Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)
Дек 21 Ноя 21 Дек 20
Индекс стоимости жилья, Р/м2 245 754 +1,9% +18,5%
Индекс стоимости жилья, $/м2 3 332 -0,6% +19,3%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 948 +0,8% +28,2%

В 2021 г. продолжился аномальный рост цен на квартиры в Москве. В целом за два пандемийных года жилье подорожало в среднем на 30-40% (в зависимости от сегмента) благодаря дешевой ипотеке, низким ставкам по банковским вкладам и увеличению фундаментальной потребности в кв. м из-за изменения образа жизни.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2021 г. средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья «старой» Москвы увеличилась на 18,5% до 245 750 руб. При этом в отличие от прошлого года, когда на фоне ослабления рубля долларовый индекс стоимости жилья топтался на месте, в 2021 г. цены на недвижимость в твердой валюте выросли на 19,3%. По итогам 2021 г. метр стоит в среднем $3 334.

Дорогие квартиры подорожали меньше тех, которые принято называть «бюджетными». Лучше всего это видно по индексам дорогого и дешевого жилья: если 20% самых дорогих квартир прибавили за год 6,6%, то 20% самых дешевых – 22%.

Однако если рассматривать рынок комплексно, то разница в темпах роста цен между дорогим и дешевым окажется не слишком большой. Современный монолит-кирпич – аутсайдер среди типов жилья, рост цен в сегменте составил только 16,9%. Но самый дешевый тип – панельные пятиэтажки – подорожали лишь немногим меньше, на 17,7%. Разница в темпах подорожания остальных типов жилья тоже невелика.

В разрезе комнатности и географии – аналогичная картина. Однушки вновь, как и в 2020 г., стали лидерами рынка по скорости подорожания, однако многокомнатные квартиры – самые дорогие по общему бюджету сделки – уступили им менее 1 п.п. Центральный округ подорожал меньше остальных локаций, но возглавляет географический рейтинг тоже дорогой и престижный Северо-Западный округ. А на второе место в топе вышла самая дешевая локация – районы «старой» Москвы за МКАД.

В целом, ценовая динамика свидетельствует о том, что, во-первых, жилье дорожает фундаментально, а во-вторых, спрос достаточно равномерно распределен по всему рынку: люди покупают относительно адекватные по соотношению цены и качества предложения во всех сегментах и географиях.


Цены на жильё по типам домов

(www.irn.ru)
РУБ  USD  EUR Дек 21 Дек 20
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 911 +18,5%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 2 988 +20,3%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 3 159 +20,9%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3 379 +23,3%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 3 579 +20,0%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 3 387 +17,7%
Все панельные и блочные дома 3 019 +19,9%
Все монолитные и кирпичные дома 3 448 +20,3%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)
РУБ  USD  EUR Дек 21 Дек 20
Однокомнатные квартиры 3 402 +20,2%
Двухкомнатные квартиры 3 295 +19,0%
Трехкомнатные квартиры 3 172 +18,6%
Многокомнатные квартиры 3 331 +19,4%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)
РУБ  USD  EUR Дек 21 Дек 20
Центральный округ 5 159 +15,2%
Юго-Западный округ 3 777 +20,4%
Западный округ 3 643 +19,8%
Северо-Западный округ 3 484 +23,3%
Северный округ 3 264 +18,6%
Южный округ 3 041 +20,3%
Северо-Восточный округ 3 001 +22,1%
Восточный округ 2 967 +17,0%
Юго-Восточный округ 2 840 +19,9%
Все районы старой Москвы за МКАД 2 643 +22,4%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ  USD  EUR Дек 21 Дек 20
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир
4 674 +7,3%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир
2 519 +22,9%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
1,86 -12,7%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)
Дек 21 Ноя 21
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
+1,5 %/мес. +0,4%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
3,1 б.деп. 0,0 б.д.

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

С начала 2020 г. цены на жилье в «старой» Москве выросли на 37,7% в среднем по рынку. При этом в некоторых сегментах рост цен почти достиг 50%: например, старые кирпичные дома подорожали на 48,4%. О причинах такой динамики IRN.RU писал неоднократно. Напомним, ставки по вкладам и кредитам почти два года оставались на очень низком для России уровне, поэтому покупатели вместо того, чтобы копить на жилье, старались побыстрее купить его в ипотеку, пусть и с небольшим первоначальным взносом. Высокая инвестиционная привлекательность недвижимости при низкой доходности банковских вкладов также стимулировала спрос и цены. Кроме того, пандемия и связанные с ней ограничения – карантин, удаленная работа и учеба – увеличили потребность населения в улучшении жилищных условий. Одно дело, когда семья в полном составе собирается в квартире только по вечерам, но если люди вынуждены сосуществовать друг с другом круглосуточно, необходимое для нормальной жизни число квадратных метров сразу резко увеличивается.

С весны 2021 г. Центробанк поэтапно повышает ключевую ставку, однако эффект от ужесточения монетарной политики рынок почувствовал далеко не сразу: еще в ноябре средневзвешенные ставки предложения по ипотеке в крупнейших банках страны были ниже 9% годовых (по данным «Дом.рф»). К середине декабря средние ставки превысили 9,5%, а в 2022 г. они, скорее всего, станут двузначными. Существенное подорожание ипотеки усугубляет последствия роста цен на жилье и увеличивает вероятность наступления стагнации в 2022 г. – рынок перегрет, и очень существенно.