Некоторые банки совместно с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Это схема несет риски для покупателей, говорится в сообщении ЦБ РФ.

Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж.

«Риски для граждан в этой схеме связаны с тем, что, в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн рублей, средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен», - говорится в сообщении.

Кроме того, отмечают в ЦБ, есть отдельные случаи, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется. В данном случае человек несет риски уже в случае дефолта застройщика: в случае невыполнения застройщиком своих обязательств это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу), предупредили в ЦБ.

«Банк России усматривает в таких схемах нарушение базовых принципов, заложенных в законе об участии в долевом строительстве, которым предусмотрено привлечение застройщиком средств граждан на основании договора ДДУ с использованием счетов эскроу, чтобы минимизировать риски для граждан.

Банки и застройщики, которые практикуют такие схемы, по сути, пользуются неосведомленностью людей. В частности, в законе четко не указан срок, когда именно деньги должны быть перечислены на счет эскроу, а указано, что это должно произойти в соответствии с договором, но не позже момента сдачи дома в эксплуатацию. На практике это означает, что формально можно составить договор таким образом, что средства останутся без страховой защиты в течение нескольких лет, пока строится дом, или часть средств не будет направляться на счет эскроу. При этом люди могут не понимать рисков, которые они в связи с этим на себя принимают.

Банк России считает такие практики недопустимыми и доведет свою позицию до кредитных организаций (в том числе в рамках надзорного диалога). Банкам следует обеспечивать качественное банковское сопровождение долевого строительства и обращать внимание на стоимость (нерыночные условия), указанные в договорах долевого участия, заключаемых между застройщиками и юридическими лицами (в том числе аффилированными).

Банк России в ближайшее время планирует завершить работу по созданию Комитета по стандартам, где первым вопросом будет принятие ипотечного стандарта. В нем будет указываться на недопустимость навязывания людям заведомо сложных и рискованных ипотечных продуктов», - говорится в сообщении.