В Москве средняя цена кв. метра новостроек превышает среднюю цену кв. метра в домах на вторичном рынке, получивших РВЭ с 2020 г., на 47,8%. Максимальный разрыв отмечен премиум-классе, минимальный – в бизнес-классе, следует из данных системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro.
В исследовании принимали участие все новостройки и объекты вторичной недвижимости в открытой продаже в «старой» и Новой Москве, всех классов, всех типов (квартиры и апартаменты). На вторичном рынке исследовались только предложения в домах, получивших РВЭ не раньше 2020 года, поскольку именно они в первую очередь конкурируют с предложениями в новостройках.
Новостройки и вторичная недвижимость с годом получения РВЭ от 2020 года есть в 101 районах Москвы. Эксперты компании сравнили среднюю цену кв. метра на первичном и вторичном рынке в этих районах и выяснили, что в 63 из них цена «квадрата» новостроек выше, чем вторичного жилья. В 38 районах средняя цена квадратного метра на регулярном рынке выше, чем в новостройках.
Максимальный разрыв средних цен предложения отмечен в районах с наибольшей концентрацией высокобюджетных новостроек: это, например, Хамовники, Якиманка, Мещанский и др. В этих районах преобладает элитная, премиальная застройка, и чаще всего отсутствует предложение новостроек массового сегмента. Массив предложения на первичном рынке практически монолитный и с весьма высокой средней ценой метра. А вот на вторичном рынке сформирован довольно разношерстный пул предложения, где можно найти как лоты в домах эконом-класса, так и ультрадорогие вчерашние новостройки.
В 39 районах Москвы «новая вторичка» дороже новостроек по средней цене кв. метра. Это характерно для районов, в которых есть недостаток предложения на вторичном рынке или же такое предложение представлено в домах более высокого класса, чем имеющееся предложение на первичном рынке.
Если же рассматривать предложение в разрезе классов, то картина складывается следующая. В комфорт-классе в целом по Москве разница между средней ценой метра вторички и новостроек составляет 10% в пользу новостроек. Однако есть районы, где наблюдается заметное смещение средней цены «квадрата» как в сторону новостроек, так и в сторону предложений регулярного рынка. Например, в Марфино новостройки комфорт-класса дороже «вторички» на 42%, а в районе «Аэропорт», напротив, вторичка дороже новостроек на 41%. (540,3 тыс. рублей против 321,0 тыс. рублей за метр).
В данном сегменте всего 30 районов, в которых новостройки дороже предложений регулярного рынка. Интересно, что в комфорт-классе менее чем в половине районов новостройки дороже, чем вторичка.
В бизнес-классе в целом по Москве разница цен между новостройками и вторичкой в бизнес-классе минимальная – всего 0,1% в пользу новостроек. Однако, как и всегда, есть районы, где предложение бизнес-класса существенно дешевле на вторичном рынке, а есть и с обратным смещением. Самая большая разница в пользу новостроек – в Пресненском районе. Первичное жилье бизнес-класса дороже вторичного там на 37,8%. А вот вторичное жилье за метр дороже всего, чем «первичка», в районе Якиманка.
В премиум-классе разрыв цены кв. метра между первичной и вторичной недвижимостью выражен наиболее заметно: в целом по Москве новостройки дороже вторички в этом сегменте на 61%. При этом только в 12 районах столицы представлено премиальное жилье и в новостройках, и на вторичном рынке.