В настоящее время на первичной загородке Московской области насчитывается 660 объектов блокированной застройки, в общем объеме предложения они занимают 1,3%, в продажах 1,4%; с февраля 2019 г. число таких лотов уменьшилось в 5,5 раза (с 3,64 тыс. шт.), говорится в сообщении компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Деструкция этого сегмента связана с реформированием долевого строительства в июле 2019 г., объекты блокированной застройки попали под действие закона 214-ФЗ, и немногие загородные девелоперы оказались в состоянии работать по этим правилам, объясняют в компании.
«Проблема в самих объектах – секциях таунхаусов и дуплексов: экономика загородных малоэтажных и городских многоквартирных проектов совершенно различная. В поселках гораздо ниже темпы реализации и, соответственно, показатели спроса, а также меньше запас финансовой прочности, они серьезно проигрывают новостройкам по маржинальности. Застройщики таунхаусов своими микрообъемами не могли тянуть ни проектное финансирование, ни эскроу-счета, ни позволить себе закрывать деньги до окончания строительства. То есть, законодательное приравнивание блокированной застройки к квартирам остановило развитие сегмента, – говорит руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
– Бытует мнение, что внедрение механизма счетов эскроу также в сектор ИЖС, которое проводится с 2024 г., способно переориентировать загородных девелоперов на строительство таунхаусов. Но, по-моему, это маловероятно. На загородном рынке до сих пор меньше 5% проектов ИЖС продается по ДДУ. И перевод строительства ИЖС на эскроу – пока фикция, его нет. Это лишь возможность строить дома по эскроу, а не обязанность, как в случае с блокированной застройкой.
Считаю, что на сегодня и в перспективе таунхаусы – это подходящий формат для крупных компаний, имеющих в качестве основного бизнеса строительство многоквартирных домов. Как правило, в этом случае проекты блокированной застройки выполняют имиджевую функцию – разнообразить ассортимент предложения. Если говорить о классических загородных застройщиках, то у них ситуация останется прежней. Экономически выгодными являются проекты, в которые девелопер инвестирует сам, без эскроу-счетов: он просто строит небольшую очередь таунхаусов (10-15-20 секций) и продает ее, затем строит следующую очередь, продает ее и т.д. Но вывод в продажу малого количества объектов рынку объемов практически не добавляет и обстановку не меняет. Просто вот таким образом выживает сейчас этот сегмент.
Чтобы улучшить положение, законодательству надо как-то развернуться в сторону таунхаусов, но я думаю, что этого не будет, ведь есть более серьезные проблемы. Поскольку сложности блокированной застройки не носят массовый характер, заниматься таким нишевым сегментом загородной недвижимости просто нет энтузиастов среди законодателей».
Несмотря на то, что блокированная застройка представляет собой узкий сектор рынка, она стабильно востребована у определенной части покупателей, и при наличии достаточного выбора объектов занимала 10–15% реализации на загородке, отмечают специалисты «ИНКОМ-Недвижимость».
По статистике компании, на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья средняя стоимость объекта блокированной застройки составляет 33,3 млн руб., медианная цена квадратного метра 159,4 тыс. руб.
На загородной вторичке показатели следующие: 17,8 млн руб. стоит среднестатистический объект блокированной застройки, 112,7 тыс. руб. – квадратный метр в нем.