За последние годы в структуре предложения на рынке новостроек крупных российских городов доля студий сократилась на 5 п.п., подсчитали в «Циан». В Москве снижение еще более заметное: доля студий сократилась за три года с 21% до 11%.
Так, в целом по стране в 2023 г. доля студий составляла 20% (максимальное значение), а к настоящему времени снизилась до 15%. Одновременно подросла доля однокомнатных (с 34% до 36%) и двухкомнатных (с 31% до 33%) квартир.
Рост популярности студий фиксировался до 2023 г. и был связан с: демографическими и социальными трендами (дети стали раньше съезжать от родителей, взрослые – позднее заводить детей); изменениями в продуктовых решениях (вещи стали чаще хранить во внешних кладовых); изменением портрета покупателя (в период действия безадресной льготной ипотеки значительная часть сделок приходилась на инвесторов, для которых студии были наиболее привлекательным форматом благодаря низкой стоимости и высокой потенциальной доходности).
Начиная с 2024 г. доля студий в структуре предложения начала снижаться по нескольким причинам, говорится в сообщении.
Во-первых, изменилась структура спроса. После завершения периода низких ипотечных ставок доля инвестиционного спроса заметно сократилась, а на первый план вышли покупатели, приобретающие жильё не для перепродажи или «на будущее», а для собственного проживания. Для этой категории студии зачастую оказываются недостаточно комфортными и просторными, поэтому спрос сместился в сторону «полноценных» квартир с хотя бы одной отдельной комнатой. Девелоперы отреагировали на эти изменения в поведении покупателей.
Во-вторых, на квартирографии сказалось изменение структуры предложения по классам жилья. В последнее время девелоперы стали активнее выводить на рынок более дорогие проекты классов «бизнес» и «премиум», где традиционно ниже доля студий (которые больше характерны для массового сегмента) и выше доля просторных квартир. Этот тренд особенно заметен в Москве, но и другие крупные города постепенно подхватывают его.
Дополнительным фактором стали изменения в регулировании, напоминается в сообщении. В Москве с августа 2024 г. действует запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв.м. За пределами столицы прямых запретов нет, но есть рекомендации Минстроя ограничить такой формат, а сами девелоперы осторожнее стоят проекты с такими планировками, опасаясь, что столичный опыт станет обязательным и для других регионов.
Наибольшее снижение доли студий за последние 3 года зафиксировано в Сочи (с 56% до 29%), Москве (с 21% до 11%), Ростове-на-Дону (с 20% до 11%), Самаре (с 15% до 7%), Краснодаре (с 23% до 16%). В ряде городов показатель пока что продолжает увеличиваться, но нужно понимать, что в большинстве локаций студии изначально занимали менее значимую нишу, чем в Москве, а все изменения происходят с небольшим лагом относительно столицы.
«После пика популярности студий в 2023 году рынок новостроек российских городов постепенно возвращается к более сбалансированной структуре предложения, где большую роль играют квартиры, ориентированные на постоянное проживание, а не на инвестиционный спрос», – комментирует ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская, слова которой приводятся в сообщении.