Дополнительное субсидирование ипотеки в депрессивных регионах путем привязки размера ипотечной ставки к уровню среднего заработка приведет только к увеличению темпов роста цен на жилье и максимизации прибыли банков и девелоперов – как это случилось с льготной ипотекой в Москве. К тому же регионы и так уже дифференцированы по стоимости квадратного метра, которая является куда более объективным показателем уровня жизни и доходов, чем официальные данные о доходах населения, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Напомним, 28 октября спикер Госдумы Вячеслав Володин предложил рассмотреть возможность привязки размера ипотечной ставки к уровню среднего заработка в регионе. Тогда у людей, где заработная плата ниже, будут те же возможности по решению жилищного вопроса, что и у регионов-доноров, приводит слова спикера ИА «Интерфакс».

Внедрение дифференцированных ставок можно реализовать в рамках госпрограммы льготной ипотеки, сообщил позднее «Ведомостям» глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

«Привязка размера ставки к среднему доходу в рамках государственных ипотечных программ имела бы какой-то смысл, если бы жилье везде стоило одинаково, - отмечает Олег Репченко. - Но богатые и небогатые регионы сбалансированы по стоимости квадратного метра – в первых квартиры в разы дороже именно потому, что там выше доходы потенциальных покупателей. Соответственно, и расходы на обслуживание кредитов тоже сильно различаются. Причем стоимость жилья на этот фактор влияет куда сильнее, чем уровень ставки».

В этом легко убедиться с помощью ипотечного калькулятора на www.irn.ru. По данным проектных деклараций, опубликованных в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), в ноябре стоимость метра в строящихся домах в богатой Москве составляет 223 713 руб. в среднем, а в депрессивной Твери – 56 415 руб. Соответственно, однокомнатная квартира площадью 35 кв. м в столице нашей Родины обойдется в 7,8 млн руб., а в региональном центре – в 1,98 млн (на самом деле кв. м в маленьких квартирах, конечно, дороже, чем в среднем по рынку, но в данном случае этой погрешностью можно пренебречь). При ставке 8% годовых, первоначальном взносе 20% и сроке кредита в 20 лет ежемесячный платеж банку за московскую квартиру составит 52,2 тыс. руб. в месяц, а за тверскую – 13,2 тыс. Такая разница в цене метра и стоимости обслуживания ипотеки вполне коррелирует с разницей в доходах. Среднедушевые денежные доходы населения Москвы по итогам II квартала 2021 г. равнялись 81,7 тыс. руб. в месяц, по данным Росстата, а Твери – 29,9 тыс. Ситуация в Твери даже выглядит предпочтительнее: квартиры дешевле московских в четыре раза, а доходы ниже только в три. И даже если снизить для тверичан ипотечную ставку на целых 2 п.п., до 6% годовых, ежемесячный платеж сократится менее чем на 2 тыс. руб. – до 11,4 тыс. руб. в месяц.

Но это еще не все. В Твери при таких ценах большую часть квартир можно приобрести по программе льготной ипотеки со ставкой не выше 7% годовых. Кредитный лимит по этой программе, напомним, составляет 3 млн руб., поэтому в Москве эта программа не работает. Так что реальные ипотечные ставки в бедных регионах с дешевым жилье и сейчас ниже, чем в богатых.

При этом любая искусственная стимуляция спроса – а дополнительная закачка денег в ипотеку это она и есть, не сопровождающаяся пропорциональным увеличением объема предложения чревата разгоном цен. Совсем недавно мы наблюдали данный процесс в Москве (и не только в ней), где резкий рост цен на фоне льготной ипотеки с лимитом 12 млн руб. очень быстро съел всю выгоду от низких ставок для покупателей. В итоге субсидирование ипотечных ставок только снизило доступность жилья.

Как неоднократно отмечал IRN.RU, решать жилищную проблему в стране нужно не через бесконечное субсидирование ипотечного рынка, а с помощью структурных реформ, направленных на увеличение предложения жилья и рост экономики в целом. Если от покупки участка до сдачи дома будет проходить не четыре-пять лет, а год-полтора, а доходы россиян будут расти не только на бумаге, субсидирование ипотеки не понадобится.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке
ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
ShomeМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская3 кв. 2021 г.от 15 666 250 руб.от 4.5%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Мичуринский проспект4 кв. 2021 г.от 25 194 118 руб.от 4.3%
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская2 кв. 2021 г.---от 4.3%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 18 257 342 руб.от 5%
Зорге 9Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Полежаевская2 кв. 2022 г.от 10 533 700 руб.от 4%
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское4 кв. 2022 г.от 6 129 980 руб.от 2.2%
Эко Видное 2.0Ленинский район4 кв. 2021 г.от 4 565 182 руб.от 2.5%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2022 г.от 6 370 407 руб.от 2.2%
Район «Белые ночи»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка1 кв. 2023 г.от 6 488 550 руб.от 2.2%
Discovery PARKМосква, Северный округ, район Ховрино, м. Ховриноот 26 664 876 руб.от 4.2%
Цветочные поляныНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Филимонковское4 кв. 2022 г.от 4 903 198 руб.от 5%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 15 597 600 руб.от 1.3%
Level СтрешневоМосква, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская1 кв. 2022 г.от 9 561 340 руб.от 1.7%
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2024 г.от 18 096 775 руб.от 4.3%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино1 кв. 2023 г.от 6 097 484 руб.от 2.2%
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская1 кв. 2023 г.от 20 315 350 руб.от 2.5%
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 10 345 236 руб.от 1.8%
Жилой квартал "Шагал"Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК2 кв. 2024 г.от 10 890 774 руб.от 0.5%
AFI TowerМосква, Северо-Восточный округ, район Свиблово, м. Ботанический сад4 кв. 2023 г.от 8 355 900 руб.от 4.5%
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужскаяот 10 616 420 руб.от 4.39%
MODМосква, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща4 кв. 2024 г.от 12 991 080 руб.от 2.5%
Дом «Достижение» Москва, Северо-Восточный округ, район Марфино2 кв. 2023 г.от 11 930 000 руб.от 6.5%
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 5 883 579 руб.от 3.6%
VoxhallМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая2 кв. 2025 г.от 19 801 957 руб.от 4.3%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все