Ведущие консалтинговые компании НФ Групп (NF Group), КОР.ЭКСПИ (CORE.XP), ИБС Реал Эстейт (IBC Real Estate), Николиерс (Nikoliers), Коммонвеалз Партнершип (КМВП) (Commonwealth Partnership (CMWP)) в составе Москау Рисерч Форум (МРФ) (Moscow Research Forum (MRF)) провели пресс-конференцию, в рамках которой эксперты представили журналистам обновленную впервые с 2013 года классификацию офисной недвижимости Москвы. Ключевым изменением стало выделение класса Прайм (Prime), который включает самые качественные офисные объекты. Классификация уточняет требования по широкому спектру параметров, таких как: инженерные системы, конструктивные особенности, местоположение, парковка, вид собственности и управление зданием, сообщается в пресс-релизе Москау Рисерч Форум (МРФ) (Moscow Research Forum (MRF)).
Классификация московских офисных зданий 2024 года включает четыре класса: Прайм (Prime), А, В+ и В-. В обновленном документе приводятся как обязательные, так и факультативные критерии по широкому спектру параметров – инженерным системам здания, его конструктивным особенностям, местоположению, парковке, виду собственности, управлению зданием и услугам для арендаторов.
Наиболее значимым изменением стало появление класса объектов Прайм (Prime), которые могут располагаться в трех локациях: внутри ТТК, внутри делового района «Москва-Сити» и на Ленинградский проспект. Помимо локации, среди обязательных требований класса объектов Прайм (Prime) – принадлежность объекта одному собственнику и более жесткое соответствие техническим требованиям.
В рамках обновленной классификации ряд параметров был смягчен (например, принадлежность здания одному собственнику больше не является обязательной для класса А, уменьшена обеспеченность парковочными местами), а ряд – наоборот ужесточен (сокращена удаленность до метро, МЦК, МЦД, увеличился шаг колонн для Прайм (Prime)- и А-классов, глубина этажа и высота потолков).
В обновленной классификации содержатся уточнения требований к центральным системам управления зданием (системы холодоснабжения здания для общеобменной вентиляции и кондиционирования, электроснабжения, пожаротушения, оповещения и управления эвакуацией людей), а также для повышения удобства и эффективности использования офисных пространств.
Так, для классов Прайм (Prime) и А добавилось наличие грузового лифта с доступом к месту разгрузки. Максимальный период ожидания лифтов в утренний час пик увеличен до 45 секунд для класса А (ранее критерий составлял 30 секунд), для класса Прайм (Prime) остался также 30 секунд.
Учитывая активное развитие московского транспорта за последние 10 лет, теперь помимо критерия близости к станциям метро добавлены Московские центральные диаметры (МЦД) и Московское центральное кольцо (МЦК). Время доступности пешком сокращено с 15 до 10 минут. Требования по количеству парковочных мест для бизнес-центров внутри Садового кольца уменьшены в два раза, а для зданий вне Садового кольца — в 2,5 раза. Введено требование по наличию переходов, защищенных от погодных условий, для парковок класса Прайм (Prime). Для класса А этот параметр является факультативным.
Согласно новой классификации, объекты класса Прайм (Prime) должны принадлежать только одному собственнику, это повысит качество управления бизнес-центром. Для зданий класса А это требование стало необязательным.
Были пересмотрены требования к управляющим компаниям. Для класса Прайм (Prime) УК должна управлять портфелем общей площадью не менее 50 тыс. кв. м, включая офисные здания не ниже класса А. Ранее требовалось управление не менее 25 тыс. кв. м офисов.
Для класса Прайм (Prime) сертификация по стандартам оценки экологической эффективности зданий стала обязательна, для класса А — факультативна. Признаются любые международные и национальные стандарты (БРИМ (BREEAM), ЛЕЕД (LEED) и другие).
К настоящему времени брокеры успели проанализировать в соответствии с новой классификацией 20 объектов. К классу Прайм (Prime) были отнесены пять бизнес-центров: «Белая площадь», «Романов двор», АФИ2Б (AFI2B), 4 Виндс Плаза («4 Winds Plaza»), «Белые сады».
Обновленная классификация разработана с целью актуализации параметров для оценки недвижимости с учетом изменившегося рынка.