За последние 5 лет выбор квартир в столичный новостройках массового сегмента сузился, а в дорогих проектах бизнес-, премиум- и элит-класса число доступных вариантов в одном доме выросло в 3-4 раза, подсчитали в компании «Метриум».
Эксперты компании сравнили число квартир, которые одновременно находились в продаже в одном жилом комплексе в сентябре 2021 года и сентябре 2026 года. Чтобы понять, действительно ли в современных новостройках застройщики в моменте предлагают больше квартир, чем 5 лет назад, эксперты учитывали особенности структуры предложения. С этой точки зрения обычное среднее арифметическое число квартир дает сильное искажение. Если в одном большом жилом комплексе продается сразу тысяча квартир, а рядом строятся пять небольших домов с двадцатью лотами, среднее арифметическое покажет ложное изобилие. Поэтому для подсчета аналитики взяли медиану. Медиана – это показатель типичного проекта на рынке: ровно в половине жилых комплексов в городе предлагается меньше квартир, чем значение медианы, а во второй половине – больше. Также, чтобы отсечь крайности, в которых представлено аномально много или мало квартир, и увидеть основную массу новостроек, эксперты выделили «ядро рынка». Это центральные 50% всех проектов в продаже без учета самых крошечных клубных домов и единичных гигантских строек.
Эксперты также отмечают, что на объем предложения в моменте сильно влияет структура предложения по стадиям строительной готовности (от стадии зависит средний процент распроданности) и наличие или отсутствие нового предложения. Особенно это характерно для массового сегмента рынка новостроек, где предложение за последние 5 лет радикально снизилось, а новые проекты в 2026 году не появились в продаже. При этом в исследовании рассматривается именно объем предложения в конкретный момент времени, а не запроектированное количество лотов.
Итак, выяснилось, что в массовом сегменте выбор для покупателя за 5 лет заметно сократился. В сентябре 2021 года в типичном жилом комплексе комфорт-класса продавалось 93 квартиры, а к сентябрю 2026 года этот показатель снизился до 69 квартир. Основной диапазон выбора в ядре рынка также сжался: 5 лет назад типичный дом предлагал от 20 до 285 вариантов, а сейчас – от 16 до 212 квартир. Застройщики доступного жилья стали выводить квартиры в продажу небольшими порциями, поэтому при визите в отдел продаж покупатель видит «на витрине» меньше свободных лотов, чем раньше.
В бизнес-классе ситуация оказалась обратной: здесь выбор вариантов в одном проекте за 5 лет заметно расширился. Медианное число квартир в продаже в типичном комплексе выросло с 59 в 2021 году до 73 лотов в 2026 году. Ядро рынка в этом сегменте тоже существенно прибавило в объемах. Если 5 лет назад большинство проектов бизнес-класса предлагало от 9 до 152 квартир, то сегодня в аналогичных домах покупателю доступно от 25 до 203 вариантов. Сами жилые комплексы стали масштабнее, а линейка планировок для покупателя – разнообразнее.
Премиальный сегмент показал самый быстрый рост широты предложения внутри одного жилого комплекса. Медианное число квартир в продаже здесь увеличилось более чем в три раза: с 21 лота в сентябре 2021 года до 65 квартир в сентябре 2026 года. Ядро рынка премиум-класса расширилось еще сильнее. Ранее в типичном премиальном проекте в моменте предлагалось от 4 до 80 квартир, а сегодня покупатель выбирает из диапазона от 32,5 до 181 лота. Премиальные новостройки перестали быть исключительно камерными домами и превратились в крупные кварталы с широким набором планировок.
В элитных и делюкс-проектах выбор для состоятельных покупателей вырос почти в четыре раза. В сентябре 2021 года в типичном высокобюджетном комплексе на продажу выставлялось всего 12 квартир, а к сентябрю 2026 года медиана достигла 45 лотов. Основной диапазон выбора в ядре рынка поднялся с 5-22 квартир до 7-44 лотов в одном проекте. Девелоперы элитного сегмента стали чаще проектировать крупные резиденции, что позволило клиентам подбирать жилье из широкого пула свободных вариантов сразу при старте продаж.
Изменение типичного объема квартир в продаже на один проект по сегментам новостроек Москвы
| Сегмент | Год | Среднее число квартир в проекте (медиана), шт. | Основной диапазон выбора («ядро рынка»), шт. |
|---|---|---|---|
| Массовый | 2021 | 93 | от 20 до 285 |
| Массовый | 2026 | 69 | от 16 до 212 |
| Бизнес-класс | 2021 | 59 | от 9 до 152 |
| Бизнес-класс | 2026 | 73 | от 25,3 до 203,3 |
| Премиум-класс | 2021 | 21 | от 4,3 до 80,8 |
| Премиум-класс | 2026 | 65 | от 32,5 до 181,3 |
| Высокобюджетный | 2021 | 12 | от 5 до 22 |
| Высокобюджетный | 2026 | 45 | от 7 до 44 |
Источник: «Метриум»