Бывшая территория самолетостроительной корпорации МиГ у метро «Динамо» – площадка уникальная по расположению и подходит для строительства недвижимости любого назначения – не только жилья. Если власти Москвы примут решение о продаже построенных здесь квартир на открытом рынке, то смогут хорошо заработать. Однако реализация очередного крупного проекта в этой локации без расширения дорог и сооружения новых развязок может привести к транспортному коллапсу, считает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Участок в 1-м Боткинском проезде площадью 57,73 га компания «Ростех» выставила на торги в начале ноября, аукцион должен был состояться 22 декабря по стартовой цене 40 млрд руб. АО «Авиапром» предлагало построить на этой площадке за счет инвестора Национальный музей воздухоплавания и авиации площадью 120 тыс. кв. м, а 40 га отвести под жилье. Однако 10 декабря РБК сообщил об отмене аукциона – участок купит правительство Москвы за 35 млрд руб. По данным источников «Ведомостей», близких к организаторам торгов, – под программу реновации.

«Можно быть уверенным, что в результате сделки в равной степени будут учтены интересы государства, авиастроения, города и горожан, что там будут правильные архитектурные решения и объекты, необходимые Москве», – сообщили РБК в «Ростехе».

Участок РСК МиГ – это промышленная территория, и, естественно, там нет никаких пятиэтажек, которые можно было бы снести в рамках программы реновации. По всей видимости, столичные власти будут использовать этот участок в качестве стартовой площадки для возведения домов под переселение из других локаций. Но вряд ли они застроят таким жильем всю огромную территорию МиГа – кому нужна еще одна Некрасовка рядом с центром, между станциями метро «Динамо» и «Беговая», недалеко от Белорусского вокзала? Учитывая превосходные характеристики площадки, было бы логично использовать для переселенцев часть построенного здесь жилья, а остальное – продать, окупив тем самым часть расходов на городскую программу реновации.

Если реализовывать здесь коммерческий проект в параметрах, предложенных «Авиапромом», то, согласно действующим нормативам, на 40 тыс. га можно возвести 650 тыс. кв. м жилья. С инфраструктурой в районе все замечательно, в окрестностях много вузов – это тоже плюс с точки зрения жилищного строительства, потому что многие студенты за годы обучения привыкают к району и стремятся купить там недвижимость. В принципе, в этой локации будет востребовано не только жилье, но практически все, что угодно – апартаменты для проживания и сдачи в аренду, перехватывающая гостиница под брендом хорошего оператора (от Белорусского вокзала ходит «аэроэкспресс» до аэропорта Шереметьево), бизнес-центры.

Поэтому было бы хорошо, если бы власти Москвы сократили объёмы строительства жилья в пользу других видов недвижимости, сделав комплексный мультиформатный проект: например, до 100 тыс. кв. м можно отдать под офисы, 20 тыс. кв. м – под гостиницу, а жилье для продажи строить разной этажности и ценовой категории – от «бизнес-» до «премиума». Но последнего вряд ли стоит закладывать более 150 тыс. кв. м. Проект очень большой, и, несмотря на все козыри площадки, если продавать там жилье по ценам премиальных проектов, которые реализуются в настоящее время в той же локации, то продажи 650 000 кв. м могут затянуться на 20 с лишним лет.

В данной локации у правительства Москвы будет много конкурентов – она давно и успешно осваивается девелоперами. В окрестностях находятся жилые комплексы «Прайм парк», «Царская площадь», «Авиатика», «Династия», «Лица», «Искра-Парк», за Ленинградским шоссе – Alcon Tower, ближе к Белорусскому вокзалу – Slava, за Звенигородским шоссе, ближе к Москве-реке и станции метро «Шелепиха», – «Сидней Сити», «Сердце Столицы», «Level Причальный». И это далеко не весь список.

Конечно, к моменту старта продаж в проекте на месте РСК «МиГ» застройщики успеют реализовать значительную часть (а где-то – все) предложение в названных ЖК. Но вторичный рынок тоже нельзя сбрасывать со счетов – доля инвестиционных покупок на московском рынке в последние полтора года достигала 30%.

И, конечно, будут появляться новые проекты. Например, Sezar Group может построить до 600 тыс. жилья и коммерческой недвижимости на месте овощебазы «Красная Пресня», которая расположена во 2-м Хорошевском проезде рядом с метро «Беговая».

Есть и еще одна проблема – транспортная. Две станции метро в шаговой доступности и вокзал неподалеку – это прекрасно, но большинство владельцев высокобюджетной недвижимости предпочитают пользоваться личными автомобилями. А с дорогами в этой локации ситуация много хуже, чем с общественным транспортом. Ленинградский проспект уже сейчас сильно перегружен и хронически стоит в пробках. Строительство дополнительных сотен тысяч квадратных метров недвижимости в районе «Динамо» может привести к транспортному коллапсу, если не будут приняты меры для развития дорог. Так как Ленинградку расширять дальше уже некуда, необходимо будет озаботиться реконструкцией альтернативных дорог – Авиаконструктора Сухого, Маршала Шапошникова, Маргелова, сделать дополнительный выезд на Третье транспортное кольцо и т.п.

В нынешних условиях адекватная стартовая цена метра в проекте на месте бывшей территории РСК МиГ составляет от 300 000 – 350 000 руб. за «бизнес-» до 500 000 – 600 000 руб. за «премиум». Реализация основного объема предложения при таких ценах займет до 13-15 лет и принесет инвестору 50 – 100 млрд руб. в зависимости от объема переселения, обременений и т.д.

Все упомянутые проекты в продаже (январь 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 10 345 236 руб.
Сердце столицыМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха3 кв. 2024 г.от 12 673 950 руб.
ЛицаМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКАСданот 24 944 000 руб.
Царская площадьМосква, Северный округ, район Беговой, м. ДинамоСданот 26 966 400 руб.
ДинастияМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. Полежаевскаяот 10 057 500 руб.
Жилой квартал PRIME PARKМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКА1 кв. 2022 г.от 22 890 040 руб.
Искра-паркМосква, Северный округ, район Беговой, м. ДинамоСданот 9 812 350 руб.
Alcon TowerМосква, Северный округ, район Беговой, м. Динамоот 46 155 732 руб.
Sydney CityМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёво МЦК3 кв. 2024 г.от 18 866 560 руб.
SLAVAМосква, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская3 кв. 2022 г.от 17 290 000 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU