Оттепель несмотря на заградительные ставки

Ситуацию на московском рынке жилья в 1 квартале 2025 года можно охарактеризовать как оттепель. Так по данным аналитического центра www.irn.ru за март цены на готовые квартиры в столице прибавили еще 0,4% и составили в среднем чуть более 276 тысяч рублей за квадратный метр. В целом же за квартал прирост цен составил 1,3%, что превышает прибавку всего 2024 года. Впрочем, эти цифры все равно ощутимо уступают уровню инфляции, которая к концу 1 квартала 2025 года составила более 2,4%, поэтому о реальном удорожании жилья говорить проблематично.

Позитивными являются также данные Росреестра по спросу за февраль (эта статистика публикуется с задержкой, поэтому сейчас можно судить только о февральских цифрах, а данные за март станут доступны ближе к концу апреля). Согласно Росреестру, несмотря на заградительные ставки по ипотеке число сделок бьет рекорды во всех сегментах: и на вторичке, и в новостройках, и даже по ипотеке. О причинах такого положения дел рассказано в статье «Московский рынок жилья в поддержке не нуждается».

При этом спрос сосредоточен в основном в бюджетом сегменте – такой вывод позволяет сделать статистка по ценам от IRN.RU. Данное обстоятельство хорошо видно в разрезе географии: по итогам 1 квартала 2025 года в аутсайдерах прироста цен оказались все дорогие и престижные округа – как Центральный, так и Западный с Юго-Западным. А в лидерах роста цен районы старой Москвы за МКАД, а также народные Восточный и Северный округа.

Аналогичные выводы можно сделать и в разрезе типов жилья. Аутсайдером остаются только современные монолитно-кирпичные дома – как правило, это готовые новостройки с претензией на бизнес-класс, перешедшие на вторичный рынок. Цены на них обычно завышены изначально благодаря перегреву первичного рынка, а потому этот сегмент стагнирует. При этом все остальные более бюджетные сегменты – как вся панель, так и советские кирпичные дома и пятиэтажки прибавили в цене на среднем уровне или выше среднего.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Вопрос о том растут цены на жилье в Москве или падают фактически перешел в разряд философских. Так аналитический центр IRN.RU как в 2024 году, так и в 2025 прогнозировал падение цен. Не катастрофический обвал, но сползание вниз на 10% в год представлялось наиболее вероятным. 

Причины хорошо понятны: цены слишком сильно выросли за минувшие несколько лет, в полтора-два раза в зависимости от сегмента или локации, обогнав все сопоставимые показатели: инфляцию, рост доходов населения или ослабление рубля. А заградительные ставки и недоступная ипотека очевидно должны толкать рынок вниз, к коррекции цен. Проще говоря, реальная стоимость недвижимости в таких условиях должна падать.

Но на эту тенденцию накладывается другая – высокая инфляция. В результате происходят некоторые искажения восприятия реальности, как принято нынче говорить с использованием модного термина – когнитивные искажения. С одной стороны, в номинальном выражении снижения цен вроде бы особо не видно (если не брать торг на вторичке и скидки в новостройках), а средний уровень стоимости жилья вроде даже пытается карабкаться вверх. Но с другой стороны, реальная стоимость недвижимости падает. Так при росте индекса стоимости жилья, рассчитываемого IRN.RU, на 0,8% за 2024 год и инфляции 9,5% реальное падение цен составило 8,7% примерно как и прогнозировалось.

Скорее всего, нечто похожее мы увидим и по итогам 2025 года. В номинальном выражении цены могут продолжать топтаться на месте или же даже прирасти на символические 1-2-3%. Но на фоне инфляции это будет падение. Дополнительно к этому падению следует прибавить величину скидок в новостройках или торга на вторичке, с которыми происходит сейчас немалая доля покупок.

Вот и получатся, что динамика цен в нынешних условиях во многом зависит от интерпретации. Сторонники вечного роста цен будут настаивать на том, что в номинальном выражении особого удешевления не видно, а средние показатели даже немого ползут вверх. Но в реальных ценах снижение продолжает происходить и уже не первый год. Наверное, в общем и целом это хорошо, потому что благодаря высокой инфляции пузырь на рынке жилья имеет шансы сдуться постепенно, а не лопнуть одномоментно.