В настоящее время около 5% покупателей нацелены на использование рыночных жилищных кредитов; каждый 10-й планирует взять субсидированную застройщиком ипотеку с минимальным первоначальным взносом; около четверти выбирают рассрочку платежа; такая же доля клиентов – 25% – рассчитывают на льготную семейную программу; 35% предпочитают траншевую ипотеку без первоначального взноса, говорится в сообщении компании «ИНКОМ-Недвижимость».
«Тучи вокруг семейной ипотеки сгущаются, условия стали жестче, и спрос на нее закономерно слабеет; интерес к рассрочкам снижается, т.к. не оправдались надежды на быстрый переход в доступную ипотеку. В этой связи на рынке возник повторный повышенный интерес к субсидированной ипотеке, – отмечает директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. – Сейчас можно оформить жилищный кредит по ставке ниже ключевой Центробанка РФ. К примеру, есть программы под 11,9% на весь срок кредита или под 6% на два года. Хорошим спросом пользуются программы с минимальным первоначальным платежом – 5-10%, а самым распространенным запросом от покупателей является возможность войти в ипотеку без первоначального платежа. Сегодняшний хит – траншевая ипотека со ставкой 6%, без первоначального взноса и с ежемесячным платежом 2 тыс. рублей в течение первых двух лет.
На самом деле, застройщики предлагают очень много различных вариантов оплаты, суть которых одна: снизить для покупателей ежемесячную финансовую нагрузку. Таким образом, в этом году мы видим преимущественно не продажи лотов, а продажи комфортного ежемесячного платежа, – как раз то, что наблюдали совсем недавно и еще не успели забыть.
При этом все помнят об обратной стороне медали – цене квартиры. Она выше, чем при 100%-ной оплате покупки или применении стандартных ипотечных программ».
По данным «ИНКОМ-Недвижимость», в среднем квадратный метр в новостройках «старой» Москвы стоит 515,4 тыс. руб. – с начала этого года цена выросла на 3%, за год на 16%. В марте 2023 г., когда еще действовала околонулевая ипотека от застройщиков (она была введена в середине 2022 г. для стимулирования спроса и отменена мерами ЦБ с мая 2023 г. из-за рисков для заемщиков) медианная цена 1 кв. м составляла 343 тыс. руб. – за три года показатель увеличился на 50%.
На первичном рынке Новой Москвы среднестатистический квадрат стоит 323,2 тыс. руб. – с начала года он подорожал на 5%, за год на 26,5%. В марте 2023 г. его стоимость находилась на уровне 232,7 тыс. руб. – с тех пор зафиксировано повышение на 39%.
Рассуждая о росте цен на первичном рынке эксперты www.irn.ru ранее также отмечали, что этот рост цен формальный: дорожают не квартиры, а комбо-продукты застройщиков. Последние годы на рынке новостроек вместо продажи квартир застройщики фактически перешли к продаже комбо-продукта, который представляет собой квартиру + финансовую схему ее приобретения. Финансовая схема, такая как льготная ипотека, субсидированная ипотека, траншевая ипотека, рассрочка и т.п. ведет к завышению цены квартиры, а точнее комбо-продукт оказывается дороже, чем просто «голая» квартира. Чем более «выгодной» схема покупки становится для покупателя, тем дороже она обходится застройщику. Следовательно, тем большую сумму застройщик добавляет к цене квартиры, что и создает иллюзию роста цен на новостройки. Но при этом сама квартира-новостройка не дорожает. Более того, в условиях стагнирующего рынка она может даже ползти по цене вниз. Дорожает лишь суммарный комбо-продукт = квартира + фин.схема за счет роста затрат застройщика на «улучшение» условий покупки, т.е. за счет слагаемого «фин.схема». См. «Аналитика цен на новостройки потеряла смысл».