На первичном загородном рынке Московской области в настоящее время на продажу выставлены 55,5 тыс. объектов в 680 проектах, за 2024 г. предложение лотов увеличилось на 34%, количество проектов – на 5%, говорится в сообщении компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Сегодня покупателям предлагаются 7,9 тыс. коттеджей и участков с подрядом (УСП) – за год число выросло на 27%; земельный формат, т.е. участки без подряда (УБП), представлен 47,1 тыс. лотов, в годовом выражении их стало больше на 37%; экспозиция блокированной застройки насчитывает 540 объектов – за рассматриваемый период количество сократилось на 32%.
Среднестатистический коттедж (или УСП) на загородной «первичке» сейчас оценивается в 30,6 млн руб., год назад 25,5 млн руб. (рост на 20%). Медианная цена объекта блокированной застройки – 30,7 млн руб. против 26,2 млн руб. год назад (+17%). Усредненная стоимость УБП составляет сегодня 3,4 млн руб., за год она не изменилась.
Что касается объемов продаж, у всех форматов первичной загородной недвижимости зафиксирована отрицательная годовая динамика, отмечается в сообщении. Так, спрос на коттеджи уменьшился на 11%, блокированная застройка потеряла 44%, УБП – 14%.
По наблюдениям специалистов направления «Загородная недвижимость» и Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», существенное влияние в 2024 г. оказало окончание действия безадресной программы льготного ипотечного кредитования с 1 июля. В преддверии финала продажи на первичной загородке Московской области увеличились: по итогам второго квартала аналитики отмечают рост числа сделок на 17% к первому кварталу, а уже в третьем квартале статистика показала снижение объема реализации на 7%, в четвертом квартале еще минус 18%.
В сегменте застройки результаты особенно выразительные: во втором квартале 2024 г. продажи коттеджей и УСП взлетели на 69%, в третьем отмечено уменьшение количества сделок на 5%, в четвертом квартале снижение на 26%.
«Разумеется, в течение года на статистику продаж влияет сезонность, но в последнее время она проявляется не так ярко на фоне изменений внешней среды – политики ЦБ, общей экономической ситуации и т.д. Поскольку ипотека являлась главным двигателем спроса в сфере недвижимости, включая загородную, то основной фактор, который определял поведение рынка во второй половине прошлого года, и будет определять в 2025-м, – фактическое отсутствие ипотечных покупателей и, соответственно, спад продаж. При недостаточном спросе можно ожидать торможения вывода новых проектов, вымывания дешевого предложения и накапливания в экспозиции более дорогих лотов, что объясняет рост среднеарифметических цен экспозиции. Собственно, уже в четвертом квартале 2024 г. мы наблюдали значительное увеличение медианной стоимости коттеджей в условиях сокращения спроса и его фиксации на экономичных объектах (притом что весь год средний показатель находился в диапазоне 24,3–26,2 млн руб., то ближе к концу поднялся до 30,6 млн руб.). Если негативная ситуация с жилищным кредитованием затянется надолго, загородный сегмент вернется к тому состоянию, в котором он пребывал много лет до начала роста спроса в 2020 году, – говорит Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.
– Тем не менее, пока безусловным трендом первичной загородки является общее развитие застройки и, в том числе, ее интеграция в сегмент участков без подряда. Традиционно поселки УБП – это в чистом виде земельный формат, когда продаются участки, и в дальнейшем покупатель действует самостоятельно. В прошлом году стало расти число проектов УБП, где в качестве дополнительной опции предлагается подряд от самого девелопера: их доля в общем объеме увеличилась в три раза – с 11% в 2023 г. до 33% в 2024 г., и есть предпосылки для дальнейшего развития тенденции.
Такие проекты не интересны крупным застройщикам, в новом деле строительства домов себя пробуют девелоперы сегмента УБП – различные земельные компании, которые ранее занимались только реализацией участков. Либо они продают определенный пул участков в поселке УБП сторонней строительной организации, которая, в свою очередь, предлагает покупателям либо возведенные дома, либо услугу подряда – но по нашей классификации, в данном случае речь идет об объектах не первичного, а вторичного рынка.
Все это подтверждает общность тенденции – загородный сегмент разворачивается от земельного формата к застройке: крупные, средние и мелкие строительные компании и земельные девелоперы понимают требования рынка. А они таковы, что покупатели нацелены на приобретение домов от застройщиков».