Безадресная льготная ипотека привела к двукратному росту цен на первичном рынке жилья, что спровоцировало значительный ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем. Об этом заявила председатель Центрального Банка РФ Эльвира Набиуллина по итогам заседания совета директоров регулятора 20 марта 2026 г.. Она также рассказала о том, что льготная ипотека вытеснила рыночную и чем масштабнее льготные программы, тем дальше то время, когда рыночная ипотека будет доступной. Но обо все по порядку
Во время пресс-конференции Эльвира Набиуллина заявила, что безадресные программы льготной ипотеки привели к двукратному росту цен на первичном рынке жилья. Это, в свою очередь, создало значительный ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем.
«Безадресная льготная ипотека разогнала цены на первичное жилье, они выросли в два раза, сильно оторвались цены на вторичное жилье. И сейчас, когда люди пытаются продать то жилье, которое они купили тогда, в том числе по льготной ипотеке, в основном по льготной ипотеке, не могу сделать это по ценам первичного рынка. Потому что очень большая разница. Дело даже не в том, что цены падают – у нас статистика говорит о том, что цены на вторичном рынке выросли, немного выросли, там в пределах, по-моему, 4%, но тем не менее выросли, – а вот в этой сегментации рынка недвижимости», – сказала Набиуллина.
При этом, по мнению экспертов www.irn.ru, проблема заключается не столько в высоких ипотечных ставках, сколько в завышенных ценах на недвижимость. Если квартира не находит покупателя, ожидание дальнейшего субсидирования ставок не решает проблему, а лишь консервирует дисбаланс. Цена жилья влияет на размер ежемесячного платежа по ипотеке в равной степени, как и процентная ставка. Снижение цен могло бы восстановить доступность жилья без дополнительных бюджетных вливаний, однако застройщики не готовы идти на такой шаг.
Массовых продаж квартир, купленного по льготной ипотеке, пока не наблюдается, отметила во время пресс-конференции глава ЦБ. Во-первых, по ее словам, многие объекты до сих пор не введены в эксплуатацию. Во-вторых, она выразила надежду, что большинство граждан использовали льготную ипотеку для улучшения жилищных условий, а не в инвестиционных целях.
«Мы пока не видим, чтобы были большие продажи жилья, купленного по льготной ипотеке. То есть это может быть в будущем этот эффект, но сейчас все-таки достаточно немного времени прошло. Многие из квартир, которые были куплены по льготной ипотеке, они еще не введены в эксплуатацию. И потом все-таки большинство тех, кто пользовался льготной ипотекой, хотелось бы в это верить, покупали не в инвестиционных целях, а для улучшения жилищных условий. Те, кто, конечно, покупал в инвестиционных целях, могут с этой ситуацией действительно столкнуться», – сказала Набиуллина.
Глава ЦБ обратила внимание и на изменение структуры спроса. Количество сделок на вторичном рынке остается стабильным и сопоставимо с показателями прошлых лет. Однако использование ипотеки для покупки такого жилья снизилось. Причина – высокие рыночные ставки, которые, по мнению Набиуллиной, являются прямым следствием масштабных безадресных льготных программ.
«Мы не видим снижения количества сделок на вторичном рынке. Оно примерно стабильно, как и было в предыдущие годы. Использование ипотеки для того, чтобы купить жилье на вторичном рынке, действительно немного снизилось. Это так. В связи с тем, что рыночные ставки по ипотеке были высокими. Но высокие рыночные ставки по ипотеке – это тоже следствие масштабных безадресных льготных программ во многом», – отметила она.
Несмотря на сложности, рыночная ипотека, по словам главы ЦБ, не исчезла. Даже в период пиковых ставок в первой половине прошлого года ежемесячно выдавалось 10–20 тысяч таких кредитов, а сейчас этот показатель вырос в два раза. Однако структура рынка кардинально изменилась: если раньше на 50 рыночных ипотек приходилась одна льготная, то сегодня пропорция обратная — на одну рыночную приходится две льготные.
«Надо сказать, что рыночная ипотека, в общем-то, не умирала. Конечно, она снизилась, но, тем не менее, она есть. И даже в первой половине прошлого года, когда у нас были самые высокие ставки, ежемесячно выдавалось где-то 10-20 тысяч ипотечных кредитов по рыночной ставке. Сейчас это раза в два даже больше. Но, конечно, мы все говорим о бОльшей доступности именно рыночной ипотеки.
И здесь что очень важно, напомню, тогда льготной ипотеки практически не было. Тогда на 50 выданных рыночных ипотек приходилась одна льготная, а сегодня на одну рыночную ипотеку приходится две льготных. И по сути дела льготная ипотека вытесняет рыночную ипотеку. И чем масштабнее льготные программы, тем дальше то время, когда рыночная ипотека будет доступной. И мы, когда сравнивали ситуацию в этом году, в прошлом году и, например, в 2019 году, когда у нас был рост рыночной ипотеки, количество кредитов ипотечных было приблизительно то же самое. Просто поменялась пропорция льготных и рыночных. И рыночная ипотека была более доступной. Поэтому очень важно и снижение инфляции, закрепление ее на целевом уровне, и, конечно, ограничение вот таких льготных программ сугубо адресными программами для того, чтобы рыночная ипотека была максимально доступной», – сказала глава ЦБ.
Отвечая на вопрос о «нормальной» ипотечной ставке, Набиуллина напомнила о периоде 2019 года, когда инфляция закрепилась на уровне 4%, а рыночные ставки снижались до 8–10%. Ключевое отличие того времени — отсутствие перекоса в пользу господдержки. По мнению главы ЦБ, для возвращения к массовой доступной ипотеке необходимо снижение инфляции до целевого уровня и ограничение льготных программ сугубо адресными мерами.
«Что такое «нормальная ипотечная» ставка? Можно сказать, что это та ставка, которая складывается в экономике, когда экономика в равновесии, когда инфляция стабилизировалась на целевом уровне. Теоретически так звучит. А что это значит на практике? У нас уже был период, когда у нас была доступная рыночная ипотека, именно когда инфляция на несколько лет закрепилась на уровне около 4%. И тогда ставки по ипотеке снизились до 9-10%, можно было найти ставки под 8%», - сказала она.
Набиуллина подчеркнула, что даже после достижения инфляции в 4% рыночная ипотека не вернется к умеренным ставкам мгновенно. Для того чтобы и банки, и граждане вновь начали активно выдавать и брать длинные кредиты по доступным ставкам, потребуется определенное время.
«Наша задача стоит в том, чтобы сделать доступной ипотеку для широкого круга людей, сделать массово доступную рыночную ипотеку вне зависимости от квалификации. И, на наш взгляд, ключевое направление, еще раз повторяюсь, это снижение инфляции, снижение на этой базе рыночных ставок. Опыт у нас такой был. Но, конечно, надо сказать, что рыночная ипотека не скакнет резко вверх, при том, что мы разово достигнем 4% инфляции. Для того, чтобы и люди, и банки могли бы выдавать длинные кредиты по умеренным ставкам нужно, чтобы прошло определенное время. В прошлый раз мы на инфляцию 4% вышли в 2017 году, рыночная ипотека массово так активно начала развиваться где-то к 2019 году, то есть года через 2-3 после того, как мы стабилизируем инфляцию на цели. Делаем все, чтобы инфляция пришла к 4%, это было основанием для снижения рыночных ставок», – заключила глава ЦБ.