На фоне дорожающей недвижимости довольно-таки странно слышать новости об удешевлении активов военной ипотеки, которые частично инвестируются в недвижимость. Аналитический центр www.irn.ru выяснил основную причину этого противоречия.

Три из девяти компаний, управляющих средствами накопительно-ипотечной программы для военнослужащих, согласно предварительным итогам управления средствами военной ипотеки с сентября 2006 года по 1 апреля 2008 года, подведенным Минобороны, показали падение стоимости чистых активов. Больше всего потеряла управляющая компания (УК) «Тройка Диалог», стоимость чистых активов под управлением которой снизилась на 4% до 648,3 млн руб. Второе место заняла УК «Уралсиб» под управлением которой ипотечные активы Минобороны снизились на 3% до 658,5 млн руб. Замыкает тройку лидеров по снижению стоимости активов УК «Лидер», под управление которой ипотечные активы Минобороны подешевели на 1% до 1080 млн руб. При этом стоимость активов у остальных управляющих компаний выросла незначительно. Больше всего - на 2,3%, до 691,6 млн руб. – увеличила бюджетные средства УК «Регион Эссет Менеджмент». Учитывая что за указанный период инфляция составила порядка 18%, можно сказать, что все УК показали отрицательную доходность.

Программа «Военная ипотека» предусматривает инвестирование средств, выделяемых из бюджета на ипотечное кредитование военных. В 2005 году Минобороны провело конкурс по отбору управляющих компаний. Между десятью компаниями-победительницами — «Лидер», «Уралсиб», «Атон-Менеджмент», «КИТ Финанс», «Интерфин Капитал», «Регион Эссет Менеджмент», «Тройка Диалог», «Капиталъ», УК Росбанка, «Регионгазфинанс» — был распределен 1 млрд руб. в равных долях. В дальнейшем деньги поступали траншами. На 1 сентября 2006 года восемь компаний получили в доверительное управление по 676,4 млн руб., компания «Лидер», которой перешли средства выбывшей из программы «Интерфин капитал», получила 1,09 млрд руб.

По словам заместителя начальника управления накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Сергея Усачева, отрицательные показатели работы трех управляющих компаний сказались на всем портфеле Минобороны, и сумма средств, выделенных государством на программу расселения военнослужащих, оказалась ниже ожидаемой. Представители Минобороны уже провели переговоры с управляющими компаниями, показавшими неудовлетворительный результат, и получили гарантию смягчения агрессивной инвестиционной политики. Дело в том, что портфели «Тройки Диалог» и «Уралсиба» на 45% состоят из акций, что и стало в условиях нестабильного фондового рынка основной причиной снижения стоимости активов.

По условиям программы военной ипотеки управляющим разрешено инвестировать исключительно в бумаги котировального списка А1. В этот список на ММВБ входят акции 13 эмитентов, облигации – 70 эмитентов, из которых 24 – правительства регионов и городов, и 8 паев ПИФов, из которых 4 – паи ЗПИФов недвижимости. При этом последние подорожали за тот же период в пределах на 43%-66%. Облигации по определению менее волатильные бумаги, и показать высокую доходность, как, впрочем, высокое падение не могут. Видимо, купить на все предоставленные им средства паи ЗПИФов недвижимости представители УК не смогли и вложились в акции, рассчитывая на высокие доходы. Но нестабильность на фондовом рынке привела к тому, что акции стали дешеветь.

Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 9,5 млн руб.
Застройщик: АО СЗ «МКСМ».
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидка 15%.

от 14,2 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Скидка 15%!

от 13,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Квартал AFI Park «Воронцовский»

Приватный квартал бизнес-класса. Дом построен! Квартиры с дровяными каминами. Скидки до 20%

от 17 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АКВАМАРЕ УНО.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Скидка 15%.

от 8,3 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Селигерский.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нагатинская

Квартиры бизнес-класса на первой береговой линии Москвы-реки. 15 минут пешком до метро. Скидка 15%.

от 12,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Ипотека без удорожания

ЖК "Русич-Кантемировский" Новый класс жилья бизнес класс на Юге Москвы. Более 1 Га благоустроенной территории.

от 8,1 млн руб.
Застройщик: АО СЗ Русич-Кантемировский.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Новый проект комфорт-класса от Level в активно развивающемся районе. Скидка 15% + дополнительные 3%!

от 9,4 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 30 планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидка 15%!

от 6,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Скидка 20%!

от 15,6 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

В качестве возможного разрешения проблемы представители Минобороны предлагают расширить список бумаг, разрешенных для инвестирования средств военной ипотеки. «Мы предлагаем разрешить те же инвестиционные инструменты, что существуют сегодня для размещения страховых резервов: котировальные списки А1, А2 и те бумаги, которые имеют рейтинг международного агентства», – цитирует «Коммерсант» господина Усачева.

По оценке специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», эта мера, действительно, может способствовать повышению эффективности управления средствами, предназначенными для военной ипотеки. Дело в том, что в котировальном списке А2 содержится уже 23 пая ЗПИФов недвижимости. Это значительно расширит возможности управляющих для инвестирования. Но и в этом случае вероятность того, что эффективность управления средствами, предназначенными для военной ипотеки, повысится, невелика.

Самих фондов не так уж много, они закрытые, то есть не наращивают общее число паев, а нынешние владельцы паев не так уж часто расстаются с ними. Кроме того, есть еще одна проблема: ЗПИФы недвижимости испытывают дефицит объектов для инвестирования порученных средств. Все высокодоходные объекты не выводятся собственниками на продажу, а оставшиеся оказываются зачастую высокорискованными. Таким образом, ситуация на рынке складывается крайне не благоприятная для управления средствами военной ипотеки.

В итоге, по оценке аналитического центра www.irn.ru, было бы логично, чтобы управляющие компании не вкладывали средства Минобороны в уже существующие инструменты, а сформировали новые. Например, сформировали на деньги военной ипотеки свои специализированные ЗПИФы недвижимости. Ведь главная задача по управлению этими деньгами – не доход, и не сохранность от инфляции, а сохранность их эквивалента в квадратных метрах жилья, которые на эти деньги может получить военный. В таком случае не важно подешевеют или подорожают паи ЗПИФов недвижимости, важно чтобы они шли параллельно с динамикой цен на рынке жилья, а вероятность этого гораздо выше, чем при существующих правилах управления средствами Минобороны.