Особенности региональных рынков. Сочи
29 ноября аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» провел семинар для специалистов «Особенности работы в регионах: теория и практика». В семинаре приняли участие представители региональных рынков недвижимости и московские компании, имеющие опыт работы на локальных рынках.
Уже из названия семинара следует, что региональные рынки не похожи на столичный и, более того, как справедливо было замечено одним из участников семинара, все они – разные и каждый со своими особенностями. Что касается рынка сочинской недвижимости, то здесь «особенностей» более чем достаточно.
Начиная с особого внимания к городу со стороны Правительства России, которое связано с тем, что Сочи претендует на звание столицы Зимних Олимпийских Игр 2014 года. И заканчивая тем, что доля мигрантов, рассматривающих Сочи как новое место, где они собираются приобрести дополнительную недвижимость, составляет примерно 3,35 % от всех жителей российских регионов, которые планируют куда-либо переехать.
Данные по предпочтениям россиян в разрезе миграционных потоков были получены в результате мониторинга миграций в регионах, который провели специалисты аналитического центра www.irn.ru в рамках масштабного исследования региональных рынков.
Неослабевающий инвестиционный интерес к Сочи объясняется рядом причин. К наиболее очевидным следует отнести то, что правительство прилагает много усилий по фундаментальной подготовке города к такому крупнейшему международному событию, как Олимпийские Игры. А также и то, что Сочи в силу благоприятных природно-климатических условий является точкой притяжения россиян - жить в Сочи хотели бы многие. Некоторые постоянно, другие – летом или зимой (в зависимости от личных предпочтений).
Все это, казалось бы, открывает большие перспективы перед инвесторами, в число которых, в частности, входят и столичные девелоперы. На аналитическом семинаре коммерческий директор компании «СТ Групп Регион» Дмитрий Шмелев, в своем докладе привел данные, согласно которым, рынок сочинской недвижимости уже сейчас по темпам роста цен не уступает столичному рынку. За год цены здесь выросли не менее чем на 80% и, по его мнению, их снижения в ближайшем будущем ожидать не приходится.
Как отметили участники семинара, более 70% покупателей недвижимости в Сочи – это москвичи; на долю местных покупателей приходится 10-15%; остальные покупатели представлены жителями других регионов. В Сочи в основном ведется точечное строительство и по преимуществу - это элитное жилье, которое, как считают эксперты, по своим характеристикам не уступает московским VIP-новостройкам.
На долю «элитки» в Сочи приходится приблизительно 60% всех новостроек, около 20% - на жилье эконом-класса и примерно по 10% - на социальное жилье и постройки бизнес-класса. Участники семинара объясняют причины такого явного дисбаланса тем, что застройщикам просто невыгодно строить в Сочи жилье эконом-класса, не говоря уже о социальном.
Дело в том, что элитное жилье окупается за короткий срок, и спрос на него только растет. В частности, по данным экспертов, цена квадратного метра в одном из самых дорогих элитных домов в Сочи доходит до 15 тыс. долларов. И, как он утверждает, недостатка в покупателях нет. А вот со строительством типового многоэтажного жилья в Сочи проблем хватает.
Учитывая это обстоятельство, понять емкость сочинского рынка довольно проблематично. Приезжие приобретают престижное жилье. Более или менее состоятельные местные жители занимаются индивидуальным строительством, остальные горожане остро нуждаются в улучшении жилищных условий и рассчитывают получить жилье по социальным программам.
Как пояснили участники семинара, притом, что местные власти озабочены формированием благоприятного инвестиционного климата, это как раз в наименьшей степени касается рынка недвижимости. Здесь никак не наладятся полноценные взаимовыгодные отношения между властью и бизнесом.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Во-первых, если у девелопера недостаточный «административный» ресурс, то ему довольно сложно получить хороший участок под застройку. Во-вторых, совсем непросто получить разрешительную документацию на строительство (эксперты утверждают, что в Сочи ее получить значительно сложнее, чем даже в Москве).
И, наконец, в-третьих, получив права на строительство, девелопер должен быть готов выполнить ряд определенных обязательств перед городским коммунальным хозяйством, например, расселить коммуналки, бараки, построить инфраструктуру.
Помимо этого существуют и юридические сложности, из-за чего девелоперы вынуждены искать лазейки для обхода законодательства. Все это сдерживает приход внешних инвесторов, и в немалой степени развенчивает декларации местных властей относительно формирования благоприятного инвестиционного климата на рынке недвижимости Сочи.
По материалам семинара «Особенности работы в регионах: теория и практика», проведенного аналитическим центром www.irn.ru.
