Московские власти планируют монополизировать рынок жилья
В пятницу 29 февраля 2008 года префект Восточного округа Николай Евтихиев заявил, что для ликвидации очереди на жилье в ВАО необходимо построить 2 млн кв.м. жилья, а для расселения общежитий, аварийных домов и реконструкции кварталов нужно возводить по 700-800 тыс. кв.м в год, сообщает «Интерфакс». Учитывая тот факт, что это данные только по Восточному административному округу, для вычисления примерного объем необходимого строительства по Москве в целом следует увеличить приведенные цифры на порядок. В таком случае, если сохранить нынешние темпы жилищного строительства – порядка 5 млн. кв.м. в год, из которых примерно половина квартир идет на переселение и очередников, то ликвидировать очереди удастся примерно через 10 лет.
Сократить этот срок власти пытаются за счет коммерческого жилья, поступающего в свободную продажу. Дело в том, что правительство Москвы, по словам г-н Евтихиева, уже не нуждается в услугах коммерческих застройщиков. «Городской бюджет уже перевалил за один триллион сто миллиардов рублей, - заявил префект ВАО. – И если в 1990-х – начале 2000-х годов в бюджете не хватало денег, и мы вынуждены были идти на строительство большого количества коммерческого жилья с долей города в виде квадратных метров, то сейчас это не нужно». Фактически, это означает, что Москва сама готова вести строительство, а не получать в виде откупа квадратные метры. Учитывая тот факт, что распределение строительных площадок находится исключительно в ведении московского правительства, неудивительно, если при таких настроениях оно вообще перестанет раздавать их коммерческим компаниям.
По мнению аналитического центра www.irn.ru, эта ситуация примечательна по следующей причине. В 1990-е годы и даже в начале 2000-х застройщик получал в виде чистой прибыли порядка 50$-100$ с 1 кв.м. При этом продать квартиры даже по относительно невысоким ценам тогда было непросто, как и организовать сам процесс строительства в условиях неразберихи 90-х. В этой ситуации московскому правительству действительно было проще передать все проблемы коммерсантам, а получать в виде платы за предоставленные площадки готовые квартиры. Таким образом решалась проблема социального жилья и одновременно формировалось предложение на свободном рынке.
На данный момент платежеспособный спрос на квартиры в Москве вырос в разы, а разница между себестоимостью строительства и рыночными ценами составляет тысячи долларов с метра. При таком раскладе естественно выгоднее получать всю прибыль в одни руки. При этом на московское правительство давят и федеральные власти, которые требуют скорого решения проблем очередников. В связи с этим у городских властей есть вполне понятное решение: нужно как можно больше площадей в новостройках забрать под свой контроль.
Но на строительство социального жилья все равно нужны деньги, и чтобы они были необходимо оставить для продажи на рынке хоть какую-то долю. «Пирамида переворачивается, – решил эту проблему г-н Евтихиев. – Если лет пять назад в Москве строили ежегодно четверть муниципального жилья и три четверти коммерческого, то года через два будет наоборот: 75% муниципального и 25% – коммерческого».
Однако в этой истории есть и обратная сторона, на которую неоднократно обращал внимание аналитический центр www.irn.ru. Строительство социального жилья – это хорошо. Но не менее важно, чтобы не только очередники могли получить квартиру на льготных условиях, но в первую очередь, работающие люди были в состоянии заработать себе на жилье. Ведь иначе стимула работать ни у кого не будет, а все встанут в очередь за получением квартиры от государства, как в советское время.
При этом именно увеличение доли социального жилья является основной причиной роста цен на квартиры в Москве, которые становятся практически недоступными для основной массы работающего среднего класса. И это явно ненормальная ситуация. Кстати, по оценкам www.irn.ru, чтобы окупать 25% коммерческого жилья 75% социального жилья рыночные цены должны быть на уровне 7.000$-8.000$ за метр, то есть еще выше, чем сейчас.
