Строительство сотен тысяч кв. м жилья у метро «Динамо» может привести к транспортному коллапсу

Бывшая территория самолетостроительной корпорации МиГ у метро «Динамо» – площадка уникальная по расположению и подходит для строительства недвижимости любого назначения – не только жилья. Если власти Москвы примут решение о продаже построенных здесь квартир на открытом рынке, то смогут хорошо заработать. Однако реализация очередного крупного проекта в этой локации без расширения дорог и сооружения новых развязок может привести к транспортному коллапсу, считает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Участок в 1-м Боткинском проезде площадью 57,73 га компания «Ростех» выставила на торги в начале ноября, аукцион должен был состояться 22 декабря по стартовой цене 40 млрд руб. АО «Авиапром» предлагало построить на этой площадке за счет инвестора Национальный музей воздухоплавания и авиации площадью 120 тыс. кв. м, а 40 га отвести под жилье. Однако 10 декабря РБК сообщил об отмене аукциона – участок купит правительство Москвы за 35 млрд руб. По данным источников «Ведомостей», близких к организаторам торгов, – под программу реновации.

«Можно быть уверенным, что в результате сделки в равной степени будут учтены интересы государства, авиастроения, города и горожан, что там будут правильные архитектурные решения и объекты, необходимые Москве», – сообщили РБК в «Ростехе».

Участок РСК МиГ – это промышленная территория, и, естественно, там нет никаких пятиэтажек, которые можно было бы снести в рамках программы реновации. По всей видимости, столичные власти будут использовать этот участок в качестве стартовой площадки для возведения домов под переселение из других локаций. Но вряд ли они застроят таким жильем всю огромную территорию МиГа – кому нужна еще одна Некрасовка рядом с центром, между станциями метро «Динамо» и «Беговая», недалеко от Белорусского вокзала? Учитывая превосходные характеристики площадки, было бы логично использовать для переселенцев часть построенного здесь жилья, а остальное – продать, окупив тем самым часть расходов на городскую программу реновации.

Если реализовывать здесь коммерческий проект в параметрах, предложенных «Авиапромом», то, согласно действующим нормативам, на 40 га можно возвести 650 тыс. кв. м жилья. С инфраструктурой в районе все замечательно, в окрестностях много вузов – это тоже плюс с точки зрения жилищного строительства, потому что многие студенты за годы обучения привыкают к району и стремятся купить там недвижимость. В принципе, в этой локации будет востребовано не только жилье, но практически все, что угодно – апартаменты для проживания и сдачи в аренду, перехватывающая гостиница под брендом хорошего оператора (от Белорусского вокзала ходит «аэроэкспресс» до аэропорта Шереметьево), бизнес-центры.

Поэтому было бы хорошо, если бы власти Москвы сократили объёмы строительства жилья в пользу других видов недвижимости, сделав комплексный мультиформатный проект: например, до 100 тыс. кв. м можно отдать под офисы, 20 тыс. кв. м – под гостиницу, а жилье для продажи строить разной этажности и ценовой категории – от «бизнес-» до «премиума». Но последнего вряд ли стоит закладывать более 150 тыс. кв. м. Проект очень большой, и, несмотря на все козыри площадки, если продавать там жилье по ценам премиальных проектов, которые реализуются в настоящее время в той же локации, то продажи 650 000 кв. м могут затянуться на 20 с лишним лет.

В данной локации у правительства Москвы будет много конкурентов – она давно и успешно осваивается девелоперами. В окрестностях находятся жилые комплексы «Прайм парк», «Царская площадь», «Авиатика», «Династия», «Лица», «Искра-Парк», за Ленинградским шоссе – Alcon Tower, ближе к Белорусскому вокзалу – Slava, за Звенигородским шоссе, ближе к Москве-реке и станции метро «Шелепиха», – «Сидней Сити», «Сердце Столицы», «Level Причальный». И это далеко не весь список.

Конечно, к моменту старта продаж в проекте на месте РСК «МиГ» застройщики успеют реализовать значительную часть (а где-то – все) предложение в названных ЖК. Но вторичный рынок тоже нельзя сбрасывать со счетов – доля инвестиционных покупок на московском рынке в последние полтора года достигала 30%.

И, конечно, будут появляться новые проекты. Например, Sezar Group может построить до 600 тыс. жилья и коммерческой недвижимости на месте овощебазы «Красная Пресня», которая расположена во 2-м Хорошевском проезде рядом с метро «Беговая».

Есть и еще одна проблема – транспортная. Две станции метро в шаговой доступности и вокзал неподалеку – это прекрасно, но большинство владельцев высокобюджетной недвижимости предпочитают пользоваться личными автомобилями. А с дорогами в этой локации ситуация много хуже, чем с общественным транспортом. Ленинградский проспект уже сейчас сильно перегружен и хронически стоит в пробках. Строительство дополнительных сотен тысяч квадратных метров недвижимости в районе «Динамо» может привести к транспортному коллапсу, если не будут приняты меры для развития дорог. Так как Ленинградку расширять дальше уже некуда, необходимо будет озаботиться реконструкцией альтернативных дорог – Авиаконструктора Сухого, Маршала Шапошникова, Маргелова, сделать дополнительный выезд на Третье транспортное кольцо и т.п.

В нынешних условиях адекватная стартовая цена метра в проекте на месте бывшей территории РСК МиГ составляет от 300 000 – 350 000 руб. за «бизнес-» до 500 000 – 600 000 руб. за «премиум». Реализация основного объема предложения при таких ценах займет до 13-15 лет и принесет инвестору 50 – 100 млрд руб. в зависимости от объема переселения, обременений и т.д.