Если сравнивать данные Росстата о средних ценах между первичным и вторичным рынками жилья в целом по стране, то разница цен с IV квартала 2019 года по I квартал 2026 года выросла с 9 до 52%, что несет риски как для заемщика, так и для банка, говорится в аналитической записке «Оценка разрыва цен между первичным и вторичным рынками жилья Российской Федерации», опубликованной на сайте Центробанка.
Банк России разработал эконометрическую модель, позволяющую оценить разницу в цене между первичным и вторичным рынками жилья с учетом даты постройки дома, класса недвижимости, площади квартиры и ряда других параметров. По расчетам регулятора, к началу 2026 года разрыв составлял 9% без учета затрат на ремонт в перепродаваемых новостройках. С учетом таких затрат показатель увеличивается до 18%.
В то же время если сравнивать данные Росстата о средних ценах на первичном и вторичном рынках жилья в целом по стране, то по итогам I квартала 2026 года разница составляла 52%, говорится в сообщении. Это связано с тем, что жилье в новостройках объективно более качественное, а при расчете средней цены вторичного жилья учитываются не только недавно построенные дома, но и жилье в старом фонде. Кроме того, на рынке новостроек выше доля регионов с более дорогим жильем (Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край и другие), и это тоже увеличивает оценку разрыва цен. Чтобы она была точнее, необходимо сравнивать цены на сопоставимое жилье или использовать модельные оценки, уточняется в сообщении.
Разница в стоимости квартир на первичном и вторичном рынках приводит к тому, что в случае невозможности обслуживать ипотеку, вырученных заемщиком средств от реализации квартиры на вторичном рынке может не хватить для погашения кредита. Для банка это тоже риск, так как кредит не будет выплачен в полном объеме.
«Поэтому Банк России при принятии решений по макропруденциальным лимитам и надбавкам к коэффициентам риска по ипотеке на строящееся и готовое жилье учитывает разницу цен между первичным и вторичным рынками жилья. Макропруденциальные надбавки по ипотеке на строящееся жилье с 2023 года больше, чем на вторичное жилье, особенно при небольшом первоначальном взносе по кредиту. Макропруденциальные лимиты также устанавливаются на кредиты с низким первоначальным взносом (менее 20%)», - объясняется в сообщении.