Квартиры непосредственно в ЦАО доступны только очень обеспеченным покупателям, но рядом с центром есть районы с хорошей инфраструктурой и качественным жилым фондом, в которых квартиры стоят даже дешевле, чем в более удаленных локациях. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» назвал самые недооцененные районы, прилегающие к Центральному административному округу.

Лефортово: 160 737 рублей за кв. м

Лефортово не просто прилегает к ЦАО – примерно треть района расположена внутри Третьего транспортного кольца. Несмотря на такую близость к центру, цены на вторичном рынке на 11,6% ниже среднего индекса по Москве (160 737 против 181 836 рублей за метр). Низкие цены обусловлены в первую очередь стереотипным восприятием востока и юго-востока как экологически неблагоприятных промышленных районов. Однако в реальности действующих производств в Лефортово почти не осталось: вместо одного из крупнейших столичных заводов «Серп и молот» компания «Донстрой» возводит флагманский проект «Символ»; в исторических зданиях завода «Кристалл» сформировался арт-кластер с лофтовыми офисами. Благодаря активному редевелопменту промзон средние цены на вторичном рынке Лефортово за последние 4 года выросли сильнее, чем в среднем по Москве: почти на 10% против 7% в среднем по городу.

Среди основных преимуществ района, помимо локации, можно назвать его исторический статус. Это один из старейших районов Москвы, связанный с Петром I и Немецкой слободой. Главные достопримечательности – Екатерининский дворец с Красными казармами, госпиталь Бурденко, основанный Петром I, и, конечно, Лефортовский парк площадью почти 50 га, который считается первым регулярным парком России. Статус и престиж района повышают крупные комплексные проекты застройки – жилой квартал «Символ», в рамках которого будет действовать парк «Зеленая река» (частично парк уже открыт), а также «Лефортово-парк».

Даниловский: 187 504 рублей за кв. м

Даниловский район примерно наполовину расположен внутри ТТК, при этом цены в нем находятся на среднемосковском уровне (на 3,1% выше). На статусе района в прошлом также сказывалось наличие крупных промзон, но сейчас они проходят через редевелопмент. Новые благоустроенные территории появляются на месте завода «Зил» в рамках проектов «Зиларт», квартала на набережной Now, Nagatino i-land.

Практически через весь район протекает Москва-река, к юго-восточной границе района примыкает новый тематический парк «Остров мечты». Достопримечательностей царских времен здесь меньше, чем в Лефортово, в основном это храмы и монастыри. Зато здесь много архитектурных памятников советского конструктивизма, среди которых ДК ЗИЛ, где проводятся выставки, маркеты и другие культурные мероприятия.

Хорошево-Мневники: 195 550 рублей за кв. м

В районе Хорошево-Мневники цены уже повыше – на 7,5% больше средних по Москве. Но у района есть большое преимущество, которое все равно позволяет говорить о его недооцененности – расположение рядом с ММДЦ «Москва-Сити», буквально в двух станциях по МЦК. Кроме того, здесь много набережных и зеленых зон, главные из которых – знаменитый Серебряный бор и Мневниковская пойма.

Главным недостатком района долгое время оставалась не очень хорошая транспортная доступность – здесь не было метро. Ситуация изменилась с открытием Московского центрального кольца, теперь в районе сразу две станции: «Зорге» и «Хорошево». Исторической застройки здесь почти нет, большая часть жилого фонда – ранняя и поздняя советская панель. Однако район активно застраивается современными проектами, самые знаковые из них – «Сердце столицы», Wellton Park, «Хорошевский».

«Из-за девальвации рубля, а также экономического кризиса, связанного с коронавирусом, не очень понятно, что будет с ценами на жилье в ближайшее время. Но для тех, кто хочет защитить сбережения в недвижимости как в материальном активе, стоит обратить внимание на районы с хорошей доступностью до центра Москвы, цены в которых заметно ниже, чем у переоцененных соседей. Недвижимость в таких локациях будет чувствовать себя как минимум не хуже рынка, особенно в районах, которые активно развиваются благодаря комплексной застройке бывших промзон», - комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Справка

При составлении топа недооцененных районов Москвы специалисты аналитического центра «Индикатора рынка недвижимости IRN.RU» отобрали все районы, имеющие границы с ЦАО, рассчитали средние цены в них, сравнили эти цены со среднемосковским индексом.

Для дальнейшего исследования были выбраны районы, в которых разница со средним индексом цен по Москве не превышает 30% - более дорогие районы не могут считаться недооцененными.

Оставшиеся районы были проанализированы на предмет их привлекательности и перспективности по следующим критериям: наличие знаковых комплексных проектов застройки и парков, отсутствие действующих промзон / их активная реорганизация, наличие школ из списка топ-300 лучших школ Москвы, вузов, исторических и уникальных объектов, транспортная доступность, а также общая экспертная оценка качества застройки и среды в районе.

Все упомянутые проекты в продаже (декабрь 2020)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Wellton ParkМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле1 кв. 2021 г.от 11 154 800 руб.
ХорошевскийМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле4 кв. 2020 г.от 13 097 200 руб.
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК4 кв. 2022 г.от 10 284 500 руб.
Лефортово паркМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная1 кв. 2021 г.от 7 863 020 руб.
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная2 кв. 2023 г.от 9 442 560 руб.
Зорге 9Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Полежаевская2 кв. 2022 г.от 8 725 500 руб.
ММДЦ Москва-Сити Neva TowersМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Выставочная4 кв. 2020 г.от 24 618 300 руб.
Квартал на набережной NOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2021 г.от 12 103 080 руб.
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк2 кв. 2022 г.от 12 958 100 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU