Ипотечный кризис в США набирает обороты. При этом его сценарий в точности повторяет историю кризиса США 20-летней давности, так же связанного с многочисленными дефолтами по ипотеке. По оценке «Индикаторов рынка недвижимости», августовский кризис прошлого года и мартовский этого года на международных финансовых рынках только начало большого финансового кризиса США, который неминуемо отразится на ценах на российскую недвижимость.
Ровно 20 лет назад ипотечный кризис в США был связан с той же причиной, что и сейчас: ряд заемщиков одновременно не смог расплатиться по своим кредитам. Банки попытались реализовать заложенную недвижимость – и возник «эффект домино». При этом, естественно, на фоне падающих цен на недвижимость банки не могли расплатиться по собственным кредитам, так как реализуемое жилье не приносило им ожидаемого дохода.
Тогда первой попыткой спасти положение было решение правительства США выделить федеральной ассоциации ссудно-сберегательных систем бессрочный кредит для того, чтобы она могла поддержать специализированные банки. Однако в результате этого спустя некоторое время у крупнейшей на тот момент региональной ссудно-сберегательной системы – системы Техаса – возникли проблемы с федеральной прокуратурой. А еще спустя несколько месяцев она признала себя банкротом. А спустя полтора года правительство США признало банкротом и федеральную ассоциацию. В итоге, последствия этого кризиса США смогли преодолеть только к концу 1992 года, потратив на это порядка $1 трлн.
Всего месяц назад правительство США объявило, что будет поддерживать в условиях разрастающегося кризиса Фэнни Мэй (Fannie Mae) и Фредди Мак (Freddie Mac) – две компании федерального уровня, которые выкупают у частных банков ипотечные закладные. Казалось бы, это вполне естественно. Однако, при этом стоит иметь в виду, что в прошлом году Фэнни Мэй (Fannie Mae) и Фредди Мак (Freddie Mac) уже понесли убытки на общую сумму $9 млрд. А в этом году правительство США уже выкупило облигационные транши этих компаний, которые инвесторы не решились приобретать, так как эти облигации были обеспечены печально известными кредитами суб-прайм (sub-prime) (наиболее рискованными).
И вот, спустя месяц после обещания правительства США поддерживать Фэнни Мэй (Fannie Mae) и Фредди Мак (Freddie Mac), одной из крупнейших ипотечных компаний США – Каунтривиде Финанкиал (Countrywide Financial) – прокуратуры Флориды, Иллинойса и Калифорнии предъявили обвинение в мошенничестве. Прокуратуры обвинили Каунтривиде Финанкиал (Countrywide Financial) ее гендиректора Анджело Мозило в том, что компания намеренно обманывала заемщиков, выдавая ипотечные кредиты, мало заботясь об уровне платежеспособности потенциальных покупателей квартир. При этом рядовым менеджерам руководство Каунтривиде (Countrywide) угрожало увольнением за попытку проверить платежеспособность заемщика или за любое другое препятствие одобрению займа.
Кроме того, Каунтривиде (Countrywide) обвинили в том, что она кредитовала первоклассных заемщиков по завышенным ставкам, а также прибегала к нечестным маркетинговым и торговым практикам и не указала этого в годовом отчете. Если при выдаче назначалась плавающая ставка, клиентам все равно говорилось, что ставки фиксированы.
Такая политика означает, что компания была очень заинтересована в сохранении еще совсем недавно имевших место высоких объемов кредитования. Ведь платежи по ним позволяли избежать кассового разрыва. В итоге, по версии представителей прокуратур штатов Флорида, Иллинойс и Калифорния, такая политика привела к резкому росту дефолтов по ипотечным кредитам.
Как уже говорилось, после первых серьезных претензий к крупнейшему частному участнику рынка проходит немного времени, прежде чем его признают банкротом. 20 лет назад для этого понадобилось несколько месяцев. В текущей ситуации – меньше недели. Дело в том, что спустя буквально 6 дней после предъявления прокуратурами 2 штатов претензий в адрес Каунтривиде (Countrywide) представители Банк оф Америка (Bank of America) сообщили, что покупают Каунтривиде Финанкиал (Countrywide Financial) всего за $2,5 млрд, тогда как еще в начале этого года ипотечная компания оценивалась специалистами этого банка в $4 млрд.
20 лет назад после банкротства ссудно-сберегательной системы Техаса прошло полтора года до банкротства федеральной системы. Насколько хватит в этот раз Фэнни Мэй (Fannie Mae) и Фредди Мак (Freddie Mac), покажет время, однако ясно одно, что кризис только начинает набирать обороты. Тогда цены на недвижимость в США падали в течение 3 лет. По самым оптимистичным прогнозам, цены на недвижимость в США будут падать еще полтора года. Учитывая тот факт, что уже сейчас цены на жилье в Москве выше, чем в Нью-Йорке, можно смело предположить, что кризис в США, безусловно, отразится на ценах на российское жилье. При этом надо иметь в виду, что кризисы на западных рынках перекидываются на Россию с годичным запаздыванием. Цены на жилье в США начали снижаться в середине прошлого года. Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, российский рынок находится уже в непосредственной близости от начала стагнации.