Строители признали рынок жилья виртуальным
8 октября 2008 года стало знаменательным днем. В этот день руководство крупной строительной ассоциации заявило, что в кризисе на рынке недвижимости виноваты, прежде всего, журналисты... Получается, что строители сами считают стоимость российской недвижимости абсолютно условной величиной, которая зависит исключительно от общественного мнения. Аналитический центр www.irn.ru видит в этом катастрофическое нежелание девелоперов работать на реальном, а не виртуальном рынке.
Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман и председатель совета директоров Mirax Group Сергей Полонский направили журналистам России открытое письмо (см. ниже). В этом письме утверждается, что статьи, в которых описывается сложное положение российских девелоперов, могут «окончательно уничтожить» рынок недвижимости. Сами строители «уже лежат на лопатках» и подняться могут только с помощью журналистов. Сделать это можно, с точки зрения г-на Полонского и г-на Кошмана только «созданием позитивной картины в целом» о рынке жилья в СМИ.
При этом возникает очень странное впечатление, будто за счет «создания позитивной картины» можно заставить людей покупать жилье. Покупать недвижимость люди могут, когда у них есть на это средства. В нынешней ситуации средний месячный доход на душу населения в Москве составляет $2 тыс., а для того чтобы купить среднестатистическую квартиру в московской новостройке необходим примерно $1 млн. С помощью ипотечного калькулятора несложно расчитать, что по ипотечному кредиту при такой покупке придется платить $10-15 тыс. в месяц (в зависимости от параметров кредита). При этом в качестве одной из основных причин снижения продаж господа строители называют падение количества выданных кредитов. Но никакой реальной причины для таких процессов они якобы не видят. С их точки зрения, главным виновником сокращения числа ипотечных кредитов стал чисто психологический фактор – паника. И задача журналистов устранить эту панику.
Однако как минимум странно, что девелоперы не замечали (или делали вид, что не замечали) сокращения числа ипотечных сделок еще до начала так называемых кризисных процессов осенью 2008 года. Так, по данным Росрегистрации, за последние 12 месяцев число зарегистрированных сделок с участием ипотечного кредитования сократилось в 3 раза. При этом общее количество купленных квартир за этот период не выросло. Так же сохранилась на прежнем уровне доля альтернативных сделок. По сути, это означает, что выросло число прямых покупок. Но, учитывая уровень цен, совершать их могли только люди, обладающие спекулятивным капиталом.
На фоне мирового падения цен на недвижимость для спекулянтов так же становится не выгодно вкладываться в российское жилье. Таким образом, существующий уровень цен перестает полностью соответствовать платежеспособному спросу. То есть цены становятся виртуальными или, говоря другим языком, подчиняются законам фондового рынка. Там падение и рост происходит преимущественно из-за эмоций его участников, а не из-за фундаментальных экономических показателей. И своим письмом господа строители только подтвердили, что за последние годы рынок недвижимости превратился в спекулятивный. А теперь они надеются, что, усилив в очередной раз PR, им удастся вернуть на рынок спекулянтов, и цены снова начнут расти.
Таким образом, подтверждается наличие проблемы, на которую «Индикаторы рынка недвижимости» указывали в статье «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз?». Строители, несмотря на то, что их бизнес должен быть направлен на удовлетворение социальной потребности людей в жилье, категорически не хотят ориентироваться на реальную платежеспособность основной массы населения. Но, как говорили древние стоики, «покорных судьба ведет, а непокорных – тащит». Чем дольше будут застройщики делать вид, что не замечают реального положения дел, тем больнее им будет падать.
К сожалению, некоторые девелоперы не хотят признать, что спекулятивный спрос испарился, и теперь необходимо ориентироваться на платежеспособность реального покупателя, а не надеяться на новых спекулянтов. А для того, чтобы к застройщикам пришел реальный покупатель, у которого есть потребность в покупке квартиры для проживания, девелоперам надо предложить этому покупателю всего лишь ощутимый дисконт, так как потребность в улучшении жилищных условий в России огромная. Но платежеспособного спроса при текущих ценах теперь явно не хватает. Поэтому цены так или иначе придется снижать и лучше заблаговременно готовить свой бизнес к этому обстоятельству.
