Субсидированная ипотека позволяет застройщикам не только поддерживать высокий спрос на свои объекты, но даже продавать жилье дороже – по крайней мере, формально. Покупателям она тоже выгодна, так как фактически является скрытой скидкой от цены квартиры. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» оценили, какому снижению стоимости жилья эквивалентно субсидирование ипотечной ставки.

В предыдущие годы наиболее распространенным и эффективным инструментом активизации спроса на рынке новостроек были скидки. Самые щедрые предлагались перед Новым годом - в ноябре-декабре дисконты могли достигать 25% и более. Но теперь большие скидки стали редкостью: в декабре 2021 г. дисконты предлагались далеко не во всех проектах и, как правило, не превышали 5-7%. Максимальные составляли 15-18%, но распространялись только на небольшие пулы квартир и апартаментов. При этом объемы продаж остаются высокими, даже несмотря на резкий рост цен за последние два года и завершение программы льготной ипотеки в московском регионе.

Аномальная, на первый взгляд, ситуация, объясняется изменением маркетинговых стратегий застройщиков. Столкнувшись с обвалом продаж в июле-августе 2021 г. в связи со снижением лимитов по госпрограмме льготной ипотеки, девелоперы поняли, что объем спроса без господдержки их не устраивает – и решили сами выступить в роли государства. К настоящему времени практически все крупные застройщики московского региона запустили собственные ипотечные программы со сниженной ставкой. Кто-то субсидирует ипотеку на полгода-год, кто-то – на 3-5 лет, но есть немало предложений, рассчитанных на весь срок жизни кредита. При этом прямые скидки не сказать, чтобы полностью исчезли, но существенно сократились – как в плане размера, так и распространенности.

В принципе, для покупателя и скидки, и ипотека со сниженной ставкой означают удешевление стоимости жилья. Только в случае со скидкой снижение цены явное: к примеру, квартира, которая стоила 10 млн руб., временно продается за 9 млн. А с ипотекой - скрытое: цена формально остается такой же, но человек экономит на обслуживании кредита. Сколько именно, можно рассчитать с помощью ипотечного калькулятора на www.irn.ru. Допустим, у заемщика есть 1,6 млн руб. на первоначальный взнос и он может ежемесячно платить по ипотеке примерно 60 000 руб. При рыночной ставке 10% и сроке кредита 20 лет ему будет доступно жилье стоимостью не более 7,8 млн руб. При уменьшении ставки до 7% на весь срок доступный бюджет покупки при тех же затратах на обслуживание кредита увеличивается до 9,3 млн руб., а при ставке 6% - почти до 10 млн руб. Таким образом, субсидирование ставки на 3 п.п. позволяет покупателю приобрести квартиру примерно на 20%, а 4 п.п. – почти на 30% дороже той, что была бы ему доступна на рыночных условиях. А если перевести снижение ставки в скидку от максимальной цены квартиры, то получится, что субсидирование ставки на 3 п.п. эквивалентно скидке в размере около 16%, а 4 п.п. – примерно 22%.

Конечно, если девелопер субсидирует ипотеку только в течение первого года жизни кредита, экономия покупателя будет значительно меньше, но и в этом случае она ощутима.

Для застройщиков субсидируемая ипотека тем более выгодна, потому что позволяет не только удерживать цены на достигнутых высотах, но и продолжать их повышать. Субсидирование ипотеки на 1 п.п. примерно соответствует 5-5,5% стоимости жилья. То есть застройщик, снизив ставку на 1 п.п., может повысить цены на 5%. Размер ежемесячных платежей по кредиту для покупателя, а значит, и доступность проекта не изменится. Как следствие, мы наблюдаем на рынке сюрреалистичную картину: спрос стагнирует, покупателей с деньгами практически не осталось, а цены растут.

Фактически, данная схема позволяет застройщикам удерживать цены на максимумах искусственным, не рыночным способом. Вопрос в том, насколько она жизнеспособна в условиях высокой инфляции и двузначных рыночных ставок по ипотеке. Очевидно, что застройщики и банки стали активно использовать субсидированную ипотеку, ориентируясь на прогнозы по возвращению ставок к прежним минимумам в среднесрочной перспективе. Но теперь, из-за обострения геополитической ситуации и возможных новых западных санкций против банков и госдолга, кредитные ставки не только могут надолго задержаться на текущих уровнях, но и подрасти еще больше. Более того, все чаще экономические власти – как у нас в стране, так и за рубежом – высказывают опасения, что мир вошел в эпоху высокой инфляции. Однако если ставки в обозримом будущем не начнут снижаться, то запас прочности схемы по субсидированию ипотеки может оказаться исчерпанным. Результатом, скорее всего, станет обвал спроса и существенная коррекция цен вниз, как при схлопывании пузыря.

Новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеГКПлощади
ИнтонацияМосква, Северо-Западный округ, район Щукино4 кв. 2023 г.1-4-комнатные квартиры площадью 48 - 130 м2
EVOг. Реутов1 кв. 2026 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Береговой 2Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили4 кв. 2023 г.1-5-комнатные квартиры
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская1 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСтудии, 1-4-комнатные квартиры
Дмитровское небоМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Верхние Лихоборы3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Семеновский парк 2Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Соколиная Гора МЦК3 кв. 2025 г.Студии, 2-4-комнатные квартиры
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 29 - 115 м2
ПарксайдМосква, Южный округ, район Чертаново Центральное, м. Новоясеневская3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. Калужская2 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеСпециальное предложение
ИнтонацияМосква, Северо-Западный округ, район ЩукиноСкидка 8%
EVOг. Реутов30 квартир по спеццене
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСкидка до 9%!
Семеновский парк 2Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Соколиная Гора МЦКВ марте выгода до 1,3 млн рублей!
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. КалужскаяСкидка до 9%!
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСкидка до 9% в марте!
OPUSМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ПавелецкаяРассрочка 0%
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект Квартиры в престижном районе в 10 минутах пешком от м.
Level НижегородскаяМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. НижегородскаяУвеличенная скидка 20% + дополнительные 3%!
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. НагатинскаяУвеличенные скидки до 20%!
Level АкадемическаяМосква, Юго-Западный округ, район АкадемическийУвеличенные скидки до 20%!
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. КалужскаяСкидки до 13%
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. СелигерскаяУвеличенные скидки до 20%!
Level БауманскаяМосква, Центральный округ, район Басманный, м. БауманскаяУвеличенные скидки до 20%!
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. ШелепихаСкидки до 20%
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. КожуховскаяСкидки до 20%!
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все